qui paie dalles réfection étanchéité ?

Question

Bonjour, 
Immeuble de 1981. Etanchéité des toits-terrasses à refaire. Mon appart comporte une terrasse de 47 m2. Actuellement dalles susr sable, prévu de les remplacer par dalles sur plots. Terrasse directement accessible par larges portes-fenêtres de la cuisine et du séjour. On peut donc considérer qu'elle est privative, mais le réglement de copropriété ne le précise pas (au chapitre parties commmunes, toit-terrasse, au singulier, et c'est tout, donc toiture de l'ensemble de l'immeuble;  au chapitre parties privées : ..., balcons, terrasses, au pluriel. Et c'est tout. Pas plus de précisions).   Doit-on considérer que depuis 35 ans, mes prédécesseurs et moi depuis 18 ans, sommes d'affreux squatters ? Le syndic a déclaré en AG "l'étanchéité, parties communes, le dallage partie privative". Est-ce à dire que je doive payer les dalles, étant donné que rien ne précise si c'est partie privative ou partie commune ? J'ai lu quelque part que l'étanchéité est un complexe comprenant matériau bitumineux, les plots et les dalles QUI SONT PROTECTION OBLIGATOIRE DE L'ETANCHEITE, donc l'ensemble est indivisible et les dalles devraient être partie commune (mais il se peut que je souhaite une autre sorte de dalles que celles proposées, auquel cas, bien entendu, je devrais payer LA DIFFERENCE si elles sont plus chères).  Qui a raison ? Merci de m'éclairer.     godeur

dany311 · Accepted Answer

Bonjour

en copropriété , les toits terrasses sont des parties communes ( couverture du bâtiment )
et vous avez ( sur le RdC , ou même sur votre acte de propriété ) une mention indiquant que l'usage en est privatif.
donc partie commune à jouissance privative ( tout comme un balcon ou une terrasse extérieure )
étanchéité et isolation c'est du commun , aucune obligation de mettre des dalles ( ou d'autres revêtements ) pour faire plaisir au propriétaire.
donc les dalles ( ou autre revêtement ) c'est du privatif

mais il se peut que je souhaite une autre sorte de dalles que celles proposées, , l'entreprise vous proposera très certainement un choix en conformité avec la règlementation CSTB

godeur · Answer

Bonjour et merci Dany 311 Mais ou bien vous m'avez mal lu, ou bien je me suis bien mal exprimé. J'ai pourtant précisé clairement je crois que ni le règlement de copropriété, ni mon acte de propriété ne mentionnent précisément "terrasse à usage privatif exclusif". Ainsi "ma" très agréablae terrasse (47 m2) serait utilisée sans vergogne et illégalement depuis 35 ans, d'abord par mes prédécesseurs : un médecin local en retraite qui a acheté sur plans, sa veuve, puis ses héritiers, et enfin moi depuis 18 ans, sans que personne n'y trouve à redire ! Je m'expose donc à bien des ennuis, tout ça à cause d'une rafale d'incompétences, j'ose le dire : du promoteur qui a rédigé le RDC sans les précisions "terrasse à usage privatif exclusif", de l'agent immobilier qui m'a vendu le bien sans me signaler ces 
charges éventuelles, du notaire qui a acté la vente sans relever cette lacune, des trois syndics successifs qui n'ont rien vu non plus. J'essaie de vendre en viager (occupé sans rente) et les deux agents immobiliers "spécialisés" que j'ai mandatés et qui m'ont eux aussi demandé le RDC pour l'examiner, c'esst ce que je croyais, ne m'ont rien signalé non plus ! ! !
Si je n'ai pas accès légalement à cette terrasse, partie commune et non privative, je n'ai plus qu'à murer les baies de la cuisine, du séjour et de la chambre principale (qui a une petite terrasse de 6 m2 ; heureusement, mon bureau possède une petite porte-fenêtre qui donne sur un balcon, ce n'est pas une terrasse !), et puisqu'elle est "partie commune" je devrai laisser le passage à travers mon appartement à tous ceux qui voudraient venir prendre l'air sur cette terrasse . . . Quand je pense que les autres coproprios me jalousent pour justement pouvoir en profiter ! On est en plein délire, c'est Kafka, Ionesco .. ou mieux encore Courteline ! ! Quel sac d'embrouilles ! ! ! Un cas d'école intéressant pour des étudiants en droit ! ! !
De toute manière, partie privative ou commune, la réfection de l'étanchéité par isolation, nouvelle étanchéité et dalles sur plots constitue ce que les entrepreneurs appellent "un complexe d'étanchéité indivis". Donc, les nouvelles dalles sont obligatoires et font ainsi à part entière partie de l'étanchéité, c'est à-dire à la charge de la copropriété, même sur une partie privative. C'est sur ce point que je cherchais une confirmation auprès de Droit-Finance, et c'est raté. Je suis bien déçu.

Cordialement tout de même.   godeur

Rochat1 · Answer

Bonjour,

En complet accord avec dany311 ! Personnellement, j'ai connu un cas similaire et la finalité du dossier a été ce qu'évoque le collègue. Donc la pose de dalles, obligatoire si vous souhaitez utiliser la terrasse, sera à votre charge. Autre possibilité, vous refusez, le syndicat pourra ériger un mur d'environ 1,20 m de hauteur face à votre porte de sortie, vous interdisant ainsi d'évoluer sur cette surface "protégée". 

Cdlt.

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