Conseils pour les clauses du compromis de vente !

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Bonjour à tous,

Notre offre d'achat a été acceptée pour l'achat d'une maison individuelle et nous avons rendez vous avec l'agence immobilière la semaine prochaine pour discuter des modalités de notre achat.
J'aimerais vous soumettre mon cas particulier à savoir si les clauses vous semblent réalistes et tenables.
Cela concerne un achat avec financement sur 20 ans de 267 000 €.

Questionnements sur les clauses du compromis :
Ma première question concerne le(s) notaire(s). Je lis un peu à gauche à droite qu'il est important d'avoir son propre notaire en tant qu'acheteur pour qu'il défende ses intérêts et pas garder le notaire du vendeur et de plus les frais de notaire resterons inchangés.
Qu'en est il ? Doit je imposer en plus du notaire du vendeur, notre notaire (que l'on va prendre au hasard d'ailleurs) ?

Pour les clauses suspensives en question, voilà ce que nous voulions mettre en substance.
- Versement de 5% au séquestre du notaire
- Mensualité maximal du crédit hors ADI 1 300 €
- Taux fixe annuel nominal maximal de 1.5% sur 20 ans (Hors ADI).
- Taux maximal de l'ADI de 0.4% sur 2 têtes à 100%
- Délais de 75 jours pour l'obtention du crédit immobilier à compter de la signature du compromis
- Crédit immobilier garantie par caution

Concernant le fait que le taux est de 1.5% (inférieur au 1.55% de Boursorama sur une simulation qu'on a faite) c'est qu'on a bon espoir qu'en faisant le tour des banques on y arrive sans certitude toutefois.
Pensez vous que pour que ce soit plus clair, je dois rajouter une condition sur le montant du financement ?
Avec ces conditions suspensives qui sont je pense relativement "strictes" est ce que je risque aussi en montant un dossier auprès des différentes banques me voir opposer un refus d'étude même s'ils peuvent arriver à ces conditions, ils ne veulent pas prendre le risque de travailler pour rien ?

Dans l'éventualité où nous obtenons un crédit immobilier à 1.6% sur 20 ans alors que la condition suspensive est de 1.5% sur 20 ans et que l'on envoie cette offre de crédit au notaire, est ce que l'offre peut être rejetée au motif qu'elle ne respecte pas la condition du compromis ?

Je vous remercie par avance de votre aide !

6 réponses

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Merci relou.
Je ne savais pas que l'agence était habilité à écrire un compromis. Faire écrire le compromis par l'agence permet de gagner financièrement quelque chose ?

En ce qui concerne le 2 conditions sur le versement de 5% au séquestre du notaire (j'ai vu que ça pouvait varier de 5 à 10%) ainsi que des 75 jours pour l'obtention du crédit (minimum 30 jours mais vu le contexte des volumes de crédit des banques et le mois de juillet/Aout je pensais mettre cette condition). Pensez vous qu'elles sont acceptables ?
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l'agence peut faire le compromis mais ce n'est pas gratuit pour autant .Le gain financier n'est pas significatif .
Les 2 conditions suspensives sont acceptables c'est effectivement entre 5 à 10% .le délai d'obtention du crédit c'est 45 à 60 jours en moyenne dans les compromis ,mais ce n'est pas très important car vous pouvez dépasser sans être pénalisé du moment que vous n'êtes pas négligent dans votre recherche .le tout est de ne pas dépasser la date butoir de signature de l'acte authentique
>
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Bonjour
Oui, l'agence immobilière est "habilitée" pour rédiger un compromis. Mais un compromis est une affaire de juriste et non de commercial. Ce n'est pas un reproche que je fais.J'ai tellement vu de "torche-balles" au cours de ma carrière........En principe, si c'est le notaire qui fait le compromis c'est gratuit; à l'agence , il vous sera facturé.
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13 juillet 2020
6 730 > ;;
Bonjour ;;

Que de contre vérités ....

