Dépôt de garantie - retenue - devis -

cecar974 1 Messages postés mardi 28 mars 2017Date d'inscription 28 mars 2017 Dernière intervention - 28 mars 2017 à 20:18 - Dernière réponse : djivi38 20349 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention
- 5 sept. 2018 à 18:23
bonjour,

Pouvez vous me renseigner s'il vous plait sur problématique dépot de garantie.
A la sortie d'état des lieux, trace (sans s) sur le mur derrière la porte , trait noir...
Pour cette anomalie, le propriètaire retient sur dépot de garantie 1/3 de sa valeur soit 365 euros...
Peu importe, ce qui me dérange réellement c'est le document fourni pour s'amender de la retenue, un devis qui ne comporte pas certaines mentions légales obligatoires comme le taux de TVA, la date de validité de l'offre, le détail des frais comme le taux horaire de l'intervenant, l'indication à caractère payant ou gratuit du devis....
Cela ne me satisfait donc pas et j'ai fait savoir que je voulais avoir copie d'une facture acquittée pour calmer mes esprits.
Depuis 15 jours, silence radio. Puis je contester ce document aux motifs evoqués supra et espérer obtenir une facture ? car dans la réalité, je ne crois absolument pas aux travaux de peinture évoqués...
Vous remerciant de bien vouloir considérer ma question et de m'éclairer sur la légitimité ou non de mes doutes...
Vous en remerciant par avance,
Cordialement
céline
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3 réponses

djivi38 20349 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention - 28 mars 2017 à 20:28
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Merci
bonsoir,

vous ne pouvez que contester la forme du devis : en effet, le bailleur est en droit de retenir sur le DG un montant XY correspondant aux "dégradations" mentionnées sur l'EDLS, à condition de fournir, avec la restitution partielle du DG, une facture OU un devis en bonne et due forme. Vous ne pouvez donc pas exiger une facture.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLE - et pas sur EDLS – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.


=> Une retenue sur DG sans justificatifs en bonne et due forme ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation par courrier R+AR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement (= présence du propriétaire/agence/personne dûment mandatée et présence du locataire) ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile), aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

--> Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

--> Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

--> Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

Cordialement.
angeliquehhh 1 Messages postés mercredi 5 septembre 2018Date d'inscription 5 septembre 2018 Dernière intervention - 5 sept. 2018 à 17:40
J'aimerai vous poser une question. Personnellement j'ai fait mon état des lieux avec quelques petites réparations à effectuer que mon mari est allé faire dès le lendemain. Tout était donc OK pour la restitution de caution. Seulement 5 jours après le propriétaire nous contacte ppour nous informer d'une dégradation sur la porte d'entrée qu'il retiendra sur la caution.
Je lui envoie donc un courrier recommandé pour l'informer que je conteste cette décision car lors de mon utilisation du logement la porte d'entrée était en parfait état d'utilisation. Et le jours de l'état des lieux le propriétaire l'a ouverte et fermée sans problème. Il m'a donc renvoyé un courrier avec des photos de la porte en mauvais état et m'indiquant que le montant des réparations était plus élevé que ma caution par conséquent il ne me la restitura pas.

En somme:

-état des lieu de sortie différents de celui d'entrée sur quelques petits points
-réparations faites le lendemain (preuves en photos)
- Retenu sr caution pour quelque chose qui n'est pas inscrit sur l'état des lieux de sortie
-Aucun devis fourni par la propriétaire.

D'après-vous quels sont mes droits?

Ai-je une chance de récupérer ma caution?
djivi38 20349 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention > angeliquehhh 1 Messages postés mercredi 5 septembre 2018Date d'inscription 5 septembre 2018 Dernière intervention - 5 sept. 2018 à 18:23
Vous avez eu de la chance que votre bailleur accepte que vous alliez faire ces petites réparations après l'EDLS. Normalement, après EDLS avec rendu de clés le locataire n'a plus accès au logement. Quoi qu'il en soit, un EDLS est DÉFINITIF. Donc, pour la porte d'entrée, si rien d'annoter de spécial sur EDLS, aucune retenue à ce sujet ne peut être faite.

"D'après-vous quels sont mes droits?"
Ce n'est pas "d'après moi", mon avis n'a, en l'occurrence, aucune importance, c'est "d'après la LOI".

Photos : celles du bailleur, tout comme les vôtres, n'ont que très peu de valeur en justice; seules celles d'un huissier sont incontestables.

" Retenu sr caution pour quelque chose qui n'est pas inscrit sur l'état des lieux de sortie "
Ce n'est pas une "caution", c'est un DG = DÉPÔT DE GARANTIE. Il est important d'employer les mots justes.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation (**) du logement.

b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.


Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

(**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

Cdt.
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