Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement que je propose pour la première fois à la location.
J'ai des contacts avec des locataires potentiels qui sont engagés par bail et me propose donc une location mi-février, voire début mars.
J'aimerais savoir comment faire pour bien faire d'un point de vue juridique : quand signer le bail dans ce cas là ? Est-ce que je peux demander un engagement du locataire et sous quel forme (arrhes, caution...) et quel document devons nous signer dans ce cas là ?
Merci de vos réponses
Cordialement
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Faire un bail respectant la loi et trouver un locataire solvable c'est un métier ...et hélas une fraction importante de ce qui disent "c'est cher" non seulement font des betises mais pire encore pour eux ne se rendent même pas compte des pb qu'ils se causent !
Bonjour
Pas tout compris . Le bail est signé ou pas ???
Seul un bail vous engage avec le locataire
Un bail avec date d'entrée et remise de clés reportée à date ultérieure est une pratique courante
Il est simplement interdit de mettre le chèque de dépôt de garantie en paiement avant la remise des clés
bonjour marcel
Il est simplement interdit de mettre le chèque de dépôt de garantie en paiement avant la remise des clés faux ! le cheque de dépot de garantie est encaissable a la signature du bail.
Vous pouvez etablir un bail en date du 15 janvier avec une date d'effet en mars. C'est legal et les deux contractants sont engagés.
Non comme je l'ai mentionné il s'agit de contacts ; aucun bail n'est signé ; c'est la raison pour laquelle je pose la question en préambule à la signature afin de faire les choses correctement pour les deux parties.
Ne pas demander de garantie et signer le bail immédiatement pour le 01 mars est-il un engagement suffisant ?
Le locataire pourrait aussi payer le loyer de février ce qui me paraîtrait honnête et responsable comme tout autre objet de consommation mais je ne connais pas les textes de loi s'ils existent et attends des avis avisés.
Merci
du moment qu'un contrat de location est signé par locataire et bailleur, ces 2 personnes sont engagées, la 1° à prendre en location et la 2° à donner en location.
Si l'un des 2 change d'avis, il devra donner son congé à l'autre, en respectant le préavis correspondant à sa situation.
Vous avez 2 solutions :
=> signature du bail avec remise des clés immédiate : loyers & charges sont dus dès ce jour-là.
=> signature du bail par ex. le 15/01/18 avec mention de "date d'effet" au 1°/03/18 : le chèque du DG (Dépôt de Garantie) du 15/01 peut être encaissé de suite mais loyers & charges ne seront dus qu'à partir de la date d'effet du 1°/03 [avec EDLE (État Des Lieux Entrant) et remise des clés].
Vous remettez un "REÇU" pour le dépôt du DG et, sur demande du locataire, des "QUITTANCES" de loyer pour le versement mensuel intégral de chaque loyer+charges.
Bonjour ; je vous remercie de votre réponse. Si j'ai bien compris le locataire verse le dépôt de garantie à la signature du bail. S'il se désistait par la suite je conserverais ce dépôt de garantie. MERCI
"(...) S'il se désistait par la suite je conserverais ce dépôt de garantie."
Absolument pas !!!!
Vous n'avez pas tout compris :
-> oui, un locataire doit verser un DG à la signature du bail, contre un reçu de la part du bailleur.
-> en cas de désistement = congé donné en bonne et due forme :
--- après la signature du bail mais avant l'EDLE : restitution du DG intégral sous 1 mois à partir de la signature du bail;
--- après l'EDLE et avec le préavis adéquat :
>> si EDLS conforme à EDLE : restitution du DG intégral dans LE mois qui suit la remise des clés;
>> si différences entre les 2 EDL : restitution partielle du DG sous 2 mois à partir de la remise des clés, accompagnée des justificatifs de professionnels des retenues effectuées.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc (article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119 http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24 III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
"(...) appartement que je propose pour la première fois à la location. "
J'ai idée que mon petit topo pourrait vous aider.... :-)
COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ?
I-) GÉNÉRALITÉS :
- Ce texte concerne les locations à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur.
- Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place.
- La mention "bailleur" signifie « bailleur ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ».
• Contrat de location :
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes).
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/ ou art. 25-4 loi 6/7/1989
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Spécificité contrat étudiant : peut être de 9 mois, non renouvelable.
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés).
