Bail sans surface hab. litige

Bonjour tout le monde,
Ayant besoin de vos lumières, je vous résume :

Tout part d'une maison de village, divisée en deux. Je loue l'étage, et il y a le rdc vide pour le moment.
Je suis locataire depuis 2 ans, j'ai signé le bail sans faire attention que la proprio n'avait pas noté la surface habitable, j'ai signé pour un 65 m2 oraux, au départ et confirmés, pour moi, sur l'attestation de loyer pour l'Apl dont j'ai gardé une copie.
(Je précise que je n'ai pas non plus de Dpe, ni quoi que ce soit comme diagnostique qui sont obligatoires depuis la loi Alur.)
Elle avait déjà rempli l'état des lieux d'entrée sans moi, en recopiant l'état des lieux de sortie de l'ancienne locataire. J'ai signé quand même sans demander à le refaire. Mais bon, elle était gentille, et peu regardante sur les détails.
A force que les personnes venant chez moi me disent "c'est petit pour 65 m2 ...", j'ai donc, avant hier, sorti mon mètre. Et horreur !!! 47.5 m2 !!! Donc 26,92 % de moins que la surface annoncée, largement plus que les 1/20 èmes minimum de la loi. Je contacte ma proprio par mail, l'air de rien, je lui redemande la surface habitable, pour soit disant renégocier mon contrat d'assurance habitation. Elle me donne 65 m2, ce qui me fait une deuxième preuve écrite, au cas où. Je pense que 65 m2, c'est avec l'appart du dessous.
J'ai vu que sur ma taxe d'habitation, est inscrit en bas, que je paye pour une "maison". Je pense qu'elle n'a pas déclaré avoir transformé le garage du bas avec la dépendance, en appartement. Donc les impôts pensent que je loue tout.

J'ai lu la LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1, trouvée sur ce forum.
Je peux donc légalement demander une baisse de loyer qui me ferait économiser 124 E, sur le loyer de 462.5 E, soit 338.50 E pour 48 m2. Ce qui ramènerait le prix du m2 à 7.05 E. Très en dessous du prix du marché qui tourne sur mon village entre 7.68 E et 10 E. Est-ce raisonnable ?
Mais, mon bail se termine dans un an, et j'ai peur qu'elle ne me renouvelle pas, si je fais ça.
De plus, elle veut louer le rdc au black, mon compteur edf est dans l'appart du bas ( dont je dois garder une clé si ça disjoncte et pour les relevés compteurs ) et la ligne est à mon nom ainsi que l'eau,et je suis prélevée.
Elle en veut 250 E et que je demande au futur locataire une somme mensuelle pour l'eau et l'edf que je garderai. C'est illégal, je sais. Il y a un sous compteur, pour l'eau du bas, ainsi qu'a l'évier du bas, qui est branché sur mon eau.
Je compte refuser, mais cela va s'ajouter à la liste négative, au moment du renouvellement dans un an.
Que feriez-vous ?