Concubinage et bail commercial

Bonjour,

Je vis en concubinage avec ma compagne.

Elle veut ouvrir un commerce mais n'a pas les moyens d'acheter les murs, moi si et c'est notre projet.
j'envisage donc d'acheter les murs pour elle, elle y exercera son activité de commerce.

2 possibilités s'offrent à moi :

1) Elle me verse un loyer sous forme de bail commercial tous les mois.
Nous, en tant que couple, n'y serions pas gagnant car nos revenus sont asymétriques, et je paierai beaucoup plus d'impots sur ce loyer que je percevrai, par rapport à ce qu'elle paierait dessus si elle ne me le payait pas.

2) elle ne me verse pas de loyer, je lui offre gratuitement l'utilisation du local commercial que j'aurai acheté.
Est-ce légal ?
Si oui, faut il quand même signer un bail commercial ?
et si oui encore, si nous nous séparions dans les années à venir, que se passerait-il ? J'imagine évidemment que je n'aurai plus très envie de lui céder l'utilisation du local gracieusement... Pourrai-je du jour au lendemain lui appliquer un loyer ?

Merci par avance :)