Rétractation d'une vente pour non déclaration de servitude

Question

Bonjour,

Voici ma situation:
Nous avons signé un compromis de vente où est stipulé :
"l’acquéreur profitera ou supportera les servitudes s'il en existe. Le vendeur déclare :
-n'avoir créé ni laissé créer de servitudes
-qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles rapportées ci-après (qui est celle d'un chemin), ou résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l'urbanisme."
Or le propriétaire nous a annoncé (entre le compromis et l'acte définitif) qu'une canalisation pluviale appartenant au voisin traverse notre terrain.

De mon point de vue, l'acheteur qui a lui même signé ce compromis, a signé un faux.
De plus, selon l'article 1638 du code civil, le vendeur a pour obligation de déclarer les servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente.

Nous est-il possible d'annuler la vente ? Que se passe-t-il si le vendeur trouve une solution ?

Cordialement

MB · Accepted Answer

Bonjour,

Il n'existe pas de titre sur ce passage de canalisations. Ces canalisations d'eaux pluviales permettent au voisin de déverser ses eaux de pluie dans un fossé, tout en traversant l'intégralité de la longueur du terrain pour lequel nous nous portons acquéreurs.

Le vendeur a reconnu l'existence de ce réseau d'eaux pluviales après signature du compromis de vente. Avons-nous des recours possibles pour annuler la vente ?

Merci.

;; · Answer

Bonjour
Une canalisation pluviale traverse le terrain.
Sur quel titre fondez-vous cette servitude?Légale ou conventionnelle?

MB · Answer

Bonjour,

Merci pour votre message. Il s'agit d'une servitude conventionnelle, mais je pense qu'aucun acte notarié ne la mentionne. 

S'agissant d'un bien familial où des terrains ont été divisés autour de la maison principale, les réseaux ont été laissés tels quels.

;; · Answer

Bonjour
Aucun acte notarié ne la mentionnerait?S'il n'existe aucun acte de constitution , la servitude n'existe pas . Une servitude de passage ne peut s'établir que par titre. Il faudrait donc s'assurer de l'existence ou non d'un titre et donc rechercher ce qui s'est passé lors le la pose de ces canalisations.

;; · Answer

Bonjour
Il pourrait donc s'agir d'une servitude par destination du père de famille. Mais cette servitude devrait figurer dans l'acte de division de l'unité foncière. tout cela nécessite de nombreuses  et fastidieuses recherches.Il faut aussi vérifier si cette servitude comporte des signes permettant de la classer apparente. 
Prévenez le notaire de cette découverte en lui précisant que vous allez demander judiciairement l'annulation du compromis pour dissimulation par le vendeur. Le notaire informera le vendeur et vous verrez déjà quelle est la réaction de celui-ci. Après vous aviserez .

MB · Answer

Dans le compromis de vente et tous les papiers annexés à celui-ci, il n'y avait pas mention de cette servitude. Après cela remonte à plusieurs dizaines d'années et il faudrait en effet effectuer de nombreuses et fastidieuses recherches pour y voir plus clair. 

J'ai déjà prévenu mon notaire, qui lui souhaite que le vendeur trouve une solution (création d'un puisard ou rejet dans le fossé en dehors de ma propriété) afin que la vente puisse se réaliser et donc toucher sa rémunération.
N'ayant plus confiance, je vais en effet essayer de demander judiciairement l'annulation du compromis pour dissimulation par le vendeur. Je verrai bien le retour que l'on me fait.

Pensez-vous que je puisse invoquer la non déclaration de canalisations, ainsi que l'article 1638 ?

Merci pour tout.

MB · Answer

Bonjour,

Mon notaire vient de m'informer que le vendeur ne souhaite pas engager de travaux à sa charge préalablement à la signature de l'acte de vente.

Il accepte cependant qu'il soit écrit dans l'acte d'acquisition, qu'il s'engage, dans les 8 jours de la signature de l'acte, à réaliser les travaux nécessaires pour que le terrain vendu ne supporte plus les dites canalisations d'eau pluviale.

Sommes-nous légalement dans l'obligation de signer l'acte définitif avant que les travaux ne soient réalisés ?

Merci beaucoup de votre retour.

Cordialement

Rétractation d'une vente pour non déclaration de servitude

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