Copropriété horizontale

Question

Bonjour,

Ma mère (90 ans) qui est dans un centre médicalisé possède une maison de 135 m2 sur un terrain de 2200 m2 en copropriété horizontale depuis 1965.
Plus personne n'y habite. 

-- Un seul côté du terrain donne sur le chemin  commun à la copro, 
-- un autre avec la route communale.
-- Le plan d'urbanisme permettrait la division en parcelles constructibles.

Pourrait-on faire intervenir un juge, sans avoir à convoquer une A.G.
afin de sortir seul de cette copropriété, dont le règlement interdit finalement à ma mère de jouir de son bien ?

Merci pour les réponses et suggestions

JPRP64 · Accepted Answer

Bonjour,
Je complète l’impossibilité d’utiliser l’article 28 de la loi n° 65-557 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/2020-12-03/ pour retirer un ou plusieurs « lots » d’une copropriété dite horizontale.
Cette méthode préconisée par le notariat https://www.onb-france.com/actualites/la-suppression-de-la-copropriete-horizontale est un aveu « d’illégalité » de la part de ce dernier !
Les « parcelles » privatives, composant les « lots » créés par le promoteur, ne sont pas en indivision forcée perpétuelle, comme l’a caractérisé la Cour de cassation https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000022924098/ mais en indivision ordinaire provisoire comme en dispose l’article 815 du Code civil https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006070721/2020-12-03/ ; l’article 28 de la loi n° 65-557 ne déroge pas à l’article 815 du Code civil, et, la lecture des articles 835 à 842 est édifiante !
L’article 838 (« Le partage amiable peut être total ou partiel. Il est partiel lorsqu'il laisse subsister l'indivision à l'égard de certains biens ou de certaines personnes. ») ne dispose pas que certaines personnes peuvent décider seules de se partager une partie des biens mais qu’il faut l’accord unanime de tous les indivisaires pour permettre un partage amiable partiel ; c’est l’article 840 qui le complète (« Le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837. »).
Vous constaterez que dans son article https://www.onb-france.com/actualites/la-suppression-de-la-copropriete-horizontale le notariat invente, en violation de l’article 840, du Code civil, précité, la création de nouveau lots déjà existants et la « rédaction » d’un acte de partage partiel alors qu’il n’y a pas unanimité !
Sans aucun scrupule, pour remplir le tiroir-caisse, il invoque l’article 749-A du Code général des impôts (« Sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévue à l'art. 746 les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive. ») ; pour une copropriété dite horizontale, qui n’est pas un immeuble bâti, globalement placé sous le régime de l’indivision forcée perpétuelle, mais un ensemble immobilier, le partage ne peut concerner que les parties communes en indivision forcée perpétuelle, ce qui est impossible puisqu’elles sont « nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituaient l'accessoire indispensable ».
Dans le cas d’un groupe d’immeubles bâtis, les parties communes spéciales, propres à chaque immeuble bâti, ne rentrent pas dans le partage, c’est le sol (terrain d’assise des bâtiments : article 3 de la loi n° 65-557 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/2020-12-03/ en indivision forcée perpétuelle, si la division de la propriété du sol est possible pour chaque bâtiment, qui est partagé entre les différents nouveaux syndicats ou nouvelles copropriétés, le reste du terrain d’assiette (parties communes pouvant être spéciales sans porter atteinte aux modalité de jouissance des parties privatives) étant redistribué entre les nouveaux syndicats ou nouvelles copropriétés.
Invoquer l’article 747 du CGI (« Le droit d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 sont liquidés sur le montant de l'actif net partagé. Lorsque le partage comporte une soulte ou une plus-value, l'impôt sur ce qui en est l'objet est perçu aux taux prévus pour les ventes, au prorata, le cas échéant, de la valeur respective des différents biens compris dans le lot grevé de la soulte ou de la plus-value. ») est une nouvelle escroquerie !
Les articles 71-2 et 71-3 du décret n° 55-1350 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006060722/2015-11-29/ disposent que chaque « lot » d’une copropriété horizontale (portion de terrain) doit être délimité par un plan (de masse) dressé par un géomètre-expert. Ces « lots » n’étant pas des pourcentages (tantièmes) car concrets et à la contenance connue (mètres carrés) et en indivision ordinaire provisoire, ne sont pas des quotes-parts abstraites (non délimités) qui sont en indivision forcée perpétuelle.
Se retrancher derrière les articles 746 et 747 du CGI est tout simplement scandaleux ; c’est une violation pure et simple de l’article 829 du Code civil (« En vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu'elle est fixée par l'acte de partage, en tenant compte, s'il y a lieu, des charges les grevant. ») !
Les actes de vente initiaux, qui sont, conformément à l’article 746 du CGI, l’acte de partage pur et simple, fixent la date de la jouissance divise par « lots » et l’estimation de leur valeur (part de la propriété du sol en mètres carrés délimitée par un plan de masse).
Cet office notarial n’a aucun scrupule à se renier, alors qu’il sait parfaitement que la « parcelle » composant un « lot » de copropriété dite horizontale n’est pas en indivision forcée perpétuelle https://www.onb-france.com/actualites/faq-statut-de-la-cour-en-indivision-forcee !
Exit l’article 749-A du CGI, mais bonjour l’article 816 du Code civil (« Le partage peut être demandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription. ») le partage ayant déjà eu lieu (acte de vente) il ne peut pas être procédé à un nouveau partage.
Pour réflexion, je rappellerai l’article 57 du décret n° 73-609 : « Dans le mois de leur nomination, les notaires prêtent serment, devant le tribunal de grande instance, en ces termes : "Je jure de loyale-ment remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d'observer en tout les devoirs qu'elles m'imposent". Ils ne peuvent exercer leurs fonctions qu'à compter du jour de leur prestation de serment. »
En conclusion je citerai Monsieur Pierre REDOUTEY (https://www.wikipedia.org/ en réponse à une « étude » que je lui avais soumise :
« À la réflexion, les promoteurs et les notaires, avec la copropriété horizontale, ont réinventé la prison à vie, sans remise de peine. »
Cordialement ;
JPRP64

