Départ d'un logement HLM et Dépot de Garantie
NvelleParisienne
-
30 août 2017 à 23:07
djivi38 Messages postés 52035 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 octobre 2024 - 8 oct. 2017 à 15:09
djivi38 Messages postés 52035 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 octobre 2024 - 8 oct. 2017 à 15:09
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djivi38
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31 août 2017 à 00:44
31 août 2017 à 00:44
bonsoir,
I) Retard de restitution du DG :
Il faut prendre en compte ce qui est ÉCRIT sur votre EDLS daté du 28/05.
Je suppose que le rendu des clés a été fait ce jour-là 28/05 => délai légal de restitution sous 1 mois puisque EDLS conforme à EDLE = au + tard le 28/06.
Du fait que vous avez bien mentionné sur l'EDLS votre nouvelle adresse, vous avez le droit de réclamer ces 10% du loyer hors charges par mois de retard entamé, soit à ce jour 31/08, 3 mois de retard :
1er mois de retard : du 29/06 au 28/07
2ème mois de retard : du 29/07 au 28/08
3ème mois : à ce jour entamé depuis le 29/08
==> faites votre courrier à envoyer en R+AR (voir le § "Recommandations" en bas de mon topo) et soyez ferme "je vous METS EN DEMEURE de me restituer - sous 8 jours à réception - l'intégralité de mon dépôt de garantie puisque l'EDLS est conforme à celui d'entrée, et d'y ajouter la somme de xxx (3 fois votre loyer hors charges) puisque vous auriez dû, légalement, me le restituer avant le 28/06/2017, étant donné que l'EDLS et le rendu des clés ont eu lieu le 28/5/2017, donc, à ce jour, vous cumulez 3 mois de retard; à défaut, je porterai le litige devant le tribunal d'instance. Merci de joindre également le JUSTIFICATIF de la somme de 40... € que vous m'avez demandée, sans même me spécifier à quoi cela correspond.
Dans l'attente etc."
avec en en-tête vos noms adresse... en face nom et adresse du destinataire
la DATE (ne pas oublier)
en objet : Mise en demeure
Rappelez en début de texte l'adresse du logement, si possible avec les références des HLM (s'ils en ont ?), les dates de début et de fin (28/05/2017) de location
Inscrivez les sommes en chiffres et entre parenthèses en lettres).
Pas d'abréviation (pas comme moi !!).
Pas de bla bla inutile. Net. Précis. Ferme. Poli (prenez le temps de faire votre courrier et relisez-le le lendemain avant de l'envoyer).
II) Facture de 40 € :
Toute demande d'argent en + du loyer DOIT être JUSTIFIÉE. Vous avez entièrement raison de demander cette justification AVANT de payer.
III) Topo sur le DG :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG ((art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
A votre disposition si d'autres questions.
Cordialement.
I) Retard de restitution du DG :
Il faut prendre en compte ce qui est ÉCRIT sur votre EDLS daté du 28/05.
Je suppose que le rendu des clés a été fait ce jour-là 28/05 => délai légal de restitution sous 1 mois puisque EDLS conforme à EDLE = au + tard le 28/06.
Du fait que vous avez bien mentionné sur l'EDLS votre nouvelle adresse, vous avez le droit de réclamer ces 10% du loyer hors charges par mois de retard entamé, soit à ce jour 31/08, 3 mois de retard :
1er mois de retard : du 29/06 au 28/07
2ème mois de retard : du 29/07 au 28/08
3ème mois : à ce jour entamé depuis le 29/08
==> faites votre courrier à envoyer en R+AR (voir le § "Recommandations" en bas de mon topo) et soyez ferme "je vous METS EN DEMEURE de me restituer - sous 8 jours à réception - l'intégralité de mon dépôt de garantie puisque l'EDLS est conforme à celui d'entrée, et d'y ajouter la somme de xxx (3 fois votre loyer hors charges) puisque vous auriez dû, légalement, me le restituer avant le 28/06/2017, étant donné que l'EDLS et le rendu des clés ont eu lieu le 28/5/2017, donc, à ce jour, vous cumulez 3 mois de retard; à défaut, je porterai le litige devant le tribunal d'instance. Merci de joindre également le JUSTIFICATIF de la somme de 40... € que vous m'avez demandée, sans même me spécifier à quoi cela correspond.
Dans l'attente etc."
avec en en-tête vos noms adresse... en face nom et adresse du destinataire
la DATE (ne pas oublier)
en objet : Mise en demeure
Rappelez en début de texte l'adresse du logement, si possible avec les références des HLM (s'ils en ont ?), les dates de début et de fin (28/05/2017) de location
Inscrivez les sommes en chiffres et entre parenthèses en lettres).
Pas d'abréviation (pas comme moi !!).
Pas de bla bla inutile. Net. Précis. Ferme. Poli (prenez le temps de faire votre courrier et relisez-le le lendemain avant de l'envoyer).
II) Facture de 40 € :
Toute demande d'argent en + du loyer DOIT être JUSTIFIÉE. Vous avez entièrement raison de demander cette justification AVANT de payer.
III) Topo sur le DG :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG ((art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
A votre disposition si d'autres questions.
Cordialement.
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