Suppression d'une loggia Résolu

Question

Bonjour tout le monde,

Je vais essayer de vous exposer mon problème le plus clairement possible.

Je suis sur le point d'acquérir un appartement au sein duquel une loggia a été supprimée par le propriétaire actuel. Du coup, lors du compromis de vente, le notaire a mentionné une loggia qui en réalité n'existe plus. J'ai souhaité en faire part au notaire mais le propriétaire m'en a rapidement dissuadé en me faisant signe de me taire, qu'il m'expliquerait plus tard. 
Une fois sortis de l'étude notariale, ce dernier m'a expliqué que c'était "tout bénef" pour moi étant donné que j'héritais de 36 m² habitable alors qu'officiellement il n'y en avait que 32.45 (moins d'impôts fonciers donc) et que cette loggia de 3.55 m² était plus encombrante qu'autre chose (sur ce dernier point je partage son avis).
Je lui ai alors demandé si le syndicat de copropriété avait été informé de ces travaux et il m'a rétorqué de façon très affirmative que cela avait été accepté en AG. 

De mon côté, je préfère largement cet appartement tel qu'il est actuellement, c'est à dire sans la loggia. Pour autant, j'aimerais faire les démarches nécessaires pour officialiser les modifications faites par l'ancien propriétaire quitte à payer légèrement plus d'impôts fonciers. Je souhaiterais que tout soit en règle au niveau de la loi. Et c'est là que j'ai besoin de votre aide pour m'éclairer face à cette situation. 

Que faire ? Contacter la copropriété pour savoir si, comme l'affirme le propriétaire, les travaux ont été validés lors d'une AG ? 

Mais si je contacte le syndic :

- Hypothèse n°1 : La suppression de la loggia a bien été validée en AG 

Est-ce que cela est suffisant ? Ne dois-je pas faire les démarches nécessaires auprès du syndic de copropriété pour procéder au "transfert de propriété et à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division" (comme j'ai pu le lire sur un sujet de ce forum) ? 

- Hypothèse n°2 : Le syndic de copropriété n'a pas été informé de cette suppression de loggia

Dans ce cas, je suppose que je dois faire valider cette modif auprès des copropriétaires. Mais est-ce que le syndic de copropriété ou les copropriétaires ont le pouvoir de m'obliger à reconstruire une loggia ?

Tel est mon problème car il ne faudrait pas que ma quête vers un respect total de la règlementation ne se retourne contre moi. Mon prêt est financé à 110%, je n'ai pas un centime en poche et le délai de rétractation est passé. 

Alors je fais quoi ? Je prends le risque d'en parler au syndic ?

PS : Je précise qu'une expertise en diagnostic immobilier a été faite tout récemment (alors que la loggia a été supprimée en 2012). Son diagnostic fait état d'une surface (loi carrez) de 32.45 et d'une surface au sol de 36 m² (précisant ceci "ancienne loggia dont la fonction l'exclue de la surface Carrez"). 
Est-ce que la mention "ancienne loggia" constitue bel et bien une preuve que la loggia n'est plus présente ? Je pense que oui mais dans ce cas pour quelle raison il y a une distinction entre la surface Carrez et la surface au sol ?

Et dans l'optique d'être en règle tout en contournant le syndic de copropriété, ne puis-je pas déclarer la modif auprès du centre des impôts fonciers ? Cela suffirait-il à être totalement en règle par la suite ? Je suppose que non... 

Merci à ceux qui auront eu la patience de lire jusqu'au bout. Et mille merci à ceux qui tenteront de répondre à mes questions. 

J'attends vos réponses avec impatience.

Utilisateur anonyme · Accepted Answer

Bonjour,

Demandez au vendeur de vous produire le PV d'AG lui donnant autorisation de supprimer cette loggia.
Ou bien cette loggia avait été ajoutée sans autorisation et l'AG l'a obligé à la démonter ?

Que dit le règlement de copropriété ? Il doit y avoir une description de votre lot associé à un tantième des charges. 

Vous avez raison de chercher à être en règle ! La mise en règle (si ce n'est pas le cas) incombe au vendeur : vous pouvez l'exiger avant la vente.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Qu'est ce que vous appelez une loggia ?

Car une loggia, c'est quelque chose qui est encastrée dans une façade, or cela parait difficile de la supprimer ?

Un balcon, c'est quelque chose qui se dégage du mur.

Est ce que vous voulez parler d'un balcon que l'ancien copro aurait fermé sur les 3 cotés par des panneaux en verre, par exemple ?

Qu'est-il inscrit sur l'EDD ?

Vinci33 · Answer

Merci pour vos réponses. Concernant vos questions ou remarques :

Le règlement de copropriété indique bien une loggia de 3,55 m² comme pour tous les autres appartements de l'immeuble. 

Je ne sais pas à quoi ressemblait la loggia étant donné que le proprio actuel l'a supprimée cela fait quelques années mais apparemment cela donnait lieu à une sorte de petite pièce en L qui était séparée de la salle de séjour par une porte-fenêtre. 
L'actuel proprio a enlevé cette séparation en forme de L (porte-fenêtre y compris) sans toutefois modifier l'aspect extérieur (il a ajouté un double-vitrage derrière la rambarde de l'ex-loggia). 
Du coup la salle de séjour a gagné ces 3.55 m.

A propos du PV de l'AG, j'ai demandé au propriétaire de me le fournir mais il ne le retrouve plus. Dommage que dans les documents fournis par le notaire il n'y ait que les AG de 2015 à 2017. Du coup je vais être obligé de demander au syndic de me retrouver la trace de ce fameux PV dont je doute l'existence. 

