Conseils pour les clauses du compromis de vente !

Question

Bonjour à tous,

Notre offre d'achat a été acceptée pour l'achat d'une maison individuelle et nous avons rendez vous avec l'agence immobilière la semaine prochaine pour discuter des modalités de notre achat.
J'aimerais vous soumettre mon cas particulier à savoir si les clauses vous semblent réalistes et tenables.
Cela concerne un achat avec financement sur 20 ans de 267 000 €.

Questionnements sur les clauses du compromis :
Ma première question concerne le(s) notaire(s). Je lis un peu à gauche à droite qu'il est important d'avoir son propre notaire en tant qu'acheteur pour qu'il défende ses intérêts et pas garder le notaire du vendeur et de plus les frais de notaire resterons inchangés.
Qu'en est il ? Doit je imposer en plus du notaire du vendeur, notre notaire (que l'on va prendre au hasard d'ailleurs) ?

Pour les clauses suspensives en question, voilà ce que nous voulions mettre en substance.
- Versement de 5% au séquestre du notaire
- Mensualité maximal du crédit hors ADI 1 300 €
- Taux fixe annuel nominal maximal de 1.5% sur 20 ans (Hors ADI).
- Taux maximal de l'ADI de 0.4% sur 2 têtes à 100%
- Délais de 75 jours pour l'obtention du crédit immobilier à compter de la signature du compromis
- Crédit immobilier garantie par caution

Concernant le fait que le taux est de 1.5% (inférieur au 1.55% de Boursorama sur une simulation qu'on a faite) c'est qu'on a bon espoir qu'en faisant le tour des banques on y arrive sans certitude toutefois.
Pensez vous que pour que ce soit plus clair, je dois rajouter une condition sur le montant du financement ?
Avec ces conditions suspensives qui sont je pense relativement "strictes" est ce que je risque aussi en montant un dossier auprès des différentes banques me voir opposer un refus d'étude même s'ils peuvent arriver à ces conditions, ils ne veulent pas prendre le risque de travailler pour rien ?

Dans l'éventualité où nous obtenons un crédit immobilier à 1.6% sur 20 ans alors que la condition suspensive est de 1.5% sur 20 ans et que l'on envoie cette offre de crédit au notaire, est ce que l'offre peut être rejetée au motif qu'elle ne respecte pas la condition du compromis ?

Je vous remercie par avance de votre aide !

relou · Answer

bonjour
vous pouvez prendre votre propre notaire cela n'occasionne pas de frais supplémentaires mais si la vente est simple ce n'est pas franchement utile surtout si vous n'avez pas un notaire de famille .

vous pouvez proposer vos conditions suspensives mais le vendeur n'est pas obligé d'accepter .Il faudra alors négocier avec lui ou renoncer à cet achat.

Si vous obtenez un prêt à 1.6 alors qu'il est à 1.5 sur le compromis pas de probleme si vous voulez poursuivre la vente ( vous pouvez renoncer mais si vous voulez continuer ce n'est pas le notaire et le vendeur qui vont se plaindre )

Torseur 06 · Answer

Merci relou pour votre réponse complète.
Je comprends mieux que c'est une négociation avec le vendeur sur les clauses.

Ma question est de savoir comment rédiger ces conditions suspensives.
Je veux dire est ce qu'il y aura un 1er rendez vous avec le notaire avant le compromis pour discuter de ces clauses ?
Ou alors le jour J on se retrouve devant le modèle de compromis écris par le notaire et c'est déjà plus compliqué de les discuter quelques minutes avant la signature ?

Je vous remercie de votre aide !

Torseur 06 · Answer

Merci relou.
Je ne savais pas que l'agence était habilité à écrire un compromis. Faire écrire le compromis par l'agence permet de gagner financièrement quelque chose ?

En ce qui concerne le 2 conditions sur le versement de 5% au séquestre du notaire (j'ai vu que ça pouvait varier de 5 à 10%) ainsi que des 75 jours pour l'obtention du crédit (minimum 30 jours mais vu le contexte des volumes de crédit des banques et le mois de juillet/Aout je pensais mettre cette condition). Pensez vous qu'elles sont acceptables ?

kasom · Answer

Bonsoir

La clause suspensive d'obtention du prêt : je refuse en tant qu'agent immobilier un taux aussi bas ; je refuse également ( c'est à dire que je conseille à mon vendeur de refuser ) toute clause concernant le taux des assurances ; vous devez vous renseigner avant 

75 jours pour obtenir l'offre de prêt : un peu long; deux mois suffisent si vous déposez après la signature du compromis

ah et une chose me déplait : inférieur au 1.55% de Boursorama sur une simulation qu'on a faite  ; vous n'avez pas encore consulté votre banquier ??

Torseur 06 · Answer

Merci relou et kasom de vos réponses,

@relou Donc les 5% de séquestre et mes 75 jours peuvent être acceptables sans trop rechigne. Dois-je faire un état des lieux des biens meublants qui sont censés rester dans la maison lors de la vente ? J'ai cru comprendre que l'on pouvait chiffrer et défalquer la valeur de ces biens sur le prix total afin d'avoir une exonération d'une des taxes. Mais le banquier peut demander à ce que cette somme défalquer sur le compromis ne rentre pas dans le cadre de financement et dois être financer par un apport. Qu'en est il ?

@kasom vous dites refusez un taux aussi bas mais c'est pourtant un taux issue d'une simulation bancaire sur un profil défini. Donc ce n'est pas non plus en dehors de tout propos.
Je suis d'accord qu'en temps normal 60 jours peuvent suffire pour l'étude du dossier mais avec le mois de Juillet-Aout et le fonctionnement au ralenti des banques déjà affectées par les renégociations, je veux prendre une petite marge complémentaire.
Vous dites qu'une chose vous déplait concernant le fait qu'on ait fait une simulation Boursorama à 1.55% sur 20 ans et vous me demandez "vous n'avez pas encore consulté votre banquier ?". Je vous réponds que mon banquier c'est BOURSORAMA ! Du coup ça me semblait légitime de faire une simulation chez lui et vous comprenez peut être mieux ma démarche. J'ai aussi fait une simulation dans une banque physique où j'ai quelques avoirs mais je suis à 1.66% sur 20 ans sans négociations.

Torseur 06 · Answer

Merci à vous relou.

Est ce qu'un poele à bois, une climatisation, une piscine hors sol semi enterré sont considérés comme des biens meublants ?
De la même manière il faut rajouter les aménagements de placards encastrés et les équipements de l'électroménager restant.

Au niveau de l'estimation du prix de chaque meuble, est ce que c'est un prix qu'il faut considérer avec vétusté ou un prix neuf ? (Un four acheté 500 € il y a 5 ans n'en vaut peut être que 100 € aujourd'hui)

Merci à vous

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