La majorité des agences immobilières d'une part ne facture le compromis mais est tout aussi apte juridiquement que les notaires à rédiger les compromis

La grande majorité utilise ceux des syndicats ou des fournisseurs d'autres documents tout comme les notaires utilisent ceux pré rédigés de leur ordre
'Quant à un notaire qui redigé gratuitement un compromis. ...arffffff. Jamais lu une ânerie pareille. ,,,, un notaire qui travaille gratuitement .....
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13 juillet 2020
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Bonsoir

La clause suspensive d'obtention du prêt : je refuse en tant qu'agent immobilier un taux aussi bas ; je refuse également ( c'est à dire que je conseille à mon vendeur de refuser ) toute clause concernant le taux des assurances ; vous devez vous renseigner avant

75 jours pour obtenir l'offre de prêt : un peu long; deux mois suffisent si vous déposez après la signature du compromis

ah et une chose me déplait : inférieur au 1.55% de Boursorama sur une simulation qu'on a faite ; vous n'avez pas encore consulté votre banquier ??
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Merci relou pour votre réponse complète.
Je comprends mieux que c'est une négociation avec le vendeur sur les clauses.

Ma question est de savoir comment rédiger ces conditions suspensives.
Je veux dire est ce qu'il y aura un 1er rendez vous avec le notaire avant le compromis pour discuter de ces clauses ?
Ou alors le jour J on se retrouve devant le modèle de compromis écris par le notaire et c'est déjà plus compliqué de les discuter quelques minutes avant la signature ?

Je vous remercie de votre aide !
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C'est avec votre vendeur directement ou par l’intermédiaire de l'agence que vous devez discuter de ces clauses .Vous pouvez proposer ce que vous avez écrit plus haut.
Lorsque vous serez d'accord l'agence ou le notaire pourra rédiger le compromis avec les clauses que les deux parties auront validées .
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Merci relou et kasom de vos réponses,

@relou Donc les 5% de séquestre et mes 75 jours peuvent être acceptables sans trop rechigne. Dois-je faire un état des lieux des biens meublants qui sont censés rester dans la maison lors de la vente ? J'ai cru comprendre que l'on pouvait chiffrer et défalquer la valeur de ces biens sur le prix total afin d'avoir une exonération d'une des taxes. Mais le banquier peut demander à ce que cette somme défalquer sur le compromis ne rentre pas dans le cadre de financement et dois être financer par un apport. Qu'en est il ?

@kasom vous dites refusez un taux aussi bas mais c'est pourtant un taux issue d'une simulation bancaire sur un profil défini. Donc ce n'est pas non plus en dehors de tout propos.
Je suis d'accord qu'en temps normal 60 jours peuvent suffire pour l'étude du dossier mais avec le mois de Juillet-Aout et le fonctionnement au ralenti des banques déjà affectées par les renégociations, je veux prendre une petite marge complémentaire.
Vous dites qu'une chose vous déplait concernant le fait qu'on ait fait une simulation Boursorama à 1.55% sur 20 ans et vous me demandez "vous n'avez pas encore consulté votre banquier ?". Je vous réponds que mon banquier c'est BOURSORAMA ! Du coup ça me semblait légitime de faire une simulation chez lui et vous comprenez peut être mieux ma démarche. J'ai aussi fait une simulation dans une banque physique où j'ai quelques avoirs mais je suis à 1.66% sur 20 ans sans négociations.
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le séquestre c'est entre 5 et 10%
Le délai pour l'obtention du prêt 45 à 60 jours en général .75 jours le vendeur va peut être
trouver cela un peu long .expliquez lui votre point de vue .
les meubles qui restent doivent être décrits et figurer avec le compromis. ils font faire baisser légèrement les frais de notaire .
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Vous êtes à 1.66 % sans négociation, mais j'ai vu des compromis avec prêt refusés parce que la situation est parfois plus complexe qu'on ne le pense

d'où mon refus de signer des compromis avec des taux aussi bas
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Merci kasom de votre reponse.
Je vous suis reconnaissant de participer à mon post et je ne remets pas en cause vos arguments vu votre statut de professionnel que je ne suis pas.
Mais je me rends compte que vous etes en désaccord avec toutes mes clauses sans arguments.

