pleine propriété en indivision et clause de non aliénation.

Question

Bonjour, 

Nous sommes 4 enfants et notre père a nous fait une donation partage ( en avance sur héritage)  d'un bien immobilier , à parts égales , avec pleine propriété. Nous souhaitons tous d'un commun accord réaliser ce partage en vendant le bien concerné. 
Nous sommes tous vivants, avec héritiers et déjà au moment de la donation il y a presque 20 ans de cela, nous avions tous largement plus de 25 ans. 

Le texte de la donation stipule des clauses de réserves, comme celle du retour , mais aussi une clause de non aliénation y compris pour la signature éventuelles de baux.
Cette clause ne comporte aucune limitation dans le temps . 

Le notaire qui a rédigé l'acte de donation a été nommé avant une mise en vente éventuelle, et ne nous a pas indiqué de réserve légale particulière, et maintenant que nous souhaitons signer une promesse de vente, nous demande un acte notarié de levée des clauses de réserve par le donateur. Celui-ci étant très agé, il nous est aussi demandé une lettre d'un médecin stipulant qu'il a toutes ses facultés. Ce dernier point pose problème car aucun médecin ne veut prendre cette responsabilité, et nous savons que notre père voulait que nous décidions d'un commun accord, ce qui est le cas, mais a effectivement des aléas de mémoire , sans s'opposer verbalement à ce que nous vendions. "faites ce que bon vous semble tant vous êtes d'accords les 4 ! "-

Nous sommes donc forcés dans l'indivision, alors même que les 4 indivisionnaires sont d'accords pour vendre. 
Nous ne pouvons pas réaliser le partage, qui est pourtant le but de la donation.
Nous sommes propriétaires en pleine propriété, supportant les frais et les taxes diverses et ne pouvons théoriquement même pas le louer. 

L'acheteur étant lui même représenté par un notaire et représenté par un avocat, y-a-t-il une jurisprudence , sans passer par une case tribunal, rendant de facto opposable ou non applicable la clause de non aliénation par les donataires , et nous autorisant la vente sans devoir faire signer cet acte par notre père et une lettre d'un médecin ? 

 Nous devons non seulement convaincre le notaire nous représentant que son acte initial ne peut être appliqué et que nous n'avons pas besoin de cet acte supplémentaire signé par notre père, mais aussi nous prémunir de toute question ou contestation éventuelle à ce stade de la part de l'acheteur et de son notaire avant de signer une promesse de vente officielle devant notaire. 

Nous avons pour l'instant accepté l'offre d'achat par l'intermédiaire d'un agent immobilier, contratuellement abilité à le faire. Si jamais nous ne pouvons pas signer la promesse de vente, pouvons-nous nous retourner contre le notaire ? Celui-ci a été saisi avant la mise en vente et intorrogé sur des dispositions particulières à entreprendre pour ne pas avoir rempli ses fonctions et nous avoir fait raté cette vente ...et les suivantes ! Egalement d'avoir rédigé et enregsitré un acte ne respectant pas le code civil puisqu'une clause d'aliénation se doit d'être limitée dans le temps et justifiée ( ce qui est contestable en pleine propriété et de plus en indivision) .

Je vous remercie par avance. 

A.

condorcet · Accepted Answer

Si jamais nous ne pouvons pas signer la promesse de vente, pouvons-nous nous retourner contre le notaire ? 
Faites !
Vous nous ferez connaître le résultat.
Avant de lever les boucliers, il vous serait très utile de relire l'acte et, surtout, d'en comprendre les termes ce qui, apparemment n'est pas votre cas.

Les libéralités entre vifs (telle est la dénomination) ont l'inconvénient d'appauvrir le donateur au profit du donataire.
L'épée de Damoclès reste l'incertitude des décès.
Qui du donateur ou du donataire va décéder le premier ?
S'il s'agit du donateur rien ne se passe puisque, volontairement, il s'est appauvri en donnant. 
Par contre, s'il s'agit du donataire, les biens reçus par donation iront à ses ayants droit à titre gratuit (héritiers ou légataires) alors que le donateur ne l'avait pas envisagé.
Pour cette raison il est prévu un droit de retour permettant au donateur de récupérer les biens donnés se trouvant dans le patrimoine du défunt-donataire.
Et pour garantir ou protéger ce droit de retour, une clause additionnelle prévoit l'interdiction de vendre, donner ou hypothéquer les biens donnés pendant la vie du donateur. (je passe sur les détails !)

Aujourd'hui vous êtes confrontés à ce problème d'être pleins propriétaires des biens reçus par donation 20 ans plus tôt sans pouvoir en disposer librement.

Comment en sortir ?
Ce n'est pas en acceptant une promesse de vente de façon unilatérale que vous échapperez à cette prohibition de vendre ce qui légitimement, vous appartient.
Pour y parvenir, l'assentiment du donateur s'impose.
Or l'âge venant et faisant quelques ravages, ce donateur ne dispose pas de tout son discernement  pour décider de lever, en toute connaissance de cause, ces interdictions et ce droit de retour, il vous faut emprunter un autre chemin qui est celui de le placer sous curatelle en saisissant le Juge des Tutelles, afin qu'une personne soit désignée  aux fins de protéger la personne et SES biens et SES droits, nonobstant ceux des donataires.

Il est tout à fait inutile de vouloir croiser le fer avec tel ou tel autre notaire.
Le notariat existe depuis ce temps éloigné où les Romains occupaient la Gaule et savent parfaitement ce qu'il doit faire et, surtout, ne pas faire, tout simplement en respectant la Loi.

