Caution non rendue entièrement - erreur bail
JuanLesPins96
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djivi38 Messages postés 51308 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 23 avril 2024 - 18 août 2017 à 00:32
djivi38 Messages postés 51308 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 23 avril 2024 - 18 août 2017 à 00:32
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1 réponse
djivi38
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Modifié le 17 août 2017 à 22:05
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bonjour,
et vous avez bien raison de ne pas être d'accord !
Et vous n'êtes pas responsable si le bailleur s'est trompé de ligne ou autre quand il a écrit son contrat !!
Votre bail est valable tel qu'il est et c'est à ce bail que vous devez faire référence.
Si votre bail ne précise rien d'autre que "charges forfaitaires", puisque vous étiez en meublé, vous n'avez RIEN à payer en plus.
TOUTES les charges sont au forfait, pour la seule TEOM il peut être mentionné sur le bail qu'elle sera due par le locataire. Si aucune mention de cet ordre sur votre bail, vous ne devez pas rembourser la TEOM.
https://www.pap.fr/patrimoine/impots-taxes/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514
« Les charges forfaitaires :
Si les charges ont été établies au forfait (c'est possible : en location meublée ou en colocation vide), celui-ci est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris, par conséquent, la TEOM. Le propriétaire ne peut donc pas réclamer à son locataire le remboursement de cette taxe en plus des charges que la locataire lui verse déjà chaque mois.
(...)
Peut-on prévoir une clause particulière en plus du forfait ?
Quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut toutefois prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères. »
Voir aussi :
https://www.litige.fr/articles/taxe-ordure-menagere-teom-redevance-locataire-recouvrement-recours
https://www.chronique.eu/index.php?article22/les-charges-locatives-recuperables-comprises-forfaitaires-ou-reelles
==> Si l'EDLS est conforme à l'EDLE (=pas de dégradations mentionnées), faire un courrier R+AR à votre bailleur dans ce sens et le mettre en demeure de vous restituer les € (**) manquants sur l'intégralité de votre DÉPÔT DE GARANTIE.
(**) Quel est le montant de votre DG ? parce qu'en meublé il peut aller jusqu'à 2 fois le montant du loyer.
Avec ce que vous dites :
loyer = 520 €
charges forfait mensuel = 30 €
DG = ? il devrait se situer entre 520 (minimum) et le double 1040 € (maximum), les 30 € de charges sont exclues du DG.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
et vous avez bien raison de ne pas être d'accord !
Et vous n'êtes pas responsable si le bailleur s'est trompé de ligne ou autre quand il a écrit son contrat !!
Votre bail est valable tel qu'il est et c'est à ce bail que vous devez faire référence.
Si votre bail ne précise rien d'autre que "charges forfaitaires", puisque vous étiez en meublé, vous n'avez RIEN à payer en plus.
TOUTES les charges sont au forfait, pour la seule TEOM il peut être mentionné sur le bail qu'elle sera due par le locataire. Si aucune mention de cet ordre sur votre bail, vous ne devez pas rembourser la TEOM.
https://www.pap.fr/patrimoine/impots-taxes/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514
« Les charges forfaitaires :
Si les charges ont été établies au forfait (c'est possible : en location meublée ou en colocation vide), celui-ci est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris, par conséquent, la TEOM. Le propriétaire ne peut donc pas réclamer à son locataire le remboursement de cette taxe en plus des charges que la locataire lui verse déjà chaque mois.
(...)
Peut-on prévoir une clause particulière en plus du forfait ?
Quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut toutefois prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères. »
Voir aussi :
https://www.litige.fr/articles/taxe-ordure-menagere-teom-redevance-locataire-recouvrement-recours
https://www.chronique.eu/index.php?article22/les-charges-locatives-recuperables-comprises-forfaitaires-ou-reelles
==> Si l'EDLS est conforme à l'EDLE (=pas de dégradations mentionnées), faire un courrier R+AR à votre bailleur dans ce sens et le mettre en demeure de vous restituer les € (**) manquants sur l'intégralité de votre DÉPÔT DE GARANTIE.
