Servitude datant de 1954 non informée lors de l'achat
MegaP
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kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Bonjour,
j'ai acheté une maison il y a un an et demi, avec aucune servitude de notifiée dans l'acte de vente. Aujourd'hui, alors que je veux clôturer mon terrain, la voisine m'informe qu'elle dispose d'un droit de passage. Après ses recherches, elle retrouve un acte de donation/partage datant de 1954 entre les familles concernées de l'époque (grands-parents de son côté et arrières grand-parents des vendeurs composés de 7 frères et soeurs). Je reçois une copie du document par courrier et je contacte alors mon notaire pour lui demander si ce droit de passage est toujours valable aujourd'hui, elle me répond que oui. Je lui dt donc qu'il y a eu dissimulation de servitude lors de l'achat, qu'en le sachant, je n'aurai pas acheté la maison. Elle me préconise de trouver un arrangement avec la voisine (qui tient à conserver son droit de passage) et de me rapprocher des vendeurs.
Quels sont mes recours ?
Sachant qu'elle me réclame un droit de passage entre sa maison et un terrain qui lui appartient plus bas, mais ce terrain est accessible depuis le jardin de sa maison, sa seule contrainte, c'est que pour accéder à son jardin, elle doit faire le tour de sa maison en passant par la route car aucune ouverture dans ses bâtiments n'est aménagées pour donner directement à son jardin. Son terrain plus bas n'est également plus utilisé depuis plusieurs années et il est actuellement impraticable.
j'ai acheté une maison il y a un an et demi, avec aucune servitude de notifiée dans l'acte de vente. Aujourd'hui, alors que je veux clôturer mon terrain, la voisine m'informe qu'elle dispose d'un droit de passage. Après ses recherches, elle retrouve un acte de donation/partage datant de 1954 entre les familles concernées de l'époque (grands-parents de son côté et arrières grand-parents des vendeurs composés de 7 frères et soeurs). Je reçois une copie du document par courrier et je contacte alors mon notaire pour lui demander si ce droit de passage est toujours valable aujourd'hui, elle me répond que oui. Je lui dt donc qu'il y a eu dissimulation de servitude lors de l'achat, qu'en le sachant, je n'aurai pas acheté la maison. Elle me préconise de trouver un arrangement avec la voisine (qui tient à conserver son droit de passage) et de me rapprocher des vendeurs.
Quels sont mes recours ?
Sachant qu'elle me réclame un droit de passage entre sa maison et un terrain qui lui appartient plus bas, mais ce terrain est accessible depuis le jardin de sa maison, sa seule contrainte, c'est que pour accéder à son jardin, elle doit faire le tour de sa maison en passant par la route car aucune ouverture dans ses bâtiments n'est aménagées pour donner directement à son jardin. Son terrain plus bas n'est également plus utilisé depuis plusieurs années et il est actuellement impraticable.
6 réponses
Bjr,
avant 1955, les servitudes n'étaient pas enregistrées aux service des hypothèques.
Par conséquent,si un acte notarié vous est opposé,il est valable.
avant 1955, les servitudes n'étaient pas enregistrées aux service des hypothèques.
Par conséquent,si un acte notarié vous est opposé,il est valable.
Bonjour
Evnetuellement vous pourriez envisager de plaider que la servitude n'a pas été utilisé pendant plus de trente ans (est ce vrai ?) et en s'appuyant sur la non enclave faire reocnnaitre qu'elle a cessé
https://monimmeuble.com/actualite/le-droit-de-passage-se-perd-par-le-non-usage
Il faudra aussi retrouver des actes notarié pour votre bien et pour le seins entre 1954 etaujourd'hui si tant est qu'il y ai eu d'autre mutation...
Commencer par demander à votre vendeur de consulter/copier son titre pour voir ce qu'il est dit ne servitude (ne lui dite pas au départ que vous nevisagez de vous retourner contrel ui mais juste que votre voisine vous invoque cela
Evnetuellement vous pourriez envisager de plaider que la servitude n'a pas été utilisé pendant plus de trente ans (est ce vrai ?) et en s'appuyant sur la non enclave faire reocnnaitre qu'elle a cessé
https://monimmeuble.com/actualite/le-droit-de-passage-se-perd-par-le-non-usage
Il faudra aussi retrouver des actes notarié pour votre bien et pour le seins entre 1954 etaujourd'hui si tant est qu'il y ai eu d'autre mutation...
Commencer par demander à votre vendeur de consulter/copier son titre pour voir ce qu'il est dit ne servitude (ne lui dite pas au départ que vous nevisagez de vous retourner contrel ui mais juste que votre voisine vous invoque cela
Bonjour,
cela doit faire une dizaine d'années et non pas plus de trente ans que le passage n'est plus utilisé.
Les vendeurs sont de la famille avec ma voisine, donc c'est un peu délicat. C'est d'ailleurs un des vendeurs qui a fait le nécessaire pour retrouver une trace du droit de passage dans le but de défendre ma voisine. Ce qui est un peu idiot, car elle m'apporte la preuve qu'il y a eu un manque d'information lors de la vente.
cela doit faire une dizaine d'années et non pas plus de trente ans que le passage n'est plus utilisé.
Les vendeurs sont de la famille avec ma voisine, donc c'est un peu délicat. C'est d'ailleurs un des vendeurs qui a fait le nécessaire pour retrouver une trace du droit de passage dans le but de défendre ma voisine. Ce qui est un peu idiot, car elle m'apporte la preuve qu'il y a eu un manque d'information lors de la vente.
Bonjour,
Son terrain n'est donc pas enclavé au sens propre du terme puisqu'elle dispose d'un accès.
