Copropriété - qui paye
kouadio
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Voisin11 -
Voisin11 -
Bonjour,
Nous sommes une petite copropriété à Barcelonnette. La rénovation de la toiture a été décidée en AG l'année dernière.
Les entreprises proposent de faire une deuxième toiture par dessus l'existante, créant une surélévation d'environ 15cm.
Les fenêtres de toit (appelées communément "Velux") doivent être surélevées.
D'autre part, les éléments d'étanchéité entourant ces fenêtres de toit, de nouvelle fabrication, ne s'adaptent plus à celles-ci. Ce qui implique de remplacer à neuf ces fenêtres de toit.
Selon vous qui doit payer?
-Le rehaussement des costières
-L' élément d'étanchéité entre la costière et la nouvelle toiture?
-La nouvelle fenêtre de toit?
Merci pour votre réponse.
Nous sommes une petite copropriété à Barcelonnette. La rénovation de la toiture a été décidée en AG l'année dernière.
Les entreprises proposent de faire une deuxième toiture par dessus l'existante, créant une surélévation d'environ 15cm.
Les fenêtres de toit (appelées communément "Velux") doivent être surélevées.
D'autre part, les éléments d'étanchéité entourant ces fenêtres de toit, de nouvelle fabrication, ne s'adaptent plus à celles-ci. Ce qui implique de remplacer à neuf ces fenêtres de toit.
Selon vous qui doit payer?
-Le rehaussement des costières
-L' élément d'étanchéité entre la costière et la nouvelle toiture?
-La nouvelle fenêtre de toit?
Merci pour votre réponse.
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5 réponses
J'apporte quelques précisions à André78fr:
La toiture actuelle fuit. Elle a 30 ans.
La rénovation est donc absolument nécessaire.
Le vote de la prochaine A.G. consistera à choisir l'entreprise "mieux-disante".
La solution technique revêt l'approbation unanime des copropriétaires.
Elle consiste à faire une deuxième nappe de toiture, avec un écran anti-pluie intermédiaire, soit une surélévation d'environ 15 cm.
Les fenêtres de toit (ou "Velux") doivent donc être surélevés d'autant.
Ma question, au départ de ce dialogue, était "qui paye cette surélévation"?
La réponse donnée par JPRP64 est que cet élément, bien qu'il soit "à usage privatif", est bien une "partie commune" et à ce titre, sa surélévation est à la charge des copropriétaires avec une répartition aux tantièmes.
Ceci parait logique car le copropriétaire disposant de cet élément à usage privatif n'est pas demandeur et subit une gêne à cause des travaux.
D'autre part, le règlement de copropriété stipule dans son article 8 "dépenses afférentes aux parties privatives":
"Les frais de toute nature concernant les parties privatives d'un lot, son usage et son utilité seront supportés par le propriétaire dudit lot.
Toutefois, si ces frais sont consécutifs à des désordres affectant les parties communes, non imputables à un copropriétaire, se répercutant sur des éléments privatifs, ils seront alors pris en charge par les copropriétaires participant aux frais de réfection desdites parties communes, dans les proportions indiquées au présent règlement de copropriété".
Je pense que cet article devrait être suffisant pour prévenir toute polémique, le règlement de copropriété faisant foi.
Dois-je, en plus, aller chercher dans les attendus pour trouver une jurisprudence allant dans le même sens?
Un grand merci à vous.
Cordialement.
La toiture actuelle fuit. Elle a 30 ans.
La rénovation est donc absolument nécessaire.
Le vote de la prochaine A.G. consistera à choisir l'entreprise "mieux-disante".
La solution technique revêt l'approbation unanime des copropriétaires.
Elle consiste à faire une deuxième nappe de toiture, avec un écran anti-pluie intermédiaire, soit une surélévation d'environ 15 cm.
Les fenêtres de toit (ou "Velux") doivent donc être surélevés d'autant.
Ma question, au départ de ce dialogue, était "qui paye cette surélévation"?
La réponse donnée par JPRP64 est que cet élément, bien qu'il soit "à usage privatif", est bien une "partie commune" et à ce titre, sa surélévation est à la charge des copropriétaires avec une répartition aux tantièmes.
Ceci parait logique car le copropriétaire disposant de cet élément à usage privatif n'est pas demandeur et subit une gêne à cause des travaux.
