Contester la retenue du dépôt de garantie

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- 25 janv. 2018 à 09:59
Bonjour,

Je viens savoir si quelqu'un connaîtrait les lois applicables à ma situation...

J'ai rendu le mois dernier un appartement que j'ai loué un peu plus de 5 ans et pour lequel j'ai déposé une garantie de 660€ à l'époque.
Pour l'état des lieux de sortie, l'agence a demandé à effectuer un "pré-état des lieux" deux semaines avant, selon eux pour comparer avec l'EDL entrant et me conseiller sur les réparations à effectuer. Suite à cette première visite, j'ai téléphoné plusieurs fois pour avoir leur retour et leurs indications, et ils m'ont fait parvenir une vague liste quelques jours avant la remise des clefs (hors délais pour que je puisse m'en occuper).

Lors de l'état des lieux, il n'a été fait qu'un seul exemplaire du document, je n'ai donc signé qu'une fois, et ils ne m'ont pas remis d'exemplaire de l'EDLS.
Pendant l'établissement de l'état des lieux, on m'a assuré que comme je n'avais pas été prévenue pendant la première visite, je n'aurais pas à payer pour certaines réparations telles que les joints ; j'ai proposé de retirer deux étagères, des autocollants, et on m'a dit de les laisser. Autrement, l'appartement était plutôt en bon état, sans dégradations et juste un peu d'usure due à la vétusté.

Au bout d'un mois, je reçois une lettre de l'agence disant qu'ils gardent la totalité de mon dépôt de garantie (660€) assortie d'un devis de 770€ pour des réparation: retrait des étagères et dépôt à la déchetterie, retrait des autocollants, nouveaux joints...

Je voudrais savoir si, à l'aide des échanges de mails où je leur demande clairement si je dois oui ou non effectuer ces réparations, je peux faire valoir qu'ils m'ont demandé de laisser les choses en état pour me facturer leur rénovation ensuite ?
Je ne vois aucune mention de grille de vétusté dans leur courrier, alors que j'ai tout de même passé 5 ans dans les lieux.

Je compte commencer par exiger qu'ils m'envoient mon exemplaire de l'état des lieux sortant pour pouvoir comparer, car sur le devis que j'ai reçu, il me semble qu'il figure des réparations sur des éléments non mentionnés dans l'état des lieux (repeindre et plastifier un mur entier, par exemple, poncer une porte qui n'en a pas besoin...)

M'est-il possible de contester la retenue complète de mon dépôt de garantie ?

J'espère que quelqu'un pourra me renseigner, merci beaucoup, et bonne journée à tous et à toutes.
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dimanche 12 avril 2015
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Merci
bonjour,

en complément, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

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Poisson92100
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c'est bien résumé !
Marley-18
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Toujours au Top.
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Merci
Bonjour
On a abusé de votre naïveté et je le déplore

On n'a pas à vous "prévenir de vos obligations" (joints etc) vous êtes sensé les connaitre et en plus c'est sur votre bail
Sans copie de l'EDL vous ne pouvez guère contester (dans un cas comme celui la soit on refuse de signer sans sa copie soit on photographie au moins le papier signé

Exigez une copie del 'EDL et vérifier que ce qui est facturé est mis dessus. Mais si c'est dessus vous devrez payer
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