locataire ne paie plus son loyer complet

Question

Bonjour, 
Nous louons notre maison et un soir nos locataire nous appel car ça sent le gaz  et il semblerait qu'il y ait une fuite donc le arriver de gaz ont toutes été coupé et nous avons directement appelé un plombier pour intervenir en urgence celui ci est intervenu le lendemain pour détecter d'où venait le problème et au final effectivement il y a une fuite de gaz au niveau d'un soudure dans les canalisations qui sont enterrées.
Donc vu avec ce plombier de faire en urgence car nous habitons à plus de 200kms de la location de faire le nécessaire pour faire les travaux au plus vite nous avons accepté le devis sans chercher à comparer ce que l'on voulait c'est que le problème soit régler au plus vite nous avons donc payé par distance 500€ au début des travaux puis 1000€ à la fin des travaux sachant qu'entre l'appel de la fuite et la fin des réparations il s'est passé 8 jours (suite grève le plombier n'avait pas ses bouteilles de gaz avant).
Bref nous avons donc décider de ne pas faire payer à nos locataires ses 8 jours puisqu'ils n'avaient pas de gaz pour se chauffer (même s'il y avait la cheminée) et ils n'avaient plus de plaque pour faire à manger il restait seulement le four et le micro onde ) pour nous c'est la moindre des choses de faire ce geste là et nous étions très embêter et ennuyer pour nos locataires, quand les travaux ont été fini même si c'était 8 jours nous on trouve ça énorme et donc nous avons déduit les 8 jours du loyer correspondant aux jours où ils n'avaient pas de gaz.
Mais 1 semaine avant cette fuite de gaz nos locataire nous on fait part de partir et nous leur avons remit suite à leur demande des quittances de loyer donc avec préavis de 3 mois, et le soir même où ça sentait le gaz elle nous demande de déduire le préavis c'est bizarre  ....
bref donc depuis il ne nous paient plus du tout le loyer donc mois d'avril rien  et là ils nous disent difficultés financières mais je pense qu'actullement il se retrouve à payer 2 locations la notre et la future .
donc depuis qu'on leur à fait quittance de loyer pour les mois passés et bien depuis on est pas payer avril n'est pas payé

Nous avons reçu un recommandé de leur part car comme nous en avons envoyer un pour le relance loyer impayer à l'amiable et donc ddans leur courrier il nous réclame de déduire égalementla journée de travail demonsieur lorsque le plombier est intervenu soit 107.38€ ce que nous ne comptons pas prendre en charges .

j'aimerais avoir vos avis et votre aide surtout car là dans leur courrier propose de nous regler 200€ par mois de mai 2018 à janvier 2019 sans nous demandez notre avis en nous imposant cela on t il le droit ? Car nous subissons cela car ils sont déjà entrain de payer leur prochaine location.

Merci de votre aide vraiment

Valenchantée · Answer

Bonsoir,

Pour commencer, j'aimerais savoir si vos locataires vous ont bien donné congé dans les formes, c'est à dire : par lettre recommandé AR et à quelle date vous avez reçu le courrier ?

Cdlt

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Je confirme : le locataire ne peut pas diminuer de son propre chef les loyers. 
Et ne lui donnez pas de quittance, vous lui donnez un reçu de telle somme et indiquez le reste dû.

Il est clair que si votre locataire s'est précipité pour prendre un autre logement avec les quittances réglées, il a montré "patte blanche" pour avoir le nouveau bail et après çà le déluge.

Il doit de toute façon vous communiquer sa nouvelle adresse, c'est obligatoire et soyez vigilant pour l'état des lieux de sortie.

aide77 · Answer

Bonjour,
Je reviens vers vous voici nous avons fait un courrier de mise en demeure précisant bien "il est hors de question que nous prenions à notre charge la journée prise par monsieur" et tout le reste comme vous me l'aviez dit.

Bref nous leur avons demandé les loyers non payés à ce jour mois d'avril 980€ elle nous a fait un vrirement le 03/05 de 200€ et ce mois ci rien pas de signe de vie.

Elle nous a répondu par courrier AR elle nous dit son impossibilité au vues de leur situation personnelle et financière de regler les sommes dues sans échelonnement etc etc etc ....

bref maintenant quelle démarche devons nous effectuer s'il vous plait ?

Est ce que nous pouvons faire une demande d'injonction de payer devant le tribunal d'instance que nous conseiller vous et vos conseils et comment faire. c'est bien le formulaire 12948*03 ? En informer la caf ne sera pas utile s'ils ont les APL vu qu'il partent le 17 ?

Merci beaucoup de votre aide et de vos conseils

Bien cordialement

Lucienne

djivi38 · Answer

bonjour,

conseil pour l'EDLS :

- Un EDLS est DÉFINITIF.
- C’est maintenant que le bailleur va passer le logement au crible, de façon à pouvoir mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir le montant des réparations sur le DG : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE et pour le bailleur de bien faire l’EDLS. 
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait.  
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS.
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet... 
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) » 
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus du locataire de signer). L’EDL d’un huissier n’est PAS contestable. 
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG. 
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE. 
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
- Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 . Si non signé, récupérer quand même son exemplaire.
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis. 

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) : 

- l'EDLS a été fait contradictoirement, 
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques (et faits légalement) ; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE (les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire). 
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après  échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989). 
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") 

 Encore un peu de lecture...

 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

Cordialement.

aide77 · Answer

Merci pour toutes ces précisions. 

Quand nous remplissons la demande d'injonction de payer : 
il y a la somme principale qui est le total des loyers dus c'est c'est ok
il y a les intérêts que l'on peut demander au taux légal ou contractuel c'est bien cela nous mettons les taux legal mais celui peut réellement être déterminer que selon le paiement des locataires donc je dois vraiment mettre une sommes précise ? on quand tout sera payer donc pas évidant à calculer ou si vous avez une suggestion je suis preneuse et il me semble que c'est le taux à taux légal qu'il faut prendre non ? 
ensuite il y a clause pénale 
puis frais accessoires 
que mettre dans ces 2 dernières et comment calculer ou quel montant mettre.
 
est ce que dans clause pénale ont peut mettre 10% de la somme du ?

Peut on également rajouté qu'en cas de décision favorable du juge nous souhaitons que le débiteur soit condamné à supporter l'ensemble des frais de signification par huissier de l'ordonnance d injonction de payer ? 

Merci beaucoup de votre aide 

Bonne journée

Locataire ne paie plus son loyer complet

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