• EDLE (État Des Lieux Entrant) :
- Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDLS].
article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 :
- Le locataire dot être vigilant & strict et veillez à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnement chasse d'eau, fenêtres, portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc.
- Y noter les relevés des compteurs (en meublé).
- Si location en vide : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau.
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages).
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux).
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm - Possibilité pendant les 10 premiers jours d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE : art.3-2 loi 6/7/1989
- Possibilité, seulement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe.
• Assurance :
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire à la signature du contrat de location.
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient.
- L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation).
- Le bailleur, lui, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en immeubles.
• DG = Dépôt de Garantie (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- Location meublée : est égal à jusqu'à 2 mois de loyer hors charges
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges
Le chèque se donne à la signature du bail, jamais avant (une réservation est illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite). Demander un "reçu".
• 1° loyer :
- Se donne à la remise des clés.
- Demander une "quittance" de loyer, et, si besoin, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (gratuitement).
• Loyers suivants :
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989.
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme pour les prélèvements.
- Le paiement en espèces se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon.
• Révision du loyer :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI la révision est prévue sur le bail (avec indice & trimestre de référence).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location.
• Si chaudière, clim, cheminée, etc. :
- A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses différents professionnels).
- Si impossibilité de voir les attestations, faire noter sur l'EDLE les dates des derniers entretiens dont le bailleur se souvient approximativement (question de responsabilité en cas de problèmes).
IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION :
- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent et qui sont mentionnés sur le contrat de location.
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/ - Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés).
- Le bailleur a l’obligation de donner à louer un logement en bon état : art. 6 de la loi du 6/7/1989.
- Le bailleur a l’obligation de faire, à ses frais, les "réparations (non locatives)" = « grosses réparations » ou « état d’usure » qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée : art.1719 & suivants du Code civil.
V-) TH (Taxe d’Habitation) :
- Une TH est nominative (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie).
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux.
VI-) CONGÉ DU LOCATAIRE :
1) • Congé :
- Donner son congé en respectant le préavis adéquat :
-> Location meublée : préavis de 1 mois.
-> Location en vide :
< Préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/ < Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé, sauf celui de « zone tendue » car il est d’ordre public :
https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/ - Profiter de ce courrier pour proposer dates & créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés.
- Peut être envoyé en R+AR ou être remis en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) ou être remis par acte d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDL, à frais partagés).
- Le préavis démarre, jour pour jour, à réception du courrier R+AR ou le jour de la remise en main ou le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent).
2) • EDLS (État Des Lieux Sortant) :
- Un EDLS est DÉFINITIF.
- C’est maintenant que le bailleur va passer le logement au crible, de façon à pouvoir mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir le montant des réparations sur le DG : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE.
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels.
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait.
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS.
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet...
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relire calmement.
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui remis à l'entrée.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm - Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien (daté & signé) immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 :
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis.
VII-) RESTITUTION DU DG :
- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés.
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’ EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés.
VIII-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :
Une fois reçu le congé (en bonne & due forme) du bailleur, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf s’il fait jouer son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929 Si départ pendant le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
Si départ avant le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques.
Bonjour maylin27
Ok javais cru lire le contraire sur d’autres posts
Mais on ne sais pas si le bail est signé ou pas
sommes en attente de la réponse de dajacaan
(qui sont engagés par bail )et son contraire :(quand signer le bail dans ce cas là ?)
"(qui sont engagés par bail )" veut dire à mon avis que dajacaan précise que ça ne sera pas une location au black, mais qu'il y aura bien un contrat de location signé.
Bonjour
Pour faire simple vos candidats locataires ne veulent pas avoir deux loyers a payer pendant un mois...
Dans un cas comme cela vous signez un bail MAINTENANT pour effet à la date voulue (au 15/2 si vous êtes OK)
Rien ne vous interdit de démarrer le bail par exemple le 1/2/2018 avec franchise de loyer jusqu'au 15/2
Le DG est du à la date de signature, le 1er loyer à la date de début du bail
Tout autre manip est ou non légale ou risquerait de vous laisser sans locataire le 15/2 s'ils ont changé d'avis
Et sinon vous etes sur de ne pas avoir intérêt de faire appel à un pro (agence) pour qu'il trouve votre locataire et fasse le bail ?
