Demande de résiliation de contrat pour logement étudiant meublé Résolu

Question

Bonjour, 

Je suis étudiant et locataire d'un appartement meublé depuis 6 
mois, et j'ai récemment trouvé un nouvelle appartement qui se libère en 
avril ... Mais je rencontre un problème de clause faite par mon bailleur :  
celle-ci stipule que je n'ai pas le droit de mettre fin au contrat avant le 
7/8/2018 peu importe la raison .

 Je me demandais si mon bailleur avait ce droit de m'interdire de mettre fin au contrat peu importe la raison avant une date précise ? Et si malgré cette clause je pouvais rompre le contrat car l'appartement actuel est vétuste et le bailleur ne prend pas mes réclamations en compte.

 Merci par avance de votre réponse .

Rochat1 · Answer

Bonsoir,

celle-ci stipule que je n'ai pas le droit de mettre fin au contrat avant le
7/8/2018 peu importe la raison . 

Considérez que cette clause est considérée comme non écrite, car illégale.

Dès que vous le souhaiterez vous adressez un préavis d'un mois en courrier RAR, sachant qu'il prendra effet le lendemain de la réception par le bailleur.

Cdlt.

djivi38 · Answer

bonsoir,

un locataire peut donner son congé à tout moment (loi du 6/7/1989) et sans avoir à se justifier, ce qui fait que la clause "pas le droit de mettre fin au contrat avant le 7/8/2018 peu importe la raison" est illégale, donc réputée non écrite. 
Étant en location meublée, vous avez 1 mois de préavis.

Congé : 
Un congé se donne :
- par courrier R+AR (dont on garde copie et les 2 récépissés)
- par remise en main propre contre émargement (prévoir 2 exemplaires strictement identiques à faire signer, 1 pour le bailleur et l'autre pour vous)
- par voie d'huissier (à vos frais)
Si vous envoyez un courrier R+AR, prévoyez "large" au cas où le bailleur soit absent le jour du passage du facteur et ne se précipite pas à La Poste pour le récupérer. 
Si votre courrier vous revient (au bout d'une quinzaine de jours), il vous faudra un peu de temps pour envisager une des 2 autres solutions, car, tant que le bailleur n'a pas réceptionné votre congé, le préavis ne démarre pas.

Préavis :
Le préavis démarrera, de date à date :
- à la réception du R+AR
- le jour de la signature sur la remise en main propre
- le jour du passage de l'huissier (même si bailleur absent)

Loyer+charges :
Sont dus jusqu'à la fin du préavis (que vous restiez dans le logement OU que vous le quittiez avant la fin de votre préavis), sauf si relocation en accord avec le bailleur avant la fin dudit préavis (au cas où vous partiez avant la fin de votre préavis).

EDLS :
se fait le jour du départ du locataire, RV en accord avec le bailleur.
Proposez dans votre courrier de congé une date et 1 ou 2 créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés et demandez quel horaire lui convient.
Un EDL se fait en 2 exemplaires et vous devez récupérer le vôtre immédiatement après que les signatures sont apposées. Pas question qu'on vous dise "je vous l'envoie dès demain"; si c'est le cas, débrouillez-vous à accompagner votre bailleur jusqu'à aller faire une copie quelque part (= pas d'EDLS à 20H.) en surveillant qu'il ne rajoute rien sur l'EDLS signé (ce qui serait bien entendu à votre désavantage...)

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

Je me permets de vous donner mon topo sur la restitution du DG : je pense qu'avec un bailleur qui se permet d'écrire des clauses illégales sur un contrat de location, mieux vaut que soyez bien averti :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

Rochat1 · Answer

Coucou djivi,

Mais oui, au fait pourquoi ai-je précisé cela. C'est bien le JOUR où le bailleur reçoit ce préavis que s'enclenche le décompte.

Merci et bonne soirée à Toi.

Demande de résiliation de contrat pour logement étudiant meublé

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