demande de récupération de la TEOM

Question

Mon propriétaire vient de m'adresser une demande de récupération de la TEOM, de 2011 à 2016, sans aucun justificatif. Dois-je m'acquitter de cette somme et de quelle façon ?

BmV · Answer

Bien le bonjour,
Rappelons que sur ce forum, comme dans la "vraie vie", des formules minimales de politesse basique - "Bonjour" (au moins) - "S'il vous plait" - "Merci par avance" - "Cordialement" ??? et toute autre variante sur le même thème sont très appréciées. Et ce, malgré un stress plus ou moins important et concevable.
Et ce pour au moins une très bonne raison : les gens qui répondent ici sont des bénévoles de qui on sollicite un service gratuit et dont la seule récompense consiste à lire ces petits mots magiques.
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Merci par avance.
Et bonne continuation ici.

djivi38 · Answer

BONJOUR à vous aussi, 
à lire attentivement ce topo sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) : 
La TEOM est calculée sur la base de la moitié de la valeur locative du logement; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser selon 1 des 2 principes suivants : [voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8  « Imposition et redevances »] :
2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire (sauf si les charges sont au forfait) : 
• SI les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas impossible en «vide») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : la TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près. 

 SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou, au moins la possibilité pour le locataire de la lire, pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (si mono propriété, la TEOM globale est le plus équitablement répartie = au prorata de la surface de chaque logement de l'immeuble);
 AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 
 ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 
 À défaut de régularisation au moins annuelle, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 : Jusqu'au 27 mars 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans (article 2224 du code civil) à compter de la date d’exigibilité.

 En cas de régularisation, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées, pas l'année en cours.Donc :
- vous faites un courrier R+AR (gardez copie & récépissés) à votre propriétaire pour lui réclamer les justificatifs ou lui demander de vous donner la possibilité de les consulter. 
Principe : pas de justificatif = pas de paiement.
- vous devez rembourser la TEOM 2016 intégralement (mais, sur justificatif, au prorata si vous quittez le logement avant le 31 décembre, et sans les frais de gestion), ce n'est pas un arriéré.
- vous faites le total des arriérés de TEOM dus (selon la date d'effet de votre bail et toujours sur justificatif, au prorata si 2011 est votre année d'entrée ans ce logement, et sans les frais de gestion), puis vous réglez par 1/12° la somme trouvée selon l'article 23 loi du 06/07/1989.
Cdt.
PS : un petit "Merci d'avance" aurait été apprécié à la fin de votre texte :-)

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