Xavier92100 · Answer

Comme pour toutes copro il faut soit un accord des autres copriétaire (unanime) soit une décision de justice pour en sortir

vanparaboum · Answer

Ok, merci pour la réponse, donc si nous voulons sortir seul de la copropriété, 
il faudra obligatoirement passer par une A.G. ?

Gasc · Answer

Bonjour. Vous ne pouvez pas saisir le juge sans que préalablement l'AG ait été saisie et se soit prononcée.Votre requête ne serait pas recevable.

vanparaboum · Answer

Bien, je comprends, il faut donc préparer un bon dossier pour le présenter 
devant une A.G.
Autre chose, une décision de dissoudre la  copropriété a été votée en 2001 par la majorité mais n'a jamais été appliquée. Nous pourrions inclure ce fait dans le dossier. 
 En cas de refus de la part des ou de certains copropriétaires, nous pensons 
aller jusqu'à l'assignation.

vanparaboum · Answer

Oui, c'est un syndic. 
Merci pour votre remarque.
Nous pourrions avec ce dossier en leur défaveur (non application du  vote de la dissolution) négocier notre sortie seul...avec l'aide d'un bon avocat.

vanparaboum · Answer

Dissolution votée en 2001, mais n'a pas été appliquée !! C'est un non-sens !
Je l'ai appris il n'y a pas longtemps, je pense qu'il y a moyen d'agir juridiquement pour forcer son application.

Les  charges sont celle d'une  copropriété, on voit pas trop à quoi ça sert...

Ce ne sont  des maisons individuelles, le terrain autour de chacune est
propriété COMMUNE de toute la copropriété, si quelqu'un veut entreprendre 
quoique ce soit dans son jardin, il faut l'accord de tous les copropriétaires !!
une magouille financière entre certains promoteurs et notaires dans les années 
60. 
Voilà en gros ce qu'est une copropriété horizontale.

Chacun paie ses prpres taxes foncières et son assurance.

vanparaboum · Answer

Grand merci je vais aller voir.

