Facturation de frais de nettoyage sur dépôt de garantie. [Fermé]

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Bonjour,

Le 30 aout dernier je rendais le studio de 30m2 que je louais en région parisienne par le biais d'une agence immobilière. L'état des lieux de sortie a été réalisé par un huissier de justice qui a effectué une vérification complète de l'appartement comme il se doit et lors du quel il m'a indiqué que j'ai rendu le studio dans un meilleur état que je ne l'avais reçu (cet huissier avait aussi fait l'état des lieux d'entrée).

Une fois l'appartement rendu, j'ai attendu le dépôt de garanti près de deux mois. Et vers le 10 novembre, j'ai du appeler l'agence pour leur indiquer que j'attendais toujours mon virement. Ces derniers m'ont indiqué qu'ils allaient me le faire dans la journée. Cependant à la réception du virement j'ai remarqué que 148E de frais de nettoyage mon été facturés pour la salle de bain. J'ai trouvé ceci abusif dans la mesure où, dans l'état des lieux, il est spécifié pour la partie liée à la salle de bain que celle ci est rendue propre et en bon état (de même pour tout le studio).

Je sais que ce nettoyage peut être un motif de retenue du dépôt de garanti pour 2 mois. Cependant, en lisant l'état des lieux de sortie réalisé par l'huissier, aucun paragraphe laisse entendre un quelconque besoin de nettoyage pour l'appartement.

J'ai contacté l'agence pour tenter d'avoir une explication, celle ci me re-dirige vers l'agent en charge de cette appartement mais cette dernière personne ne réponds pas à mes appels.

Pensez vous que cette facturation des frais de nettoyage et la retenue du dépôt de garantie de deux mois soit légitime dans la mesure où l'état des lieux spécifie explicitement que chacune des parties du studio est rendue propre ?

Bien à vous,
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bonjour,

un EDL établi par huissier (personne assermentée) est incontestable : n'y ayant rien de mentionné sur un quelconque ménage non fait ou mal fait, l'agence n'est pas en droit de faire une retenue à ce titre.

=>Faire courrier R+AR (voir dernier § de mon topo ci-dessous) de mise en demeure de restitution intégrale du solde de votre DG, sous 8 jours à réception, soit la somme de 148,00 €, étant donné que l'EDLS de l'huissier mentionne expressément un logement rendu propre, somme à laquelle s'ajoute [ UNIQUEMENT SI vous avez bien donné votre nouvelle adresse le jour de l'EDLS : voir topo] la somme de... (10% du loyer hors charges x 2), soit la somme de YY € pour restitution tardive de déjà 2 mois de retard entamés (puisque EDLE et EDLS sont conformes, l'art. 22 de la loi du 6/7/1989 vos donnait 1 mois à partir du rendu des clés pour me restituer intégralement mon DG, soit à la date du .... Et vous concluez par "à défaut de non remboursement de la somme due restante de ... (148 € + les pénalités de retard), dans les 8 jours à réception de la présente, je porterai le litige devant la commission départementale de conciliation, et, s'il le faut, devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'art. 700 du Code civil. + formule de politesse de votre choix."

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire fait pas agence) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDLS est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d'exiger et d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

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Merci
Bonjour
Votre état des lieu écrit ne mentionnant aucun besoin de nettoyage de la SdB ou aucune tache dans celle ci la retenue est abusive

saisir un conciliateur de justice (liste au tribunal d'instance ou sur internet)- c'est désormais un préalable à toute demande en justice
djivi38
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1 décembre 2019
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bonjour Poisson,

j'ai remarqué que ça fait quelques fois que tu rajoutes cette précision sur mes posts (et je t'en remercie), mais du coup 'ai une petite question :

Donc, dans l'ordre :
1°- courrier R+AR de mise en demeure,
2°- commission départementale de conciliation,
3°- conciliateur de justice,
4°- tribunal d'instance.

C'est ça ou bien le point 2° n'est plus à faire ?

Merci d'avance de ta réponse.
Cdt.
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Merci
Bonjour Djivi
La loi "justice 21" à supprimé au 1- 7- 2017 le juge de proximité et ajouté qu'un juge d'instance ne peut plus être saisi sans justifier préalablement avoir tenté une conciliation

Les greffes renvoient donc à tour de bras les dossiers non conformes ...
(envoyer un dossier sans bulletin de conciliation c'est recevoir 2 mois après un courrier disant que c'est non recevable et attendre un mois un RDV de conciliation !)


