Charges locatives : comment faire ? [Résolu]

- 29 avril 2018 à 15:25 - Dernière réponse :
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18 novembre 2018
- 29 avril 2018 à 18:57
Bonjour à tous !

Je suis en phase d'achat d'un bien immobilier, divisé en 4 appartements et je souhaite les proposer à la location en meublé.
Plusieurs questions concernant les charges : comment doit-je faire pour les charges locatives, est-ce que je doit louer charges comprise et demander une provision pour charges, ou bien laisser aux locataires le soins d'ouvrir les compteurs à leurs noms et payer leurs consommations directement aux fournisseurs ?
Pour l’électricité il me semble que l'on n'a pas le choix, le locataire doit pouvoir choisir son fournisseur est-ce bien cela ?
Quand est-il pour l'eau ?
La démarche pour déterminé le fonctionnement des charges est-elle la même pour du meublé ou de location nue ?

Merci d'avance pour vos réponses à toutes ces questions !
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18 novembre 2018
29 avril 2018 à 16:33
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Merci
Bonjour,

La mention "charges comprises" signifie qu'il n'y aura pas de provision. Elle indique un forfait de charges.

La mention "provision" signifie qu'il y aura une régularisation annuelle. Elle indique la refacturation des charges réelles.

La refacturation de charges réelles est OBLIGATOIRE en location nue. Le forfait est, lui, toléré en meublé.

Le choix du fournisseur s'impose quel que soit la fourniture ou prestation, pas seulement pour l'électricité (mais encore une fois, le meublé peut échapper à cette règle, notamment quand le bail prévoit un forfait de charges).

A savoir encore : le forfait de charges est réputé couvrir TOUTES LES CHARGES. Donc attention à son estimation car, en plus, le bailleur n'est pas censé faire de bénéfice sur les charges.

Cdlt

Merci Valenchantée 1

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Merci
bonjour, Il doit y avoir un compteur électrique par logement, donc chaque locataire prend son abonnemnt et paie sa conso directement au fournisseur.

Pour l'eau, il peut y avoir un compteur général et des compteurs divisionnaires. Le propriétaire paie la totalité et répercute selon la conso de chacun relevée aux compteurs divisionnaires. Parfois, chacu peut avoir son compteur en direct. Souvent les fournisseurs d'eau préfèrent que le propriétaire paie d'après le compteur général et se débrouille avec les locataires.

Reste le problème du chauffage ?? chauffage central avec une seule chaudière ? Là vous devez payer et répartir, par exemple, au prorata des surfaces, ou alors avec les nouveaux systèmes de répartition, mais ce n'est pas possible de les installer partout. Et le chauffage, c'est ce qui chiffre le plus.

Donc, chauffage collectif (une seule chaudière pour tout) ? ou bien chauffages individuels ? Si chauffage électrique, ce sera avec la facture d'électricité.

Il y a aussi l'eau chaude... collective avec chaudière ? ou alors individuelle soit par chaudière individuelle soit par chauffe eau électrique. Là aussi ce serait sur la facture d'électricité.

Et bien sûr le montant des charges, et la provision pour charges seront bien différent selon le cas.

Il ne faut pas trop minimiser la provision pour charges, sinon les locataires font des bonds lors de la régularisation.
Il faut penser aussi aux charges communes : éclairage des communs (minuterie) et ménage. Il faut un compteur électrique pour les communs. Il faut penser aussi à la taxe ordures ménagères.

Merci marc 1

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droit-finances a aidé 14051 internautes ce mois-ci

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Merci
bonjour, au début vous faites une estimation. Avec la dernière feuille d'impôt foncier du vendeur (demander photocopie) , vous pouvez voir combien coûte la taxe ordures ménagère de l'année précédente, donc déjà pour la provision sur charges, vous prenez ce chiffre ensuite vous aurez le ménage des communs ? prendrez vous une entreprise de nettoyage ? vous pouvez faire faire un devis, pour avoir une idée, il y aura aussi l'électricité des communs : éclairage, fonctionnement de l'aspirateur ? Attention si vous avez une prise de courant dans le couloir, des petits malins peuvent y brancher une rallonge et se chauffer gratis, enfin aux frais des autres. Si pour l'eau il y a un compteur général et des compteurs divisionnaires, suivant la taille du logement, vous prévoyez environ 7 à 10 euros d'eau, ce qui correspond à 3 ou 4 m3, sachant que certains vont dépasser, et d'autres vont consommer moins, et ça se retrouvera à la régularisation.

Attention pour l'eau, il n'y a pas que le prix de la fourniture, mais aussi la facture d'assainissement, qui double le prix du m3 d'eau.

N'indiquez pas un nombre de m3 pour l'estimation de la provision pour charges, car le prix varie, mais une somme en euros.

Pour vous c'est mieux que les chauffages soient individuels.

On n'attend pas la fin de l'année pour faire payer la totalité. On a la provision sur charges qui est un acompte mensuel, et à la fin de l'année on calcule les charges réelles de chacun et on déduit le total des provisions mensuelles, et on ne fait payer que le supplément, ou si c'est inférieur, on rend l'argent en trop.