(**) Quel est le montant de votre DG ? parce qu'en meublé il peut aller jusqu'à 2 fois le montant du loyer.
Avec ce que vous dites :
loyer = 520 €
charges forfait mensuel = 30 €
DG = ? il devrait se situer entre 520 (minimum) et le double 1040 € (maximum), les 30 € de charges sont exclues du DG.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 17 août 2017 à 22:44
Effectivement, rien n'est écrit sur le bail concernant la taxe sur les ordures ménagères. Je lui ai donc fait parvenir le mail suivant :
"Bonjour M. XXXX,
J'ai fait parvenir ce mail à mes parents et je ne vous cache pas que nous sommes surpris.
Le bail que nous avons mutuellement signé et que vous avez dûment rempli stipule précisément qu'il y a 30 euros de charges forfaitaires par mois, pour un loyer total de 520 + 30 euros = 550 euros. Il n'a jamais été question que je paie une quelconque taxe d'enlèvement des ordures ménagères puisque celle-ci est par définition incluse dans les charges forfaitaires lorsqu'elles existent.
Comme écrit dans les conditions générales du bail, "les charges locatives forfaitaires proportionnées à la réalité des charges, ne permettent pas de procéder à des régularisations ou compléments ultérieurs" (art. 23 de la loi du 6 juillet 1989). Vous vous êtes peut-être trompé mais moi je n'ai pas signé pour avoir une mauvaise surprise en fin de bail.
Ce faisant, je demande la restitution du chèque de caution à la somme initiale qui avait été convenue, soit 471,55€. "
Voici sa réponse :
"La taxe sur les ordures menagéres n'est pas incluses dans les charges. Je vous ai fait parvenir le relevé du syndic....C'est peut-être une surprise pour vous, mais je tiens à vous signaler que je n'ai pas à payer les ordures ménagéres de mes locataires...La seule chose que vous pouvez me reprocher c'est d'avoir oublié de le mentionner lors de la rédaction du bail..Donc restons logique. Je vous adresse par virement la somme de 404,95€ si j'arrive à lire votre rib sur votre portable...
Pour information les charges locatives forfaitaires sont calculées par rapport à celles calculées par le syndic XXXX et à un aucun moment il est question des ordures ménagéres..
Cordialement"
Que puis-je répondre.. ?
Je vous remercie pour votre aide !
Modifié le 18 août 2017 à 00:20
Vous lui citez l'art. 25- 10 de la loi du 6/7/1989.
Vous concluez votre courrier par "à défaut, je porterai le litige devant le tribunal d'instance." + formule de politesse de votre choix.
Joignez un RIB.
(Re) lire le § "Recommandations" du post n°1.
Ensuite, si vous ne répondez pas à ma question, je vais avoir du mal à vous aider : QUEL EST LE MONTANT DE VOTRE DG ?
C'est 471, 55 ??? ("chèque de caution à la somme initiale qui avait été convenue, soit 471,55€. " : bizarre comme montant pour un DG !!)
Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
De plus, ce n'est pas un chèque de "caution", mais un chèque de DÉPÔT DE GARANTIE.
Vous n'avez pas signé "mutuellement" le bail, vous l'avez signé, comme le veut la loi, "CONTRADICTOIREMENT".
18 août 2017 à 00:25
Je vous remercie pour votre réponse,
Modifié le 18 août 2017 à 00:53
Vous la mettez en demeure de vous restituer les 550 € du DG. Vous êtes sûr que ce n'est pas 520 €... les charges ne doivent pas être inclues dans un DG.
Et vous allez pouvoir aussi, dans le même courrier, demander 10% du loyer hors charges pour retard de restitution... déjà le 1° mois de retard est entamé (voir mon topo).