La justice tente de doubler le nombre de conciliateur mais pour l'instant avoir un RDV prend un mois mini ...d'ou l'intérêt de prendre RDV en parallèle des RAr de mise en demeure (que tu as raison de dire de faire) pour gagner du temps quitte à annuler le RDV si d'ci la le dossier se solutionne

Au cas présent l'"agence" est plus que douteuse puisque d'une part elle n'a pas soldé le dossier dans les deux mois légaux et d'autre part elle tente une facturation indu vu ce qu'écrit l'internaute...donc il ne tiendront pas compte de son RAr mais peut être un peut plus de l'invitation du conciliateur...
djivi38
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1 décembre 2019
6454 -
merci beaucoup à BmV et à toi Poisson pour ces explications :-)
Donc, si mes neurones sont bien réveillés (?), la tentative de conciliation devant la commission départementale reste de rigueur, et depuis peu, avant d'aller au tribunal d'instance, il faut d'abord passer par la conciliation en justice ?

"Au cas présent l'"agence" est plus que douteuse puisque d'une part elle n'a pas soldé le dossier dans les deux mois légaux "
mais au cas présent, le DG intégral aurait dû être rendu dans le mois suivant la restitution des clés puisque pas de retenue à faire réellement : donc l'agence a 1 ou 2 mois de retard à ce jour ? (j'ai dit 2 à MonsieurG... je rectifierai bien sûr si je me suis trompée).

Encore tous mes remerciements.
Poisson92100
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4865 > djivi38
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1 décembre 2019
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"la tentative de conciliation devant la commission départementale reste de rigueur" ne concerne que le cas ou le locataire est encore dans les lieux car cette commission a pour but d'éviter les expulsion

le conciliateur est une "couche" de plus applicable à toute saisine du TI ! Le conciliateur solde environ 35% des dossiers en moyenne dans le 92 mais Très très variable suivant les TI du 92...ailleur je n'ai pas les chiffres)


Au cas présent tu as raison 1 mois
djivi38
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6454 > Poisson92100
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19 novembre 2019
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Encore un grand merci... cette fois mes neurones sont complètement satisfaits ;-))
Bonne journée à toi.
CDT.
Poisson92100
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4865 > djivi38
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bonne journée
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Merci
Bonjour,

Lors de l'état des lieux de sortie, on vous a transmis un double en main propre ?
0
Merci
Bonjour,

Un double de l'état des lieux ? Non, je l'ai reçu par courrier.
Donc rien sur le ménage ?
Non, j'ai reçu des factures du menage lorsque je leur ai demandé de me rendre mon dépôt de garanti, 2 mois et 10 jours après la sortie de l'appartement
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Merci
Up :)
Voir la permanence de l'ADIL proche de chez vous,.
Vous aurez des conseils de juristes en droit immobilier et c'est gratuit..
Prendre avec vous EDL entrée et sortie.
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Merci
Bonjour,

Merci à tous pour ces réponses précises, c'est une véritable aide, je vais engager les démarches auprès de l'agence.

Encore Merci
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Merci
Bonjour,

J'ai besoin d'aide sur la facturation de ménage sur la caution.
En fait, j'ai fait la sortie d'état des lieux le 26/11/18, j'ai bien sûr fait un menage "normal" car j'entretenais l'appart donc il était pas énormément sale (sachant que quand j'ai emménagé dans l'appart, j'ai du quand même refaire le ménage après la proprietaire et notamment aspirer une vingtaine d'araignées et la toile sur les murs).
Le jour de sortie, la propriétaire a regardé assez rapidement et a dit que ça allait. Sur la sortie edl elle a marqué "a priori tout est ok sous réserve de nettoyage du studio". Il y a une semaine j'ai reçu ma caution sur laquelle elle a déduit 40euros de ménage en me disant que tout a été sale ou pas propre "a sa manière". Elle a fait donc un ménage toute seule. Je voudrais savoir si elle a le droit de faire ça sans aucun justificatif ?
Merci beaucoup pour votre aide.
Liza
cristali
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30 novembre 2019
2101 -
bonjour, cherchez pas plus loin, elle a tout simplement voulu se faire un petit pourboire sur votre dépot de garantie.
vous pourriez le récupérer en justice, mais au final ça vous mettrai sans doute dans les frais aussi.
Bonjour,
Ah je me doute pas la, elle est maline cette dame mais c'est quand même dommage de se faire avoir comme cela
En plus, il y a jamais aucun moyen de savoir si elle avait reloué le studio avant l'expiration de préavis? (parce que j'ai déménagé la première semaine de préavis mais payé bien sûr le mois entier). Je sais que le locataire précédent est parti aissiavamtla fin de son préavis et elle m'a loué l'appart, je me demande si elle lui avait remboursé...
cristali
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30 novembre 2019
2101 -
je me demande si elle lui avait remboursé...
ça, ça m'étonnerai !
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