Merci marc 1

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droit-finances a aidé 14051 internautes ce mois-ci

Pour l'eau il y a déjà 3 compteurs, étant donné que je compte faire une division sur un appartement, pour un soucis de gestion il me semble plus pratique de faire installer un 4eme compteur.
Pour l'élèc des parties communes je vais prévoir un compteur particulier.
Pour le ménage je m'en chargerai il n'y a pas grand chose ;)
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Modifié par djivi38 le 29/04/2018 à 17:31
0
Merci
bonjour,

Il est préférable de mentionner sur le bail "charges forfaitaires" plutôt que "charges comprises" :
« Le terme de "charges comprises" correspond plus à une indication qu’à un terme juridique. Derrière la notion de "charges comprises", le propriétaire intègre au loyer soit le montant de la provision sur charges, si le logement est soumis aux charges réelles, soit le montant forfaitaire des charges. En fonction de ce caractère réel ou forfaitaire, le traitement de la régularisation des charges ne sera pas le même. »
Cf.: https://www.e-gerance.fr/charges-locatives-comprises-forfaitaires-reelles/

Pensez également au remboursement par le locataire de la TEOM :
- si charges forfaitaires : la TEOM est incluse dans le montant forfaitaire et ne peut donc pas être demandée en plus.
- si charges au réel : la TEOM peut être remboursé sur justificatif (copie de votre TF), au prorata du temps d'occupation du locataire dans le logement et sans les frais de gestion/rôle (qui eux, restent toujours à la charge des bailleurs).

cdt.

PS :
si charges au forfait : quand vous ferez la révision annuelle du loyer (uniquement si révision mentionnée sur le bail) vous pouvez ajouter au montant du loyer le montant du forfait des charges et faire ensuite la règle de trois avec les indices.


« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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- 29 avril 2018 à 17:09
Coucou Djivi,

Non pas d'accord avec cet article : si les charges sont dites "comprises" dans le bail, ça ne peut pas être des provisions, cela revient forcément à un forfait (sauf si la mention "provisions" est également précisée dans le bail)

Voir décisions de la Cour de Cassation du 4 mai 2010 (n° 9-14871) :
"la provision doit être distincte du loyer. Il est donc interdit de fixer un loyer forfaitaire « toutes charges comprises » ou un « loyer tout compris », car les charges sont exigibles sur justifications"

Et voir site Notaires :
"les charges peuvent être incluses dans le loyer qui est alors dit « charges comprises » ou constituer un forfait. Dans ces cas, aucune somme ne peut être réclamée en sus. Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être dans tous les cas justifié. "

Et ça m'a fait tilter que depuis la loi ALUR le forfait de charges en location nue est autorisé mais seulement en COLOCATION.

:)

Val
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- 29 avril 2018 à 17:18
coucou Val,

effectivement cette phrase "Derrière la notion de "charges comprises", le propriétaire intègre au loyer soit le montant de la provision sur charges, si le logement est soumis aux charges réelles" ne reflète pas la réalité de la loi et est très mal construite.
Je suis bien d'accord avec toi :
- charges "comprises" c'est "toutes les charges sont forfaitaires" et ne peut être appliquée que pour une location meublée (et avec justificatif).
- et "charges réelles" oblige à une régularisation annuelle des provisions et sur justificatif.
- quant à ta dernière phrase.... :-(( je ne l'avais même pas relevée....
:-))
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- 29 avril 2018 à 17:19
Bé moi non plus, je viens juste de la voir !! :)
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Merci
Si je comprend bien :

Les charges au forfait implique dans un premier temps que le bailleur doit estimer les dépenses des commun ainsi que l'enlèvement des ordures ménagères, dans un deuxième temps, calculer les dépenses réelles et de leurs en rendre compte pour régulariser si besoin est.

Au réel on présente la facture à la fin de l'année pour le paiement des charges locatives.

Est-ce bien cela ?

Pour le reste, eau chaude et chauffage ce sera individuel électrique.
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18 novembre 2018
- 29 avril 2018 à 18:04
Oui pour les charges au forfait.

Non pour les charges au réel : on ne présente pas la facture à la fin de l'année (heureusement !), on fait payer des provisions tous les mois et on régularise une fois par an (après l'AG de la copropriété qui valide le bilan).
ok, grossièrement, au forfait, la provision est intégré au loyer et on pourra dire charges comprises ou charges forfaitaire....
Au réel la provision n'est pas intégré au loyer mais il faut en préciser le montant.

L'un dans l'autre ça revient au même ?
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18 novembre 2018
- 29 avril 2018 à 18:20
On ne parle pas de provisions quand les charges sont forfaitaires ... une provision, ça se régularise forcément.

C'est censé revenir au même oui puisque le locataire doit payer ce qu'il consomme et que le bailleur ne peut pas faire de bénéfice ...
Oui oui le terme n'est pas approprié.
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Merci
Merci à tous pour vos commentaires j'y vois plus clair !!
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18 novembre 2018
- 29 avril 2018 à 18:57
:)
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