Facturation de frais de nettoyage sur dépôt de garantie.

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MonsieurG - Modifié le 26 nov. 2017 à 15:10
cristali Messages postés 17482 Date d'inscription samedi 1 septembre 2007 Statut Membre Dernière intervention 26 janvier 2023 - 18 janv. 2019 à 16:32
Bonjour,

Le 30 aout dernier je rendais le studio de 30m2 que je louais en région parisienne par le biais d'une agence immobilière. L'état des lieux de sortie a été réalisé par un huissier de justice qui a effectué une vérification complète de l'appartement comme il se doit et lors du quel il m'a indiqué que j'ai rendu le studio dans un meilleur état que je ne l'avais reçu (cet huissier avait aussi fait l'état des lieux d'entrée).

Une fois l'appartement rendu, j'ai attendu le dépôt de garanti près de deux mois. Et vers le 10 novembre, j'ai du appeler l'agence pour leur indiquer que j'attendais toujours mon virement. Ces derniers m'ont indiqué qu'ils allaient me le faire dans la journée. Cependant à la réception du virement j'ai remarqué que 148E de frais de nettoyage mon été facturés pour la salle de bain. J'ai trouvé ceci abusif dans la mesure où, dans l'état des lieux, il est spécifié pour la partie liée à la salle de bain que celle ci est rendue propre et en bon état (de même pour tout le studio).

Je sais que ce nettoyage peut être un motif de retenue du dépôt de garanti pour 2 mois. Cependant, en lisant l'état des lieux de sortie réalisé par l'huissier, aucun paragraphe laisse entendre un quelconque besoin de nettoyage pour l'appartement.

J'ai contacté l'agence pour tenter d'avoir une explication, celle ci me re-dirige vers l'agent en charge de cette appartement mais cette dernière personne ne réponds pas à mes appels.

Pensez vous que cette facturation des frais de nettoyage et la retenue du dépôt de garantie de deux mois soit légitime dans la mesure où l'état des lieux spécifie explicitement que chacune des parties du studio est rendue propre ?

Bien à vous,
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8 réponses

djivi38 Messages postés 48366 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 13 932
27 nov. 2017 à 09:25
bonjour,

un EDL établi par huissier (personne assermentée) est incontestable : n'y ayant rien de mentionné sur un quelconque ménage non fait ou mal fait, l'agence n'est pas en droit de faire une retenue à ce titre.

=>Faire courrier R+AR (voir dernier § de mon topo ci-dessous) de mise en demeure de restitution intégrale du solde de votre DG, sous 8 jours à réception, soit la somme de 148,00 €, étant donné que l'EDLS de l'huissier mentionne expressément un logement rendu propre, somme à laquelle s'ajoute [ UNIQUEMENT SI vous avez bien donné votre nouvelle adresse le jour de l'EDLS : voir topo] la somme de... (10% du loyer hors charges x 2), soit la somme de YY € pour restitution tardive de déjà 2 mois de retard entamés (puisque EDLE et EDLS sont conformes, l'art. 22 de la loi du 6/7/1989 vos donnait 1 mois à partir du rendu des clés pour me restituer intégralement mon DG, soit à la date du .... Et vous concluez par "à défaut de non remboursement de la somme due restante de ... (148 € + les pénalités de retard), dans les 8 jours à réception de la présente, je porterai le litige devant la commission départementale de conciliation, et, s'il le faut, devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'art. 700 du Code civil. + formule de politesse de votre choix."

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire fait pas agence) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDLS est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d'exiger et d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
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