JPRP64 · Answer

Bonsoir,

Publication au J.O. Assemblée nationale du 18 juin 2013 :
Monsieur François de Rugy, Député, interroge Madame la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la nécessité de préciser la portée juridique d'un acte de notoriété acquisitive. La question se pose de savoir si un particulier qui vient de signer devant notaire un tel acte est en mesure de procéder à la vente du bien immobilier visé dès sa publication au conservatoire national des hypothèques, ou s'il lui faut attendre trente ans pour que sa qualité de propriétaire du bien soit établie et lui permette de disposer réellement du bien. Aussi, il lui demande de bien vouloir préciser les règles applicables en la matière.

Réponse de la Garde des sceaux, Ministère de la justice :
En dehors des cas particuliers prévus par le code civil, l'acte de notoriété est utilisé en matière immobilière, pour faire la preuve d'une possession utile qui permet, en application de l'art. 2272 du Code civil, d'invoquer l'acquisition de la propriété d'un bien immobilier par prescription au bout de trente ans, ou de dix ans si le possesseur est de bonne foi et bénéficie d'un juste titre, c'est-à-dire d'un acte qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à celui qui s'en prévaut. A cette fin, l'acte de notoriété acquisitive contient les éléments matériels révélant l'existence d'une possession conforme aux exigences de l'art. 2261, soit une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Il recueille les déclarations concordantes de témoins et regroupe, le cas échéant, tous documents susceptibles de les corroborer. Il constitue un simple mode de preuve, l'acquisition de la propriété immobilière par prescription étant un effet de la loi. A cet égard, la jurisprudence considère que l'acte de notoriété acquisitive ne fait foi des faits qu'il rapporte que jusqu'à preuve du contraire. Il appartient au juge d'en apprécier souverainement la valeur probante et de déterminer si les actes matériels caractérisant une possession utile sont réunis. L'acte de notoriété acquisitive ne permet donc en aucun cas de faire exception à la prescription acquisitive trentenaire, et ne peut en principe être établi qu'une fois celle-ci acquise. Si l'acquisition du bien par prescription permet de le vendre sans attendre la publication, le vendeur devra toutefois garantir l'acquéreur de toute éviction, de sorte qu'en cas de succès d'une action en revendication, il pourrait avoir à restituer le prix de vente et, le cas échéant, à indemniser son contractant du préjudice subi.

Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du mercredi 30 avril 2003 
N° de pourvoi: 01-15078
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 2265 du Code civil, ensemble l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé et, par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ;
Attendu que pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription abrégée opposée par les copropriétaires du groupe d'immeubles Baie de Valmer, à l'action des consorts X... , Y... et Z... en revendication de droits de propriété sur plusieurs parcelles des parties communes de la copropriété, l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 29 mai 2001) retient que les copropriétaires n'ont pas chacun la propriété du sol de leur lot à titre privatif, de sorte que leur titre de propriété n'est pas un acte qui leur transfère la propriété exclusive du sol et qu'ils ne peuvent l'avoir prescrite sur le fondement de l'article 2265 du Code civil ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les actes de vente de biens immobiliers, constitués par des lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, peuvent être le juste titre qui permet à l'ensemble des copropriétaires de prescrire, selon les modalités de l'article 2265 du Code civil, sur les parties communes de la copropriété, les droits indivis de propriété qu'ils ont acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'ils détiennent sur les parties privatives de leurs lots, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mai 2001, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne, ensemble les consorts X... , Mmes A... et Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les consorts X... et Mmes A... et Z... à payer aux demandeurs, ensemble, la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes des consorts X... , de Mmes A... , Z... et Marcellino ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente avril deux mille trois.