D'autre part, le règlement de copropriété stipule dans son article 8 "dépenses afférentes aux parties privatives":
"Les frais de toute nature concernant les parties privatives d'un lot, son usage et son utilité seront supportés par le propriétaire dudit lot.
Toutefois, si ces frais sont consécutifs à des désordres affectant les parties communes, non imputables à un copropriétaire, se répercutant sur des éléments privatifs, ils seront alors pris en charge par les copropriétaires participant aux frais de réfection desdites parties communes, dans les proportions indiquées au présent règlement de copropriété".
Je pense que cet article devrait être suffisant pour prévenir toute polémique, le règlement de copropriété faisant foi.
Dois-je, en plus, aller chercher dans les attendus pour trouver une jurisprudence allant dans le même sens?
Un grand merci à vous.
Cordialement.
Bonsoir,
Toiture, velux étanches faisant partie de la toiture : sont des parties communes ; c'est le syndicat qui paye (chacun au prorata de sa quote-part en tantièmes).
Cordialement ;
JPRP64
Toiture, velux étanches faisant partie de la toiture : sont des parties communes ; c'est le syndicat qui paye (chacun au prorata de sa quote-part en tantièmes).
Cordialement ;
JPRP64
Merci pour votre réponse.
Mais celle-ci s'appuie-t-elle sur un texte officiel, ou une loi, ou une jurisprudence?
Si oui, merci de me dire laquelle.
Je vous demande cette précision car il y a certains copropriétaires qui disent que les fenêtres de toit étant privatives c'est l'occupant du local qui doit payer.
Cordialement.
Mais celle-ci s'appuie-t-elle sur un texte officiel, ou une loi, ou une jurisprudence?
Si oui, merci de me dire laquelle.
Je vous demande cette précision car il y a certains copropriétaires qui disent que les fenêtres de toit étant privatives c'est l'occupant du local qui doit payer.
Cordialement.
Bonjour,
Article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (que vous devriez connaitre) : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. »
Au départ cette partie de l'article n'était pas d'ordre public, alors que la deuxième partie l'était : « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : ... »
Ces « textes » auraient défini l'indivision forcée ; mais c'est la Cour de cassation qui a caractérisée cette indivision forcée perpétuelle dans un arrêt du 12 octobre 2010 ; n° de pourvoi 09-12082 : « Attendu qu'ayant à bon droit retenu que la qualification d'indivision forcée et perpétuelle s'appliquait aux biens indivis qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituaient l'accessoire indispensable... »
La toiture est un bien commun nécessaire et indispensable à tous les copropriétaires !
Les velux et « leur » étanchéité sont nécessaires et indispensables à tous les copropriétaires !
Sans toiture le bâtiment serait inondé, et sans velux étanches il y aurait des infiltrations dans tout le bâtiment.
Il n'est pas normal que vous ignorez que, par convention (actes de ventes), votre immeuble est soumis au statut de la copropriété, et que ce statut est régit par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et quelle est votre loi comme en dispose l'article 1134 du Code civil : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Cordialement ;
JPRP
Article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (que vous devriez connaitre) : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. »
Au départ cette partie de l'article n'était pas d'ordre public, alors que la deuxième partie l'était : « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : ... »
Ces « textes » auraient défini l'indivision forcée ; mais c'est la Cour de cassation qui a caractérisée cette indivision forcée perpétuelle dans un arrêt du 12 octobre 2010 ; n° de pourvoi 09-12082 : « Attendu qu'ayant à bon droit retenu que la qualification d'indivision forcée et perpétuelle s'appliquait aux biens indivis qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituaient l'accessoire indispensable... »
La toiture est un bien commun nécessaire et indispensable à tous les copropriétaires !
Les velux et « leur » étanchéité sont nécessaires et indispensables à tous les copropriétaires !
Sans toiture le bâtiment serait inondé, et sans velux étanches il y aurait des infiltrations dans tout le bâtiment.
Il n'est pas normal que vous ignorez que, par convention (actes de ventes), votre immeuble est soumis au statut de la copropriété, et que ce statut est régit par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et quelle est votre loi comme en dispose l'article 1134 du Code civil : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Cordialement ;
JPRP
Bonjour,
Merci pour votre recherche.
J'ai bien lu les lois que vous citez.
Hélas, je n'ai rien trouvé de texte/jurisprudence/ou autres qui appuie le fait que les Velux FONT PARTIE DU TOIT et donc sont communs.
