Régularisation annuelle des charges locatives Résolu

Question

Bonjour à tous,
Locataire d'un appartement (loué vide), je paie chaque mois des provisions sur charges en sus de mon loyer. Mais depuis le décès de mon ancien propriétaire en 2013, je n'ai reçu aucun décompte de charges locatives, contrairement aux années précédentes.
Autrement dit, je paie des provisions sur charges depuis plus de 3 ans sans connaître leur utilisation effective (NB : ces charges visent uniquement à couvrir les dépenses d'entretien et de travaux dans les parties communes de mon immeuble).
Interrogé sur la question, mon nouveau propriétaire (qui a racheté l'appartement en 2014 et a reconduit mon bail pour 3 ans) m'a répondu qu'il n'y a pas eu d'Assemblée générale annuelle de copropriétaires depuis 2013, faute de présence d'un syndic bénévole ou salarié (!). Cette question semble être le cadet de ses soucis, du moment que lui-même encaisse chaque mois mes charges et mon loyer… qu'il n'a d'ailleurs pas oublié de réviser.
Je crains donc de me retrouver dans quelques temps avec des reliquats de charges à payer ou inversement, des trop-perçus à réclamer, notamment si je décide de quitter mon appartement. 
D'où mes questions à la communauté :
1- Est-il légal qu'aucune AG annuelle de copropriété n'ait lieu pendant plusieurs années consécutives ?
2- Puis-je exiger de mon propriétaire les décomptes de charges qui manquent depuis 2013, ainsi que la régularisation du montant de celles-ci (à la hausse ou à la baisse, selon le cas) ?
Si oui, dans quels délais ?
Et à quel(s) texte(s) de loi puis-je me référer ?
Merci par avance à ceux qui pourront m'éclairer (si possible en me  donnant les références précises des textes juridiques sur le site www.legifrance.gouv.fr) !

marmen2 · Answer

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément. 
Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
 Avec la loi Alur  ce n’est plus que 3 ans
Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques (au minimum annuelles) pendant le cours du bail. 
 Faites le vite, et en reco AR (gardez un double) pour fixer la prescription a la date du reco

angelsam · Answer

1- Est-il légal qu'aucune AG annuelle de copropriété n'ait lieu pendant plusieurs années consécutives ?
Non, mais si vraiment il n'y a pas de syndic c'est normal qu' il n'y ai pas d'assemblée.
Un syndic est obligatoire dans une copropriété.
Demandez à des voisins propriétaires.
2- Puis-je exiger de mon propriétaire les décomptes de charges qui manquent
Oui et sans délais. Si vraiment il n'y a pas eu d'assemblée il ne les aura pas par contre.
Texte de référence: Loi n°89-462 du 6 juillet 1989

marmen3 · Answer

Bonjour 
 Prévenez votre proprio et en reco AR ,que vous ne paierez plus les charges ,sans une régulation des provision vesées
 On garde toujours un double de ses recos AR , pour une suite

Budleya · Answer

Bonsoir à tous,
Je me permets de re-poster mon message d'hier en réponse à angelsam et marmen2, car les liens Html cités n'ont visiblement pas été acceptés par le modérateur (ou son robot)…
Merci beaucoup pour vos réponses. 
Je me permets quelques précisions, après avoir fait des recherches sur les sites Legifrance.gouv.fr et de l'ANIL (www.anil.org) : 
@angelsam :
Vous écrivez qu'un syndic est obligatoire dans une copropriété. Soit. Mais que se passe-t-il quand cette "obligation" n'est pas respectée ? Des sanctions sont-elles prévues par la loi, et quelle loi en l'occurrence ? 
S'il n'y a pas de syndic, il n'y a donc pas d'AG de copropriétaires, donc pas de décomptes de charges…
Bref, c'est le serpent qui se mord la queue !
Et moi, modeste locataire, je n'ai aucun pouvoir pour faire changer les choses, donc ? 
Je vais en premier lieu suivre votre conseil - interroger des voisins de ma copropriété - avant de passer à la "méthode LRAR" préconisée par marmen2 ! 
@marmen2 :
Vous faites référence (sans l'écrire) à l'article 23 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, qui a été modifié par la loi ALUR N° 2014-366 du 24 mars 2014. Pour info, cet article 23 ne précise pas l'existence de sanctions en cas de non régularisation annuelle des charges locatives… 
D'après cet article, le seul droit du locataire est de payer les éventuels arriérés de charges par mensualités et non en une seule fois, en cas de régularisation tardive ! 
De plus, il n'est pas certain que la réduction du délai de prescription de 5 ans à 3 ans imposée par la loi ALUR soit entrée en vigueur, car à ce jour, très peu de décrets d'application ont été publiés concernant cette loi ! Et comme mon proprio est dans une profession liée au monde juridique, croyez-moi, il sait très bien utiliser ce genre d'arguments… :-(
Quelqu'un peut-il me citer le N° de l'article de la loi de 1989 (ou de la loi ALUR ?) qui évoque cette réduction du délai de prescription à 3 ans concernant la régularisation des charges locatives  (l'ANIL en parle sur son site, mais ne cite pas les textes de référence) ? 
Et à quelle date a été publié le décret d'application, le cas échéant ? 
Merci !

angelsam · Answer

Je vous donne un lien vers une fiche détaillée de l'Adil de l'herault en ce qui concerne l'absence de syndic:
https://www.adil34.org/fileadmin/Sites/ADIL_34/Notes_et_modeles/notes_de_l_ADIL/copropriete/QR_ABSENCE_SYNDIC.pdf

angelsam · Answer

Je vous donne les textes en vigueur pour la prescription des charges.
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : article 7-1 
Arriérés de loyers et de charges
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : article 17-1 
Révision annuelle de loyer
Code civil : article 2222 
Calcul du délai de prescription
Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance : article 82 
Application du délai de prescription

Budleya · Answer

Merci beaucoup pour ces précisions, angelsam !
Donc, la réduction du délai de prescription à 3 ans est bien entrée en vigueur, d'après la loi n° 2015-990 du 6 août 2015.
Faisons un petit calcul.
D'après la loi du 6 août 2015, l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (créé par la Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1) "est applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil."
Or cet article 2222 dit que "En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle".
Si je ne me trompe pas, j'en déduis que le nouveau délai de prescription (3 ans) prévu par l'article 7-1 (sauf pour la révision du loyer, où ce délai est de 1 an seulement) court à compter du 24 mars 2014.
Il me resterait donc jusqu'au 24 mars 2017 dernier délai pour réclamer la régularisation des charges antérieures au 24 mars 2014… Et pour les charges payées après le 24 mars 2014, je peux décaler d'autant la date-limite de réclamation* (i.e. date de paiement +3 ans maximum).
Est-ce que mon raisonnement est juste ?
Sinon, à quelle date dois-je me référer pour déterminer la 'deadline' pour faire valoir mes droits ?
Merci de vos lumières !
*Bien sûr, je n'attendrai pas cette date-limite pour faire les démarches…

angelsam · Answer

Votre raisonnement est juste.

Régularisation annuelle des charges locatives

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