Marchand de biens en tant que particulier

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Bonjour,

J'envisage de réaliser des opérations de marchand de bien à titre particulier et j'ai du mal à comprendre la manière dont je serai imposé à l'issue.

Je précise que je suis célibataire, salarié avec des revenus de 30000 euros annuels.

Cas concret :

J'achète une maison sans travaux (à crédit) à 154500 euros dont 4500 euros de frais de notaire (réduits car achat en marchand de biens) le 1 janvier 2015.
Je la loue pendant 3 ans à 800 euros par mois et la revends 180000 euros le 1 décembre 2017.

Les intérêts annuels sont d'environ 5400 euros par an.

J'ai lu qu'un marchand de bien exerçant en tant que particulier déclarait ses éventuels revenus locatifs et la plus-value en tant que BIC.

J'ai tenté d'aller effectuer une simulation sur le site impôtgouv mais je 'avoue être complètement perdu lorsque j'arrive dans la section "REVENUS INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX PROFESSIONNELS" (il s'agirait de mon cas dans l'avenir puisque mon activité de marchand de biens devraient rapporter plus que mon salaire).

Voici ce à quoi je suis confronté (en régime réel) :


"Avec CGA ou viseur" "Sans CGA"

Revenus exonérés
(y compris plus-values) 5KB 5KH

Revenus imposables
- Régime normal ou simplifié 5KC 5KI
- Locations meublées 5HA 5KA

Plus-values de cession
taxables à 16% 5KE

Déficits
- Régime normal ou simplifié 5KF 5KL
- Locations meublées 5QA 5QJ
Artisans pêcheurs : abattement 50% 5KS



Quelles cases dois-je remplir et avec quels chiffres (notamment concernant l'année 2017, année de cession du bien)?
Que signifie "Avec CGA" ou "viseur"?

Je remercie par avance les âmes charitables qui pourront m'éclairer.

Merci de ne pas commenter les chiffres que j'ai notés qui sont indiqués à titre d'exemple.

Il s'agit pour moi de comprendre le mécanisme de la déclaration fiscale et l'impact financier des impôts sur cette activité.

Encore merci.

7 réponses

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28 mai 2020
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vous comptez en acheter combien ?

il faut que ce soit une activité habituelle donc régulière :


http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/pdf/createPdfWithAnnexePermalien/ExportDocument.pdf?doc=4718-PGP&identifiant=BOI-BIC-CHAMP-20-10-30-20120912

au vu du message ce n'est pas une activité de marchands de bien mais simplement de la gestion de patrimoine ( le but 1er est de la location pour un seul logement ... 3 ans d'après votre message) : pas de travaux et vous ne faites pas construire vous mêmes les biens
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28 mai 2020
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Pour faire un rescrit, il faut citer un texte en référence. Or, je n'en ai pas :-(

Il y a différents textes sur la qualité de marchands de biens, les bic ...
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Cela va devenir une activité régulière, c'est en cours (j'en ai déjà 5).

Et je compte en racheter 1 ou 2 par an.

C'est bien dans une intention spéculative que je le fais c'est en train de devenir très régulier.

Il s'agit donc bien d'une activité de marchand de bien.

Je suis donc preneur des réponses aux questions fiscales que je me pose.

Merci :-)
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Je voulais être certaine avant de prendre du temps pour répondre.


Que signifie "Avec CGA" ou "viseur"?

viseur : la déclaration bic est visée par un expert comptable ayant signé un contrat avec l'Etat, il y en a 4/5 par région.

cga : Le centre de gestion agréé une assistance à la gestion.

https://www.fcga.fr/definition-cga/

si vous optez pour l'un ou l'autre, vous n'avez pas la majoration de 25 % de votre bénéfice donc en clair moins d'impôt.

Vous devriez :
- vous rapprocher de la CCI
- des impots ( sie/pce)
- faire un rescrit
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7 octobre 2014

Merci pour ce retour.

Pour faire un rescrit, il faut citer un texte en référence. Or, je n'en ai pas :-(

Je n'ai pas saisi votre phrase :
Vous devriez :
- des impots ( sie/pce)

Pourriez-vous me l'explicitez s'il vous plait.

Merci.
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28 mai 2020
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Bonjour MDBS,

flocroisc voulait vous dire de vous rapprocher des impôts SIE : Service des impôts des entreprises et PCE: les pôles de contrôle et d'expertise (PCE) chargés du contrôle des entreprises.

Enfin, je pense.

Cordialement
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Bonjour Doris33,

Merci pour votre précision.

Je vais de ce pas me rapprocher de ces entités.
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7 octobre 2014

Très bien, je vais me mettre en chasse de ces textes.

Merci beaucoup pour votre aide.
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