Calcul d'une part en indivision 1/3 2/3 en cas de rachat

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lucini
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Bonjour,
Je me sépare de mon conjoint, nous sommes pacsés et avons acheté une maison fin 2011 avec sur acte notarié 2/3 pour ma part (ayant apporté 70 000 €) et 1/3 pour lui (aucun apport). Si je rachète sa part (1/3) sachant que la maison vaut à ce jour 260 000 € et qu'il reste un prêt de 135 000 € nous sommes co-emprunteurs à 50/50. Comment le calcul va t-il se faire ? (j'ai lu les 2 possibilités ci-dessous) :
1ère proposition :
Valeur maison : 260 000 € = 2/3 de part 173 333€ pour moi et 1/3 de part 86 666€ pour lui moins pour chacun 67 500€ du prêt, soit : resterait 105 833€ pour moi et
19 166 € pour lui, = part à racheter 19 166 € ?
2ème proposition :
Valeur maison : 260 000 € - 135 000€ (prêt) = 125 000 € soit 41 666 € 1/3 pour lui et 83 333 € 2/3 pour moi = montant de sa part 41 666 € ???
Ce calcul me paraît pas très juste car ma plus-value ne serait que de 13 333 € alors que j'ai donné un apport de 70 000 € et lui avec aucun apport récupèrerait 41 666 € !?
Si qq'un connait le bon calcul je lui en serais très reconnaissante.
Par ailleurs concernant l'acte il semblerait que faire un acte de licitation serait moins onéreux qu'un acte de partage ? En 2016 est-ce tjs le cas ?
Merci beaucoup de votre aide.
Francelou

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Bonjour

Il faut établir les comptes de l'indivision .

prendre en compte les apports personnels lors de l'acquisition et les remboursements d'emprunt de chacun sur la durée de l'indivision depuis l’acquisition jusqu'au partage.

C'est le seul moyen de déterminer le financement respectif de chaque indivisaire et un partage équitable

L'origine de votre problème c'est que la mise de fonds personnel de chacun dans l'indivision n'est pas équivalente à la répartition des droits dans l'indivision, votre conjoint a été avantagé par un achat 100% à crédit sans aller au terme du remboursement de l'emprunt


Si votre conjoint donne son accord écrit sur votre première formule, vous pourrez présenter votre accord au notaire. Un accord préalable est indispensable avant d'envisager le rachat du tiers des parts.

Pour les frais à prévoir demander à plusieurs notaires un état estimatif en envisageant :

soit l'acte de partage mettant fin à l'indivision
soit la cession des droits indivis a titre de licitation amiable mettant fin à l'indivision.

Il faut choisir l'acte le moins couteux en prenant compte le montant des honoraires du notaire calculés sur la valeur vénale du bien sans déduction du passif et le montant des droits fiscaux.

Cdlt
francelou
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31 mai 2016
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Bonjour,
Merci de votre réponse qui complique encore un peu plus les choses avec le calcul des remboursements de l'emprunt pendant la durée de l'indivision, sachant que c'est moi qui paie tous les crédits mais qu'en contre-partie il me verse une somme mensuelle correspondant à environ 30 % du crédit depuis notre achat, mais pas tjs le même montant en fonction de l'état de ses finances...
Ce WE on m'a fait part d'un autre mode de calcul, à savoir : valeur maison à ce jour (260000) - crédit (135000) - mon apport (70000) = montant final à partager au prorata soit 18 333 € pour lui (1/3) et 36 666 € pour moi (2/3) ce qui revient quasiment au premier calcul... comme tout cela est compliqué... je n'ai plus qu'à espérer que mon conjoint acceptera une proposition amiable. J'ai demandé un rdv avec mon notaire car j'ai l'impression que bcp trop de méthodes de calcul diverges et de toute façon il faudra passer par lui mais n'est pas disponible avant 15j et j'avais besoin du montant de la part à reprendre car je vois ma banque cette semaine pour savoir si je passe pour reprendre le crédit à ma charge, je vais donc partir sur environ 19 000 €.
En cas de vente du bien, le calcul sera pareil ou c'est encore une autre méthode ??
En tout cas, je vous remercie beaucoup d'avoir pris le temps de me répondre.
Cordialement
FLou
lucini
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Sur votre question la loi est silencieuse. Comme il y a de nombreuses contestations c'est la jurisprudence qui précise progressivement la règle mais la jurisprudences n'est pas constante.

Normalement c'est votre deuxième méthode qui s'applique quand les droits dans l'indivision sont indiqués dans l'acte notarié.

La répartition se fait sur l'actif net de l’indivision. mais cette méthode vous pénalise car le financement de chacun ne correspond pas aux droits dans l'indivision.

A juste titre cette méthode n'est pas équitable pour vous, d’où la nécessité d'établir les comptes d'indivision.

Le montant de la soulte à payer doit correspondre en gros à son investissement financier dans l'indivision , il n'a pas à s'enrichir sur votre dos par votre apport personnel initial.

Le mode de calcul de votre réponse du 30 mai est juridiquement défendable elle traduit le financement réel de l'indivision..

Si votre conjoint est de bonne foi l'accord est possible

Vous pouvez lui présenter cette méthode est équitable et facile à comprendre., un arrondi à 19 000 € est aussi possible

Il est indispensable d'avoir son accord .. En cas de désaccord le notaire ne tranchera rien .

Il faut tout faire pour éviter d'aller dans un partage judiciaire.

En cas de vente du bien il est possible de prendre en compte les financements apportés par chacun dans l'indivision.

L'acquisition sous PACS vous permet de bénéficier d'une fiscalité plus avantageuse .


Cordialement
francelou
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1 > lucini
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Bonjour
Encore merci pour toutes ces précisions. J'ai fini par avoir mon notaire au téléphone et voici son mode de calcul :
Valeur de la maison = 260 000 € = 2/3 pour moi soit 173 333 € 1/3 pour Mr 86 666 € - 67500 € (reste du prêt pour chacun) = 105 833 € pour moi et 19166 € pour Mr.
- soit montant part à racheter = 19 166 €.
En ce qui concerne les frais :
Frais d'acte = 4 % sur 86 666 € (19 166 € part + 67500 € du prêt) soit environ 3500 €.
Cordialement
F LOU
lucini
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Merci pour le retour.
ne changez pas de notaire .
Un autre notaire pourrait déterminer un autre montant.

Le montant des frais est d'un montant raisonnable ( pas de ventilation entre honoraires et frais fiscaux.

Côté banque voir l'aspect désolidarisation de l'emprunt en cours avec les frais prévus au contrat à partager 2/3 1/3

Cordialement
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