Mon souci, comme je le disais dans mon premier message, c'est que le délai de rétractation est passé. Et quand bien même je serais encore à temps de me rétracter, je crois bien que je ne le ferais pas car hormis ce problème là, cet appartement me plait et ce serait une grosse déception pour moi si je devais ne pas l'acheter. 
Donc j'ai bien conscience qu'il y a une entourloupe du côté de l'actuel vendeur. Mon but serait d'acheter l'appartement et de régulariser immédiatement la situation. Ma crainte est que les copropriétaires m'obligent à reconstruire une loggia. 
Bref ! Je ne sais que faire...

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Je comprends d'après votre description que le vendeur a supprimé la séparation entre le séjour et le balcon, annexé ce balcon et remis une paroi en limite du balcon. 
Cette opération est obligatoirement soumise au vote d'une AG. Demandez au syndic. 
Il y a prescription décennale en copropriété, il faut donc savoir si cette modification a plus ou moins de 10 ans et si personne ne s'en est inquiété pendant ce délai.

rambouillet41 · Answer

Si anemonedemer a raison : la loggia n'a pas été supprimé, elle a été fermée et la séparation loggia/appartement supprimée.

Avant d'acheter, il vous faut ABSOLUMENT récupérer l'autorisation de travaux donnée par l'AG. Dans le cas contraire, vous achetez en l'état mais le syndicat peut vous demander à vous de tout remettre en l'état.

Demandez à votre notaire de faire un courrier au notaire pour qu'il lui fournisse ce fameux PV. C'est son rôle, afin de vérifier que le lot considéré ne fait l'objet d'aucune anomalie.

Vinci33 · Answer

Merci pour vos réponses. Les travaux ont 5 ans me semble-t-il, ou au maximum 7 ans. 

@ rambouillet : oui, je pense qu'il s'agit plus exactement d'une loggia qui a été fermée avec la séparation loggia/appartement supprimée. 

Le souci concernant le notaire, c'est que pour lui il y a bel et bien une loggia puisqu'à la lecture du descriptif de l'appartement, personne ne s'est opposé au fait que la séparation loggia/séjour avait été supprimée. J'ai failli intervenir mais du fait de mon inexpérience je me suis laissé influencer par l'actuel propriétaire qui m'a fait signe de ne rien dire, que le syndic avait été mis au courant etc. 
Alors que faire ? Je contacte malgré tout le notaire ? Je pensais plutôt appeler le syndic dès lundi. Ils doivent avoir une trace de ce pv si il existe. 

Et en supposant qu'il n'existe pas, que les travaux aient été faits sans prévenir qui que ce soit, le syndic sera alors informé de par mon appel qu'une modif a eu lieu au sein de mon futur appart. Et là je prends le risque, si j'achète malgré tout mon appart, que lors de la prochaine AG les copropriétaires m'obligent a reconstruire cette séparation. Et là je vais me retrouver dans la m... ! 

Pfff... je suis très embêté car je veux cet appart. Il me plait, il est dans mes prix, placé où je veux... tout annuler maintenant serait une énorme désillusion pour moi. Pas simple tout ça...  :-/

Utilisateur anonyme · Answer

Si ces travaux ont moins de 10 ans, le mieux serait d'en parler au notaire et d'exiger que le vendeur se mette en règle, ou à défaut mettre une condition dans l'acte de vente pour préciser l'indemnisation que vous pourriez attendre si l'AG demande la remise en état.
(Il est peu probable que la prochaine AG ait lieu avant votre signature...)

Il vous faudra disposer d'au moins un devis de remise en état d'origine pour évaluer la valeur des travaux + la mise à jour du règlement de copropriété et publication foncière ) à mettre en séquestre chez le notaire (= bloqué chez le notaire jusqu'à résolution, soit il vous le rend pour faire les travaux, soit il le remet au vendeur après le vote favorable de l'AG).

Et aussi demander au syndic de rédiger une résolution pour la prochaine AG qui permette de faire voter (ou pas) la modification de la loggia.

Attention : si le logement n'est pas en règle, vous risquez en plus que l'assurance habitation ne couvre pas en cas de sinistre (infiltration, effraction ou autre) ... et là c'est grave !

Vinci33 · Answer

Merci pour toutes ces précisions. Je vais réfléchir à vos suggestions. Essayer de mettre une condition dans l'acte de vente dans l'hypothèse d'une réponse défavorable lors de l'AG me parait être une bonne solution. Même si je doute fort que le vendeur accepte cette condition. A voir...

Vinci33 · Answer

Merci, une fois de plus, pour vos interventions qui m'ont éclairées. 

Comme je persiste à vouloir être en règle, je vais essayer de faire le nécessaire en essayant d'évaluer le coût d'une remise à l'état d'origine de la loggia, en essayant aussi d'inclure une clause dans l'acte notarié au cas où la copropriété ne valide pas les modifs, et enfin je contacterai le syndic de copropriété. 

Néanmoins, je me posais une toute dernière question visant à me rassurer aussi un peu : n'y-t-il pas un délai de prescription pour des travaux non autorisés effectués par un autre propriétaire quelques années auparavant ?

Je vais essayer de faire des recherches en ce sens sur internet (même si je suis très nul pour ce genre de recherche) mais si quelqu'un a la réponse, qu'il n'hésite pas.

rambouillet41 · Answer

n'y-t-il pas un délai de prescription pour des travaux non autorisés effectués par un autre propriétaire quelques années auparavant ? 

Le délai est de 10 ans :

Article 42 Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Vinci33 · Answer

Eh bien merci ! Merci à vous deux pour votre aide.

Suppression d'une loggia

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