Syndic demande paiement rétroactif taxe ordures ménagères 2 ans

- - Dernière réponse : djivi38
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- 4 mai 2016 à 00:34
Bonjour,

La location que ma mère âgée et handicapée paie est gérée par un syndic (ancienne maison du gardien dans une grande copropriété).
Le syndic n'a jamais réclamé de taxe d'ordures ménagères à ma mère et dernièrement, il s'est réveillée et réclame 2 ans d'arriérés à ma mère, soit 382 € alors qu'elle n'a qu'une minuscule retraite.
Le problème n'est pas le paiement ou la demande d'arriérés sur 2 ans, je sais que c'est légal.
Je voudrais juste savoir s'il existe une déchéance de paiement de la taxe d'ordures ménagères pour absence de fourniture de justificatif annuel, identique à la déchéance des charges locatives quand le propriétaire/syndic ne fournit pas de justificatif annuel de charges.
Dans le cas de ma mère, c'est pire puisqu'il n'a jamais fourni de justificatif de cette taxe mais qu'en plus, et surtout, il n'a jamais réclamée de paiement de cette dernière auparavant.
Donc,existe t-il une telle déchéance, et si oui, quelqu'un peut-il me donner une/des jurisprudence/s qui le précisent (réf arrêts) ?

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Bonjour,

un propriétaire peut demander des arriérés de TEOM sur 3 ans et doit bien évidemment "fournir" les justificatifs :
- soit faire parvenir des photocopies
- soit permettre au locataire de voir par lui-même ses avis de TF, et ce, pendant 6 mois après la demande.

Si le montant des arriérés est trop important pour le locataire, un échelonnement sur 12 mois est possible. Le demander (par écrit).

Topo sur la TEOM :

La TEOM est une taxe, comme son nom l’indique, donc un impôt, à la charge du locataire, qui doit la rembourser à son propriétaire, lequel la paye avec sa taxe foncière en fin d’année.

2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire :

Si la TEOM fait partie des charges mensuelles : au moins chaque année le propriétaire doit faire une régularisation = différence entre le montant dû inscrit sur la TF et les sommes versées mensuellement par le locataire.
Bien sûr, le propriétaire doit fournir au locataire tous les justificatifs nécessaires pour qu’il puisse vérifier.
Une vérification peut également être faite aux impôts.
À défaut de régularisation au moins annuelle, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans (5 ans avant la loi Alur).

Si la TEOM n'est pas comptée dans les charges mensuelles : La TEOM est remboursable en une seule fois (= au centime près) par le locataire.

DANS LES 2 CAS :

- sur justificatif (copie de la TF ou, au moins la possibilité pour le locataire de la lire pendant 6 mois après la demande). Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son seul logement;
- au prorata du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
- et sans les frais de gestion/de rôle (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

ARRIÉRÉS de TEOM :

La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué avant ou après le 27 mars 2014 :


"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances :
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage. »

Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »

Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire.

Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription.

Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges :
  • Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 :


Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).

Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017.

Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé.
  • Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 :


Jusqu'au 27 mars 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans (article 2224 du code civil) à compter de la date d’exigibilité, de réclamation des charges.
Le locataire bénéficie également de cette règle en cas de trop versé. >>

CDT.

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