Je vous dis que j ai 2 simulations a 1.55% et 1.66% sur 20 ans et vous trouvez a redire en disant que mettre ces taux là comme conditions suspensives c est trop bas sans aucune argumentation. Alors que ces taux sont factuels basés sur 2 simulations du meme profil. Sur quoi vous basez vous pour dire sans arguments qu ils sont trop bas ? Quel est le taux qui vous conviendrait et basé sur quels éléments ?

De la meme manière 75 jours vous trouvez ça trop long encore une fois sans arguments. Mais j ai donné 2 arguments qui me semblent legitimes du fait de la conjoncture avec les niveaux forts de renegociations ainsi que le mois de juillet aout où les banques travaillent au ralentit. Quel est la juste durée pour vous et quels sont vos arguments ?

De plus etonnament vous refusez une clause sur l assurance emprunteur en invoquant le fait que l on doit se renseigner avant. Dois je vous rappeler qu il est indispensable d avoir le dossier de financement (banque, taux, montant, durée) pour faire un devis pour une assurance emprunteur. En effet le TAEA est intimement lié au taux nominal du credit. De plus il est impossible d anticiper avec le fait que le questionnaire medical peut amener a une etude complémentaire par le médecin conseil et conduire a des surprimes imprévus liés a des antecedents médicaux voire des sports risqués.

Je tenais a clarifier ça avec vous pour que vous m apportiez votre avis sur ces points.

Merci a vous !
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Pourquoi je refuserai 1,66 % pour mon vendeur ? car comme vous le dites c'est une simulation, , rien ne prouve que vous aurez effectivement ce taux là

Je conseillerai à mon vendeur 1,8 %

DE m^me pour le taux d'assurance, je le refuse systématiquement dans le compromis ; car il y a beaucoup d'acheteurs de mauvaise fois ....

Quant aux 75 jours: 60 jours, si le dossier est déposé dans les 10 jours ; suffisent largement pour obtenir l'offre de prêt , plus 30 jours on arrive à 90 jours ,

Maintenant vous anticipez les vacances , oui, l'argument est recevable suivant les régions, 75 jours si le vendeur est d'accord bonne idée

cordialement
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Merci à vous relou.

Est ce qu'un poele à bois, une climatisation, une piscine hors sol semi enterré sont considérés comme des biens meublants ?
De la même manière il faut rajouter les aménagements de placards encastrés et les équipements de l'électroménager restant.

Au niveau de l'estimation du prix de chaque meuble, est ce que c'est un prix qu'il faut considérer avec vétusté ou un prix neuf ? (Un four acheté 500 € il y a 5 ans n'en vaut peut être que 100 € aujourd'hui)

Merci à vous
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Poele à bois si c'est le moyen de chauffage comme la clim : bien immeuble par destination

piscine: bien meuble

placard : bien immeuble, étagères itou

électroménager : bien meuble

pas de règle pour la vétusté
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bonjour
vous pouvez prendre votre propre notaire cela n'occasionne pas de frais supplémentaires mais si la vente est simple ce n'est pas franchement utile surtout si vous n'avez pas un notaire de famille .

vous pouvez proposer vos conditions suspensives mais le vendeur n'est pas obligé d'accepter .Il faudra alors négocier avec lui ou renoncer à cet achat.

Si vous obtenez un prêt à 1.6 alors qu'il est à 1.5 sur le compromis pas de probleme si vous voulez poursuivre la vente ( vous pouvez renoncer mais si vous voulez continuer ce n'est pas le notaire et le vendeur qui vont se plaindre )
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