financer une activité de marchand de bienRésolu/Fermé

Question

bonjour,

ma question n'est pas compliquée en elle même, mais je n'arrive pas à la résoudre...
Je vousdrais savoir, habituellement, quel est le mode de financement par une banque d'un marchand de bien. Quel type de prêt? quelles garanties demandées? comment se passe en somme le financement dans le tps d'une activité de marchand de bien.

merci d'avance pour vos informations

NORAVAR · Accepted Answer

je fais des opérations marchand de biens , prends contact avec moi par mon adresse mail pour le financement .

patal34 · Answer

Bonjour,

L'activité de marchands de bien n'est pas forcement bien vu par les etablissements bancaires, notamment sur les risques entre la revente et le reglement de la TVA et des impots...

Sinon, le pret reste identique aux acquisitions classiques et exclu tout type de prets aides (PTZ, Epargne logement...)

goldman86 · Answer

merci de votre réponse. cependant  ma question avait aussi un autre sens.
pour simplifier fortement un marhcand de bien achète et revend 4 mois après avec une plue value a la clef. on ne peut pa tomber dans un prêt habituel avec un remboursement sur 15 ans , non? alors est ce qu'une banque finance  un capital de départ, ou chaque bien l'un après lautre? 
Etant néophyte dans le milieu banquaire , j'espère me faire comprendre le mieu possible

cordialement

rodolphe · Answer

C'est un prêt immobilier classique avec IPPD ou hypothèque ou assurance spécifique sur le bien...
Généralement ce genre de prêt est effectivement exclu de tous les mécanismes de prêts aidés, subventionnés, etc... sauf opération au profit des HLM (mais là c'est plus du petit ....)

D'une durée courte (généralement moins de 36 mois) avec report des intérêts... et assurances spécifiques sur le crédit.

Si le but est d'arriver les mains dans les poches chez une banque, oubliez...
Là aussi il y a aura des garanties de demandées.... qui seront différentes de celles d'un particulier et qui seront similaires à celles demandées pour l'achat de biens industriels...

Germain · Answer

Ce n'est pas tout à fait comme cela que les marchands de biens sont financés, lorsqu'ils le sont car effectivement ce ne sont pas des clients recherchés par les établissements bancaires (trop de risques).
Ceux qui ont ce privilège ont un bien immobilier personnel et libre de toute hypothèque. Ils négocient avec la banque une "convention de compte courant" qui consiste en un découvert d'un montant convenu et garantie par une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier cité plus haut.
Donc exit les prêts immobiliers classiques, qu'ils soient sur moyen ou long terme mais essentiellement le court terme sous cette forme. Ce type de crédit est renouvelable et le marchand de biens peut enchaîner les opérations comme il veut à condition de ne pas dépasser le découvert autorisé.
Il va sans dire que l'hypothèque doit être largement supérieure au découvert et comme dit rodolphe, inutile d'arriver dans une banque les mains dans les poches...

goldman86 · Answer

merci de vos réponses...
si vous avez d'autres retour d'expérience, n'hésitez pas.
Dans le cas d'une convention de compte courant avec la banque, ou ce situe son intérêt même minime? je ne comprends pas  complètement le fontionnement, peut être un exemple concret pourrai m'aider...

merci d'avance
cordialement

Germain · Answer

Oui rodolphe, il y a aussi des crédits "promoteurs" qui sont établis pour des opérations importantes (lotissement pavillonnaire par ex.) et qui sont en partie amortissable et sur une durée courte (3/5 ans) mais remboursables par anticipation sans pénalité naturellement. Par contre les taux sont sensiblement les mêmes que pour un particulier (rapportés à la durée bien sûr, le loyer de l'argent restant le même). Mais pour des opérations de plus petites envergures (achat d'un seul immeuble ancien avec réhabilitation de 3 ou 4 appartements, vente de biens immobilier "à la barre" etc...) il faut moins de formalisme et une rapidité de décision accrue. Dans ce cas, cette opération peut être financée par un marchand de biens par le biais de sa convention de compte courant s'il n'a pas immédiatement les disponibilités.
L'intérêt de la banque ? D'une part  découvert = agios. Naturellement le taux n'est pas n'importe quel taux mais un taux négocié. Mais je répète, un découvert (même hypothécaire) sec n'intéressera pas une banque si elle n'a pas d'autres éléments commerciaux à mettre en balance. Il faut que le marchand de biens ait également des fonds à titre perso dans la banque et que ladite banque ne veut pas perdre au profit d'un concurrent. C'est là où se situe son réel intérêt.

goldman86 · Answer

merci germain pour votre intérêt et vos réponses précises.
dans mon cas, un peu simplifié, avec un besoin pour un premier bien de 100000 au total. Avec 20 000 euros d'apport, donc un découvet de 80 000 euros, un bien en hyothèque dont je suis proprio de 120 000 euros , plus sieurs expériences réussies en tant que marande bien particulier. celà a l'air plausible? ( avec bine entendu  un dossier solide et correctement monter  autour, je répète je simplifie)

cordialement
merci

goldman86 · Answer

plus d'infos?

franck5975 · Answer

Bonjour,
Je débute une activité de marchand de biens sous un statut SARL.
J'aimerai savoir si le montage suivant est possible et sous quelles conditions :
je ne souhaite pas demander de pret via un organisme financier, mais puis-je me preter de l'argent à moi meme ? je m'explique :
Moi, personne physique prête de l'argent à la SARL, avec reconnaissance de dette , interets si besoin, etc .. Et lorsque l'opération est terminée, alors la sarl me rembourse ce qu'elle me doit ..
Quelq'un peut m'eclairer sur le sujet ?
Merci par avance,
Cordialement

M.B · Answer

M.B

franck5975 · Answer

Très peu de banque  prêtent, à moins montage financier locatif et revente par la suite, mais si tu veux faire les choses bien (c'est à dire avec une structure marchand de biens) ce n'est pas possible.  
Attends de pouvoir financer en fonds propres ! C'est ce qu'on a fait !  
Au bout de la 2e ou 3 e opération, la banque te fait plus facilement confiance !   
Bizarre !  Les banques ont ajrd'hui du mal à faire leur boulot premier ! Prendre des risques ... bref, il faut d'abord leur prouver que tu sais faire, avant qu'ils te fassent confiance ! Ou mettre en garantie chez eux une grosse somme! OU est l'interet ?
De plus ils vont te plomber av des taux d'interet fous sur de courtes durées !
Nous avions fait le calcul 
Maison achetée 50000 € 10 000 € de travaux revendue 90000 €.
La banque prenait 4000 € de frais quasi sur 6  mois (2 mois de travaux, 1 mois de mise en vente, et 3 mois de délai de financement de l'acquéreur)
Si pas d'autres solutions alors oui, mais sinon autant éviter ...
Coté banque, en effet, CIC ou CDN seront peut etre plus ouverts à discussion ..
lol  
Bon courage !

Financer une activité de marchand de bien

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