Prescription acquisitive abrégée sur les parties communes
3ème Chambre civile, 30 avril 2003 (Bull. n° 91)
Par cet arrêt, la troisième chambre de la Cour de cassation a été amenée, pour la première fois, à statuer sur la question de l'application de la prescription acquisitive abrégée sur les parties communes d'un syndicat de copropriétaires.
La cour d'appel avait retenu "que les copropriétaires n'ont pas chacun la propriété du sol de leur lot à titre privatif, de sorte que leur titre de propriété n'est pas un acte qui leur transfère la propriété exclusive du sol, et qu'ils ne peuvent l'avoir prescrite sur le fondement de l'article 2265 du Code civil".
Or, la prescription abrégée permet d'acquérir tous les droits réels immobiliers : droit de propriété divise, indivise ou de copropriété (Civ. 22 octobre 1924, DH 1924,66 , Civ. 3ème, 22 mai 1970, Bull. n° 356), usufruit, droit d'usage et d'habitation, emphytéose.
L'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : "les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement".
Un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l'appartement d'un copropriétaire, objet d'une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l'origine, un immeuble distinct (Civ. 1ère, 21 novembre 1955, JCP 1955), ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d'un droit de propriété immobilière quelconque.
L'arrêt rapporté rappelle que le lot de copropriété est nécessairement composé de parties privatives et d'une quote-part des parties communes. En l'espèce, la propriété immobilière que les copropriétaires soutenaient avoir prescrite, était composée de terrains inclus dans l'assiette foncière de leur syndicat, sur lesquels des tiers, coindivisaires de leur auteur, soutenaient avoir conservé des droits, en sorte que la prescription acquisitive invoquée portait sur le surplus des droits réels immobiliers dont ils n'étaient pas titulaires.
La troisième chambre a décidé que ces droits pouvaient faire l'objet d'une prescription abrégée, sous réserve que les conditions posées par l'article 2265 du Code civil soient remplies, à savoir :
- acquisition d'une personne qui n'était pas le propriétaire exclusif des parcelles vendues, assimilables à une acquisition "a non domino" (Civ. 3ème, 7 avril 1994, Bull. n° 80 ; Civ. 3ème, 27 mai 1998, Bull. n° 113 ; Civ. 3ème, 13 décembre 2000, Bull. n° 192 ; Civ. 3ème, 19 décembre 2001, Bull. n° 159 ; Civ. 3ème, 18 décembre 2002, pourvoi n° 01-10.983) ;
- juste titre, c'est à dire "un titre qui considéré en soi serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription" (Civ. 3ème, 13 janvier 1998, pourvoi n° 06-19-735 ; Civ. 3ème, 30 avril 2002, Bull. n° 89) et qui concerne "exactement dans sa totalité le bien dont le possesseur entend prescrire la propriété" (Civ. 3ème, 21 janvier 1998, pourvoi n° 95-18.146) ;
- bonne foi.
En effet, chaque copropriétaire acquiert accessoirement au droit exclusif qu'il détient sur les parties privatives de son lot des droits indivis de propriété sur les parties communes de la copropriété. L'arrêt précise donc que les actes de vente de chacun des copropriétaires permettent à l'ensemble de ces copropriétaires de bénéficier de la prescription acquisitive abrégée de l'article 2265 du Code civil, sur les parties communes de la copropriété, accessoires aux droits exclusifs qu'ils détiennent sur les parties privatives de leur lot.

Un notaire au vu de l'acte de vente sans avoir à effectuer de recherche doit obligatoirement vous faire un acte de notoriété acquisitive cars l'acte de vente est le juste de « notoriété » inattaquable :  impossibilité de prouver le contraire.
Pour le coût il faut consulter le tableau I en annexe du décret n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires :
Acte n° 59 - Constatant la prescription acquisitive : Émoluments proportionnel : série 2 - coefficient 0,4.

Par son acte de vente votre mère a acquis, au prix du m² de l'époque, une part de la propriété du sol de 2200 m² délimitée par un plan de masse rendu obligatoire par les articles 71-2 et 71-3 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 (le promoteur n'en a pas fait cadeau), le notaire rédacteur a déjà touché des émolument sur la valeur de cette part non abstraite, donc les émoluments sont calculé sur une valeur égale à zéro (nulle). Ne pouvant pas percevoir d'émoluments personnels, vous ne chipoterez pas et vous accepterez le droit fixe à 125 euros plus 15 euros de sécurité immobilière.

Cordialement ;

JPRP64  ?

vanparaboum · Answer

Grand merci, je vais faire suivre ce texte à mon avocate.

Copropriété horizontale

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