Rendu de la caution à la rupture du bail

Question

Bonjour. J'étais locataire d'un appartement privé. J'ai rendu le logement le 30 septembre. Le propriétaire veut me retenir 20% de la caution pour vétusté alors que l'état des lieux est OK et même mieux qu'à l'arrivée il y a 9 ans. Il me dit que c'est la loi et je ne la trouve nulle part. De plus il veut me facturer les charges jusqu'au 31decembre. N'est-ce pas au prorata ??? 

Remerciements et salutations

djivi38 · Accepted Answer

bonjour,

un bailleur peut retenir 20% du DG, mais PAS pour de la vétusté ! La vétusté est TOUJOURS pour le bailleur.
https://www.pap.fr/bailleur/fin-bail/la-restitution-du-depot-de-garantie/a3299/la-retenue-pour-la-remise-en-etat-du-logement
Extrait :
« Les dégradations imputables à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale du temps, sont à la charge du bailleur.
Un logement est loué avec des peintures refaites à neuf. Le locataire y reste huit ans. A son départ, la remise à neuf des peintures normalement "usées" par le temps est à la charge exclusive du propriétaire. » 


Voir mon topo ci-dessous pour comprendre la retenue des 20% sur un DG.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues par EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble ET sur JUSTIFICATIF (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

bailleurx · Answer

bonjour
 je confirme le propos de djivi38 mais en plus simple
1) la vétusté est une usure normale du logement qui ne peut pas être facturée au locataire (voir loi de 89)
2) les charges sont dues au prorata de la durée du bail (voir loi de 89)
donc si votre bail à cessé le 30 septembre le montant des charges que vous devrez sera au prorata de la periode de calcul des charges

tout depend donc de la dernière date de calcul des charges si c'était au 31/12/16 vous devrez donc les charges du 01/10/17 au 30/09/17 (mais pas jusqu'a la fin de l'année)

là ou vous et votre propriétaire ne vous comprenez pas c'est que jusqu'a la la prochaine régularisation(anuelle obligatoirement) il a le droit de conserver 20% de votre dépôt de garantie (genre 100€ s'il était de 500€) en vu de faire la régularisation en fin décembre
mais il doit vous rendre le solde (moins réparation locatives 0 dans votre cas si état des lieux sans degradations) moins cette retenue de 20% du DG, maximum 2 mois après votre départ
 
et il devra vous communiquer le prochain décompte des charges dés qu'il aura lieu, avec votre part tenant compte de votre date de fin de bail, ainsi que la restitution de l’excédant sur les chrages que vous avez versé, ou la demande éventuelle d'un complément (le tout justifié par les factures des dépenses réelles)
 

PS la restitution des clefs ne correspond pas forcement à la fin du bail *

avez vous déjà reçu des régularisations de charges durant le bail ?
 si oui de quand date la dernière ?


--

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Champomy7 · Answer

Bonjour, je vous remercie pour vos réponses très claires qui confortent ce que je pensais déjà.
Je vais m'en défendre car je n'ai jamais eu de justificatifs concernant les charges mensuelles de 15€, je vais au moins demander sur 2 ans en arrière.
Je réglais en supplément les ordures ménagères tous les ans sur justificatifs de la taxe foncière (rien à dire), mais j'ai compris que je devais régler que 9 mois pour 2017.
Quant au DG, je m'en défendrais aussi grâce à vos explications. J'avais pour ma part bien compris à quoi servaient les 20%.
Merci pour votre dévouement. Bonne journée à vous.

Rendu de la caution à la rupture du bail

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