Certains me disent que les velux sont à usage exclusif du copropriétaire qui en bénéficie et donc à sa charge.
Mais les travaux de rénovation de la toiture sont décidés par la copro. Je n'imagine pas payer des travaux (surélévation et remplacement des velux) souhaités par la copro.que je subis.
J'ai besoin d'opposer un texte qui prouve que les velux font bien partie de la toiture lors de l'A.G. sinon il y aura un vote et je perdrais à tout coup.
Merci encore.
NB : Je m'appelle Michel Duran.
Cordialement.
Merci pour votre recherche.
J'ai bien lu les lois que vous citez.
Hélas, je n'ai rien trouvé de texte/jurisprudence/ou autres qui appuie le fait que les Velux FONT PARTIE DU TOIT et donc sont communs.
Certains me disent que les velux sont à usage exclusif du copropriétaire qui en bénéficie et donc à sa charge.
Mais les travaux de rénovation de la toiture sont décidés par la copro. Je n'imagine pas payer des travaux (surélévation et remplacement des velux) souhaités par la copro.que je subis.
J'ai besoin d'opposer un texte qui prouve que les velux font bien partie de la toiture lors de l'A.G. sinon il y aura un vote et je perdrais à tout coup.
Merci encore.
NB : Je m'appelle Michel Duran.
Cordialement.
Bonjour Michel,
Enlevez vos « oeillères » !
S'il fallait une jurisprudence pour chaque cas précis le droit serait très limité et les avocats ne serviraient à rien s'il suffisait de sortir un « texte ».
Textes de loi et jurisprudences se recoupent : la jurisprudence « affine » les textes législatifs et règlementaires ; et en l'absence de texte c'est la jurisprudence qui les crée (droit jurisprudentiel).
Un velux doit être étanche pour ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble qui est « d'abriter ».
Un velux est donc obligatoirement nécessaire et indispensable à tous les copropriétaires ; il est donc un bien commun, ne pouvant pas être partagé,effectivement nécessaires à plusieurs autres biens (logements) appartenant à des propriétaires différents, en constituaient l'accessoire indispensable.
Un professionnel du droit m'a prodigué ce conseil : « Dans le domaine juridique, on ne pense pas, on dit la règle de droit, on dit ce qu'il faut faire pour l'appliquer ou on constate qu'elle n'est pas appliquée. »
La règle : Le velux partie commune ?
Application : OUI !
Cordialement ;
JPRP64
Enlevez vos « oeillères » !
S'il fallait une jurisprudence pour chaque cas précis le droit serait très limité et les avocats ne serviraient à rien s'il suffisait de sortir un « texte ».
Textes de loi et jurisprudences se recoupent : la jurisprudence « affine » les textes législatifs et règlementaires ; et en l'absence de texte c'est la jurisprudence qui les crée (droit jurisprudentiel).
Un velux doit être étanche pour ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble qui est « d'abriter ».
Un velux est donc obligatoirement nécessaire et indispensable à tous les copropriétaires ; il est donc un bien commun, ne pouvant pas être partagé,effectivement nécessaires à plusieurs autres biens (logements) appartenant à des propriétaires différents, en constituaient l'accessoire indispensable.
Un professionnel du droit m'a prodigué ce conseil : « Dans le domaine juridique, on ne pense pas, on dit la règle de droit, on dit ce qu'il faut faire pour l'appliquer ou on constate qu'elle n'est pas appliquée. »
La règle : Le velux partie commune ?
Application : OUI !
Cordialement ;
JPRP64
Re...,
Finalement vous avez le choix de jurisprudences qui « disent » qu'un velux est un élément de la toiture, mais il faudra allez chercher l'expression dans les attendus.
Pour cela : taper « légifrance » dans le moteur de recherche ; cliquez sur le site « Accueil », puis sur jurisprudence judiciaire ; puis sélectionnez « Cour de cassation » comme juridiction ; allez à droite « Mots recherchés » ; tapez « velux » ; puis cliquez sur « Recherchez ».
Vous allez avoir 76 documents trouvés ; ne consultez que ceux des chambres 1 et 3, et... faites votre choix.
Cordialement ;
JPRP64.
Finalement vous avez le choix de jurisprudences qui « disent » qu'un velux est un élément de la toiture, mais il faudra allez chercher l'expression dans les attendus.