Saisissez le juge des tutelles.
Il se peut qu'il autorise la vente..............rien n'est sûr, car ce n'est pas dans l'intérêt de votre père, affaibli par l'âge et ne disposant certainement de la totalité de ses facultés quelque peu altérés,de renoncer à ses légitimes droits conventionnellement acceptés par les donataires .

Poisson92100 · Answer

Bonjour
Foireuse la donation dont vous ne pouviez rien faire mais bon...il faut effectivement aujourd'hui la signature de votre père

Je comprend que le notaire n'a même pas encore vu à son étude votre père pour l'acte et qu'il agit ainsi juste au vu de son age- c'est cela ?

Le notaire s'il n'a aucune raison de mettre en doute les capacités de votre père abuse totalement en demandant une expertise médicale.

S'il persiste après un RAR de mise ne demeure soit saisir la chambre des notaire soit changer de notaire

;; · Answer

Bonjour
1/ Il ne s'agit pas d'une donation-partage, mais de quatre donations simples, quels que soient les termes employés dans l'acte.Une donation -partage ne peut porter que sur plusieurs biens et donc ne donner lieu à une indivision.( cassation dixit).
2/ Cette donation comporte une clause de retour conventionnelle tout  à fait courante. mais elle est aussi placée sous le régime du droit de retour légal  qui lui ne peut être levé.
3/ La clause d'inaliénabilité est également une clause systématique. Certes, doit-elle répondre à deux exigences majeures: être limitée dans le temps et justifiée par un intérêt légitime et sérieux. Mais elle peut être levée par le donataire.
4/  Pour l'appréciation des facultés intellectuelles de votre père , ce n'est pas à un médecin généraliste qu'il faut s'adresser, mais à un médecin spécialiste, expert agréé par la Cour d'Appel.C'est avec ce certificat médical que vous pourrez, si besoin éventuel, faire placer votre père sous sauvegarde de justice.
5/ L'acceptation de l'offre d'achat que vous avez signée par l'intermédiaire de l'agent immobilier est , en l'état , nulle pour ce qui concerne l'ensemble du bien.

achourite2017 · Answer

Merci de nouveau.

Effectivement il y a 20 ans je ne savais pas bien lire, et j'ai signé par procuration depuis l'étranger. 

Le notaire avait à l'époque jugé qu'il n'était pas nécessaire d'en faire parvenir une copie aux donataires. 

Après le cote les specialistes savent et vous cryoez les aveugléments c'est un peu passé de mode.  A quoi sert un tel forum alors ? 

Au mois de juin avant d'entreprendre une mise en vente, de faire établir des diagnostics etc, nous avons contacté ce notaire lui demandant ses conseils, ce à quoi nous devions faire attention en dehors des pièces classiques d'une vente. Il a simplement répondu qu'il avait l'original mais ne nous en toujours pas fait parvenir de copie ( nous avons récupéré la seule copie qui était chez notre père) . 

1- Qui peut dire qu'il n a pas tout son discernement ? Seul un clerc de notaire a décrété tout de go que l'acte notarié de lever des clauses devait aussi ête accompagné d'une lettre d'un médecin ( quelconque) . Le médecin de famille ne veut pas s'engager dans des hitoires de famille, mais n'a jusqu'à présent pas juger nécessaire une mise sous protection quelconque justement étant donné l'état de santé de notre père et l'entourage de ses proches. 
Notre père sait ce que nous faisons et ne s'y oppose nullement. 
cette annonce d'acte complémentaire signé par notre père a été annoncée alors que tous les autres documents avaient déjà établis, transmis au notaire de l'acquéreur , y compris les états predates et autres documents facturés par le syndic. 

2- la clause d'inaliénation n'était pas très justifiée déjà à l'époque ET surtout ne comprend aucune limitation dans le temps. Elle inclut aussi la signature de baux.
ce bien n'est pas familial, ni une résidence secondaire , mais à vocation à être des bureaux, ce qu'il a été, et ce que l'acheteur potentiel espère également. 
Nous étions déjà majeurs de plus de 25 ans . 

Les donataires peuvent s'y opposer, mais pour cela il faut saisir un juge n'est-ce pas ? 

3- Retour et appauvrissement : 
Pourriez vous m'expliquer en quoi le juge des tutelles pourrait y voir un appauvrissement ? nous ne semblons pas pouvoir en disposer librement bien qu'ayant la pleine propriété...et la "jouissance !!!", mais lui encore moins, ce bien ne fait plus du tout partie de son patrimoine. Nous sommes tous vivants avec héritiers directs ce qui invalide ce qui était mentioné dans la clause de retour ( décés d un donataire sans héritier direct) . 

4- les arrêts de cassation sont diversement interprétés par les notaires eux mêmes sur les donations en indivision, et pour ceux déjà signés en particulier il convient justement de réaliser le partage ce que nous voulons exactement faire !


Consulter votre notaire disaient les Romains !

- Il ya tout de même une clause qui ne respecte pas la loi ( pas de limitation dans le temps de la clause d'inaliénation ) et son fondement très discutable.
- Aucun conseil pour nous prémunir il y a 4 mois de cette nécessité d'acte de lever et pas non plus au moment d'être nommé suite à l'acceptation d'une offre d'achat. 
- Décision unilatérale de la nécessité d'une lettre de confort médical. 

En fait je ne pense même pas que le notaire est au courant de cette histoire et il délègue tout à son clerc.

Un patriarche et ses enfants , sont tous d'accords pour réaliser ce à quoi cet acte établi par ce même notaire était voué, faire une donation partage de son vivant. 

C'est un peu sidérant tout de même. 

Il est clair que nous allons changer de notaire, et tenter en dernier recours de joindre le notaire de l'acquéreur, et au besoin lui donner le soin d'établir cet acte de lever et de le facturer.

Pleine propriété en indivision et clause de non aliénation.

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