Marchand de biens - quelle banque finance ces projets ?

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Bonjour,

Parallèlement à mon emploi, je commence à réaliser des investissements immobiliers (je possède un bien seulement à date). Je viens de signer un compromis pour un appartement que je souhaite acheter avec mon beau-frère.
Nous nous posons la question de comment nous structurer. La SCI interdit la location meublée et donc saisonnière (c'est dommage, le bien est situé à Cannes), et l'achat en nom propre est très pénalisant pour la rentabilité financière du projet. Mon comptable nous a suggéré la SNC (structure de marchand de biens apparemment). Celle-ci nous permettrait de ne pas nous faire assommer en impôts (notre tranche d'imposition est élevé) et de louer selon le mode de notre choix. Nous nous engageons en contrepartie à revendre dans les 4 ans, ce qui nous convient.

Ma question est la suivante : quel organisme financier contacter pour obtenir le financement de ce projet ?

En vous remerciant pour votre aide précieuse !

1 réponse

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Bonjour
La SCI à l'IR peut avoir 10% d'activité meublé dans son CA...
Bon comme vous voulez échapper à l'IR il vous faut une régime à l'IS...

En SAS vous faite ce que vous voulez (location, revente)
Attention
- tous ce qui n'est pas logement loué nu est soumis à TVA si votre société est à l'IS
- l'achat pour revendre dans les 4 ans vous fait économisé des frais mais vous rend marchand de bien donc responsable des vis caché vis à vis des acheteurs (outre soumis à TVA sur la marge)


quand à la question : ou avoir un prêt pour faire du marchand de bien : la réponse est nulle part si vous n'avez pas déjà au moins une expérience de marchand de bien à leur présenter !
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Effectivement, je n'avais pas pensé à la TVA.
La TVA n'existe pas lorsque nous achetons en noms propre ou en SCI ?
Par ailleurs, vous conseillez plutôt l'achat en nom propre ou SCI pour un achat avec mon beau-frère ?
Encore merci !
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la SCI peut être soumise à l'IR (donc pas d'intérêt financier ou fiscal par rapport à un achat en direct ) ou à l'IS

Toute autre structure (SAS etc) est soumise à la TVA et à l'IS sauf cas d'exception ...

Autre cas ou SCI à l'IS le seul cas que je connais dans le domaine ou on echappe à la TVA est la location de logements nus

A noter que le régime IS
- permet d'amortir les biens (vous renvoyez les impôts au jours de la revente)
- ne permet pas d'abattement pour durée de détention
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SCI ou autre Sté permette d'organiser la gestion : le gérant (ou président pour une SAS) peut gérer sans avoir besoin de la signature de l 'autre


dernier point : à l'is contrairement au nom propre et à l'IR la Sté peut supporter toutes les dépenses de gestion (pas juste 20 euros par local loué !)

Vous lui facturerez ainsi vos voyages de prospections, déplacements etc certains dirons une partie de votre train de vie !
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8 août 2017

Merci beaucoup Poisson92100, ces informations me sont très précieuses !
La création d'une SCI à l'IS peut donc se révéler, dans mon cas et bien que je ne puisse faire de location saisonnière, très avantageuse ...
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8 août 2017

Oui, en effet. Mais pensez-vous que je trouverai un organisme d'accord pour me financer ?