Pour cela : taper « légifrance » dans le moteur de recherche ; cliquez sur le site « Accueil », puis sur jurisprudence judiciaire ; puis sélectionnez « Cour de cassation » comme juridiction ; allez à droite « Mots recherchés » ; tapez « velux » ; puis cliquez sur « Recherchez ».
Vous allez avoir 76 documents trouvés ; ne consultez que ceux des chambres 1 et 3, et... faites votre choix.
Cordialement ;
JPRP64.
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bonjour, si la toiture est remontée de 15 cm, il va y avoir de l'isolant entre les deux, ce qui va réduire les déperditions de votre logement et toute la copropriété paie, alors que par rapport à votre surface c'est tout bénéfice pour les logements situés sous le toit. Quant aux vélux, après tout, ce sont VOS fenêtres, même si elle sont sur le toit, donc il est bien logique que ce soit vous qui payez.
Sauf que le couvreur ferait en sorte de pouvoir réutiliser les vélux existant, mais il doit tout faire pour les remplacer, pour augmenter sa facture.
Sauf que le couvreur ferait en sorte de pouvoir réutiliser les vélux existant, mais il doit tout faire pour les remplacer, pour augmenter sa facture.
Bonjour,
Le velux à charge du copropriétaire qui a l'usage exclusif idem pour la nouvelle fenêtre. le reste c'est le syndic. Attention : l'étanchéité qui entoure le velux est aussi à la charge du copropriétaire.
Je m'explique : un toit ne comporte pas OBLIGATOIREMENT de velux donc celui qui bénéfice la lumière extérieure par le bais du velux a donc la charge exclusive de ce dernier donc tout qui va avec le velux (étanchéité, écoulement eaux pluviales, etc) est aussi à la charge exclusive et le copropriétaire est aussi responsable en cas de dégâts des eaux provenant de cette partie là.
Tout cela est la même définition que les ouvrants de la copropriété dont il occupe : il peut changer les fenêtres à ses frais mais en respectant le même aspect que les autres ouvrant de la copropriété.
Mais ce n'est rien à voir avec les portes de paliers qui eux se donnant aux parties communes donc c'est à la charge du syndic.
Alors lors de l'AG, si un copropriétaire qui possède des velux refuse de payer son changement (il faut noter lequel sur le rapport), le syndic peut condamner ce velux lors de la rénovation du toit... Il le signaler lors le l'AG les risques encourus par le copropriétaire en désaccord.
Cordialement
PS je suis Président du Syndic.
Le velux à charge du copropriétaire qui a l'usage exclusif idem pour la nouvelle fenêtre. le reste c'est le syndic. Attention : l'étanchéité qui entoure le velux est aussi à la charge du copropriétaire.
Je m'explique : un toit ne comporte pas OBLIGATOIREMENT de velux donc celui qui bénéfice la lumière extérieure par le bais du velux a donc la charge exclusive de ce dernier donc tout qui va avec le velux (étanchéité, écoulement eaux pluviales, etc) est aussi à la charge exclusive et le copropriétaire est aussi responsable en cas de dégâts des eaux provenant de cette partie là.
Tout cela est la même définition que les ouvrants de la copropriété dont il occupe : il peut changer les fenêtres à ses frais mais en respectant le même aspect que les autres ouvrant de la copropriété.
Mais ce n'est rien à voir avec les portes de paliers qui eux se donnant aux parties communes donc c'est à la charge du syndic.
Alors lors de l'AG, si un copropriétaire qui possède des velux refuse de payer son changement (il faut noter lequel sur le rapport), le syndic peut condamner ce velux lors de la rénovation du toit... Il le signaler lors le l'AG les risques encourus par le copropriétaire en désaccord.
Cordialement
PS je suis Président du Syndic.
Non pas de tout.
On vote ce que les copropriétaires ont décidé ou pas et si le score du OUI remporte, les frais seront répartis entre copropriétaires en fonction de leur tantièmes et à frais exclusif à celui qui a l'usage exclusif de quelque chose qui touche les parties communes (velux et fenêtres) quelque soit l'accord ou pas d'un copropriétaire SAUF si le vote est voté à unanimité (100% copropriétaires ont voté pour) dans ce cas les frais exclusifs seront partagés entre les tantièmes.
C'est compliqué tout ça.
