Surface cadastrale bien supérieure à surface réelle

Bonjour,

Nous avons signé un sous seing en agence hier pour une maison vendue 170 m2 habitables (R+1) sur un terrain de 710m2 , or les dimensions du plan cadastral annoncent comme contenances :
4a38ca soit 438 m2 pour le terrain
2a72ca soit 272 m2 pour la maison
Ce sont les contenances reprises dans le sous seing
J'ai lui ci et là qu'il pouvait y avoir des différences entre la surface réelle et la surface cadastrale mais là , même en rajoutant la terrasse , un chai attenant et les murs (pas de jardin autour de la maison) on arrive à une surface au sol de 160m2 max et il nous manque e donc encore 112m2...
Nous avons contacté l'agence qui dit s'être référé au plan cadastral et ne pas en savoir plus..
Nous avons contacté les vendeurs qui disent n'avoir jamais fait attention à ça..
Y a t il quelque chose que nous aurions raté ? Doit on se renseigner auprès de l'urbanisme si la surface réelle est inférieure ?
D'avance merci pour vos réponses !