Réclamation argent en sus de la caution par mon ex propriétaire
123clelia
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maylin27 Messages postés 26041 Date d'inscription mercredi 2 février 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 11 mai 2021 - 26 déc. 2017 à 12:06
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djivi38
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22 déc. 2017 à 21:05
22 déc. 2017 à 21:05
bonsoir,
l'important dans la restitution d'un DG (Dépôt de Garantie) c'est ce qui écrit sur les 2 EDL que le propriétaire compare afin de savoir s'il peut faire des retenues ou pas. Mais, il faut aussi que les EDL soient :
- faits contradictoirement
- signés de toutes les parties concernées
- remis en main propre de suite après les signatures
Une seule de ces conditions manque et l'EDL n'est pas valable et est donc considéré comme n'ayant pas été fait.
ET:
Pas d'EDLE = logement remis en bon état
Pas d'EDLS = logement rendu dans le même état que remis => pas de retenue possible sur le DG.
Pour vous :
EDLE : "traces sur le parquet"
EDLS : "tâche sur environ 1m² sur le parquet du séjour"
La question est : est-ce que ce parquet peut être refait sur 1 m² sans que la réparation ne se voie ?
ET, pour qu'une retenue soit valable, le bailleur DOIT présenter un justificatif de professionnel (devis OU facture) : est-ce le cas ?
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas paraphé ET signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
l'important dans la restitution d'un DG (Dépôt de Garantie) c'est ce qui écrit sur les 2 EDL que le propriétaire compare afin de savoir s'il peut faire des retenues ou pas. Mais, il faut aussi que les EDL soient :
- faits contradictoirement
- signés de toutes les parties concernées
- remis en main propre de suite après les signatures
Une seule de ces conditions manque et l'EDL n'est pas valable et est donc considéré comme n'ayant pas été fait.
ET:
Pas d'EDLE = logement remis en bon état
Pas d'EDLS = logement rendu dans le même état que remis => pas de retenue possible sur le DG.
Pour vous :
EDLE : "traces sur le parquet"
EDLS : "tâche sur environ 1m² sur le parquet du séjour"
La question est : est-ce que ce parquet peut être refait sur 1 m² sans que la réparation ne se voie ?
ET, pour qu'une retenue soit valable, le bailleur DOIT présenter un justificatif de professionnel (devis OU facture) : est-ce le cas ?
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas paraphé ET signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
25 déc. 2017 à 00:08
Je te remercie pour toutes ces informations et vais dans un premier temps répondre en R+AR en indiquant contester le règlement du montant des réparations.
Cordialement
Modifié le 25 déc. 2017 à 01:55
il ne faut pas contester le "règlement ", mais il vous faut contester " le montant du devis".
cdt.
25 déc. 2017 à 12:58
j'ai pris le temps de bien relire votre réponse initiale.
Mon propriétaire m'a en effet fait parvenir un devis s'élevant à 826.80 euros pour la remise en état de la totalité de la surface du parquet du séjour.
En sachant, d'une par, que la dégradation indiquée sur EDLS, ne concerne qu'1m2 ( surface non mentionnée) et d'autre part, que le parquet est d'origine, donc usé avec une vitrification de celui ci bien détérioré.
De plus, j'admet avoir commis cette dégradation, cependant sur l'EDLE, il est aussi indiqué traces sur le parquet du séjour.
Puis je jouer sur ces divers éléments pour contester?
Par ailleurs, concernant :
"Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6) "
C'est en effet un logement dans un immeuble collectif; si je comprends bien, mon propriétaire ne peut me réclamer que 20% maximum en sus du loyer hors charges?
Le DG étant de 390 euros et le montant du devis du parquet 826.80 + devis télécommande parking 50, je soustrais le DG aux devis, nous atteignons la somme de 486.80 réclamée par mon propriétaire.
Du coup, est il en droit de me réclamer ce montant qui est supérieur au 20%?
J'ajouterais que mon propriétaire n'a pas effectué la régularisation annuelle des charges locatives ( entrée le 01 Juin 2016 / sortie le 25 Octobre 2017 ). Si je ne me trompe pas, il n'as pas respecté la loi 89.
Puis je utilisé à mon avantage ce manquement de sa part?
Merci d'avance djivi38
25 déc. 2017 à 13:21
En effet, tu indique "s’il n’est pas paraphé ET signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil). ", l'EDLS à bien été signé précédé de la mention "bon pour accord" mais nous ne l'avons pas paraphé. Est ce un élément supplémentaire recevable vis à vis de la loi?
25 déc. 2017 à 15:07
I) " Puis je jouer sur ces divers éléments pour contester? "
Oui, surtout si l'"origine" du parquet est ancienne. Cependant, si vous avez reconnu l'avoir un peu dégradé (en signant l'EDLS), il se peut (?) qu'il ne soit pas possible d'en réparer seulement une partie.
II) " si je comprends bien, mon propriétaire ne peut me réclamer que 20% maximum en sus du loyer hors charges? "
Non, vous n'avez pas compris.
Votre propriétaire a la POSSIBILITÉ de conserver jusqu'à 20% maximum du loyer hors charges EN SUS du montant des réparations des dégradations, et ce, EN ATTENDANT l'approbation des comptes de la prochaine AG.
Votre DG étant de 390 €, il PEUT conserver 78 € maximum pour la future régularisation des charges, en plus du montant des réparations des dégradations.
Mais, apparemment, votre bailleur ne sait pas qu'il peut conserver une certaine somme (78 €) pour la régularisation des charges...
III) " est il en droit de me réclamer ce montant qui est supérieur au 20%? "
Cette question prouve que vous n'avez pas compris mon topo, même si vous l'avez "bien relu".
OUI, votre bailleur est en droit de vous réclamer ces 486,80 € :
< le montant du devis du parquet = 826,80 €
< + le montant de la télécommande (si perte/casse mentionnée sur EDLS) = 50 €
Total de la retenue = 876,80 €
DG conservé par le bailleur = 390 €
Reste dû = 486,80 €
Et vous, êtes en droit de contester le montant du devis du parquet.
IV) - " régularisation annuelle des charges locatives non faite" :
Il attend l'AG annuelle. Ce n'est pas (du moins, pas encore) un manquement.
Savez-vous à quelle date a lieu l'AG annuelle ?
cdt.