On vote ce que les copropriétaires ont décidé ou pas et si le score du OUI remporte, les frais seront répartis entre copropriétaires en fonction de leur tantièmes et à frais exclusif à celui qui a l'usage exclusif de quelque chose qui touche les parties communes (velux et fenêtres) quelque soit l'accord ou pas d'un copropriétaire SAUF si le vote est voté à unanimité (100% copropriétaires ont voté pour) dans ce cas les frais exclusifs seront partagés entre les tantièmes.
C'est compliqué tout ça.
Bonjour,
« Président du syndic » : quésaco cette nouvelle règle juridique ?
En épluchant la loi n° 65-557 et son décret d'application je ne trouve pas trace d'un tel « titre.».
Je trouve les termes « syndicat des copropriétaires » ; « syndic », qui peut être « professionnel », « bénévole » ou « coopératif » ; « conseil syndical », qui n'a aucun pouvoir décisionnaire car n'étant pas une personne morale comme le syndicat des copropriétaires, et, qui élit son président et si besoin est un vice-président.
Cela en consultant les articles 14 ; 17 ; 17-1 , 17-1-1 ; 17-2 et 21 de la loi précitée.
En revanche certains présidents de conseils syndicaux ont tendance, enflure des chevilles oblige, à se bombarder « président du syndicat... des copropriétaires ».
Cordialement ;
JPRP64
« Président du syndic » : quésaco cette nouvelle règle juridique ?
En épluchant la loi n° 65-557 et son décret d'application je ne trouve pas trace d'un tel « titre.».
Je trouve les termes « syndicat des copropriétaires » ; « syndic », qui peut être « professionnel », « bénévole » ou « coopératif » ; « conseil syndical », qui n'a aucun pouvoir décisionnaire car n'étant pas une personne morale comme le syndicat des copropriétaires, et, qui élit son président et si besoin est un vice-président.
Cela en consultant les articles 14 ; 17 ; 17-1 , 17-1-1 ; 17-2 et 21 de la loi précitée.
En revanche certains présidents de conseils syndicaux ont tendance, enflure des chevilles oblige, à se bombarder « président du syndicat... des copropriétaires ».
Cordialement ;
JPRP64
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Cette discussion devrait vous apporter des éléments intéressants :
http://www.universimmo-pro.com/forum_universimmo/topic.asp?ARCHIVE=true&TOPIC_ID=6674
Le but de cette discussion c'est d'aider Michel et non de faire une crise d'ego !
Sortir l'arrêt d'une Cour d'appel de 1985 est vraiment petit à côté des arrêts postérieurs de la Cour de cassation.
Ce fameux atelier, qui doit être édifié sur une partie commune, ne peut pas être une partie privative au sens de la loi du 10 juillet 1965, à la rigueur une occupation temporaire pour un local commercial ; je vous conseille de prendre connaissance du l'arrêt du 8 octobre 2008 pourvoi n° 07-16540.
Rien de probant dans cette discussion sinon des « avis » suite à une surenchère.
Votre post est hors sujet ! Vos arguments sont hors contexte !
Les velux existent, ils font partie des modalités de jouissance conventionnelle (l'acte de vente étant établi dans l'état). S'il y a obligation de « changer » la toiture et que ce changement oblige à un changement de velux ce changement obligatoire (étanchéité) doit être supporté par le syndicat et non par un copropriétaire en particulier.
Quant à l'article 2, il ne définit pas ce qui est privatif mais ce qui peut l'être (partie commune à jouissance exclusive) ; les locaux privatifs étant quant à eux obligatoirement parties privatives (alinéa 1 de l'article 1 de la loi n° 65-557). Une clause du RdC établissant les velux comme parties privatives est réputé non écrite : que vous le vouliez ou non une toiture en plus d'abriter doit être étanche et les velux participent à cette étanchéité... commune.
L'on ne demande pas la même étanchéité pour une fenêtre en façade qu'à un velux de toiture.
Donc pour vous l'on peut refuser la pose de nouveaux velux et ainsi occulter des parties privatives (privation de lumière naturelle) et ainsi imposer des modifications restrictives de modalité de jouissance de ces parties privatives.
Vous avez une façon très particulière d'interpréter l'avant dernier alinéa de l'article 26 de la loi précitée.
Cordialement ;
JPRP64
J'apprécie énormément.
Très cordialement.