Je pense que dans ce cas elle ne peut plus se prévaloir de ce droit de passage.
Son terrain n'est donc pas enclavé au sens propre du terme puisqu'elle dispose d'un accès.
Je pense que dans ce cas elle ne peut plus se prévaloir de ce droit de passage.
Bonjour,
Sans aucun doute, il y a eu manquement à l'obligation d'information, ce qui peut être sanctionné sur le fondement du dol.
Mon soucis premier, c'est que je ne veux pas garder ce droit de passage, connaissant son existence, nous n'aurions pas signé l'acte de vente étant donné qu'il s'agit d'une source de conflits potentiels entre voisins et une moins-value pour la maison. Mais aujourd'hui, si ma voisine n'est pas d'accord pour supprimer son droit de passage à l'amiable, que me reste t-il possible de faire pour espérer le lui supprimer ?
Sans aucun doute, il y a eu manquement à l'obligation d'information, ce qui peut être sanctionné sur le fondement du dol.
Mon soucis premier, c'est que je ne veux pas garder ce droit de passage, connaissant son existence, nous n'aurions pas signé l'acte de vente étant donné qu'il s'agit d'une source de conflits potentiels entre voisins et une moins-value pour la maison. Mais aujourd'hui, si ma voisine n'est pas d'accord pour supprimer son droit de passage à l'amiable, que me reste t-il possible de faire pour espérer le lui supprimer ?
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Bonjour,
j'ai dans mon acte de vente, des conditions suspensives de droit commun et des conditions générales dont je ne comprends pas tout. Je vous les mets ci-dessous, pourriez-vous me dire si quelque chose pourrait m'empêcher de me retourner vers les vendeurs :
"Conditions suspensives de droit commun :
Le vendeur justifie de la propriété régulière du bien objet des présentes, par la suite il s'engage à fournir à cet effet tous titres, pièces et renseignements nécessaires au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique.
Que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas servitudes ou des charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être conservation en l'état.
Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui sera seul fondé à s'en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque."
[...]
"Conditions générales :
La vente, si elle se réalise, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et, notamment, sous celles suivantes auxquelles l'acquéreur sera tenu :
De profiter des servitudes actives et de supporter celles passives le tout à ses risques et périls sans recours contre le vendeur, et sauf à tenir compte de celles qui pourraient être révélées par les documents d'urbanisme.
Le vendeur déclare qu'il n'a créé, ni laissé acquérir aucune servitude, et, qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autres servitudes ou obligations que celles, le cas échéant, relatées dans l'acte, où celles résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, des règlements d'urbanisme, de règlements particuliers, ou encore des titres anciens."
j'ai dans mon acte de vente, des conditions suspensives de droit commun et des conditions générales dont je ne comprends pas tout. Je vous les mets ci-dessous, pourriez-vous me dire si quelque chose pourrait m'empêcher de me retourner vers les vendeurs :
"Conditions suspensives de droit commun :
Le vendeur justifie de la propriété régulière du bien objet des présentes, par la suite il s'engage à fournir à cet effet tous titres, pièces et renseignements nécessaires au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique.
Que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas servitudes ou des charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être conservation en l'état.
Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui sera seul fondé à s'en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque."
[...]
"Conditions générales :
La vente, si elle se réalise, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et, notamment, sous celles suivantes auxquelles l'acquéreur sera tenu :
De profiter des servitudes actives et de supporter celles passives le tout à ses risques et périls sans recours contre le vendeur, et sauf à tenir compte de celles qui pourraient être révélées par les documents d'urbanisme.
Le vendeur déclare qu'il n'a créé, ni laissé acquérir aucune servitude, et, qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autres servitudes ou obligations que celles, le cas échéant, relatées dans l'acte, où celles résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, des règlements d'urbanisme, de règlements particuliers, ou encore des titres anciens."
qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autres servitudes ou
à vous de prouver qu'il le savait..
mais votre question initiale : vous ne pouvez pas faire supprimer cette servitude
si vous voulez attaquer le vendeur pour faire annuler la vente ou pour obtenir des dommages et intérêts c'est possible
à vous de prouver qu'il le savait..
mais votre question initiale : vous ne pouvez pas faire supprimer cette servitude
si vous voulez attaquer le vendeur pour faire annuler la vente ou pour obtenir des dommages et intérêts c'est possible
Ils le savaient étant donné qu'ils avaient l'acte des anciens propriétaires qui étaient de la même famille.
Obtenir des dommages et intérêts, oui, mais à combien cela pourraient-ils s'élever et à combien cela pourrait me revenir de faire appel à un avocat et de porter l'affaire au tribunal. Je n'en ai aucune idée alors je n'ose pas me lancer dans de telles procédures, d'autant plus que je ne suis pas sûr à 100 % de gagner, il y a tellement de lois bizarres... sans compter la durée pour aller au bout des choses. Je ne sais pas quoi faire. Si j'avais la certitude de remporter et que ça en vaille la peine, je le ferai, mais pour le moment c'est trop flou.
Obtenir des dommages et intérêts, oui, mais à combien cela pourraient-ils s'élever et à combien cela pourrait me revenir de faire appel à un avocat et de porter l'affaire au tribunal. Je n'en ai aucune idée alors je n'ose pas me lancer dans de telles procédures, d'autant plus que je ne suis pas sûr à 100 % de gagner, il y a tellement de lois bizarres... sans compter la durée pour aller au bout des choses. Je ne sais pas quoi faire. Si j'avais la certitude de remporter et que ça en vaille la peine, je le ferai, mais pour le moment c'est trop flou.
Bonjour,
je suis allé discuter avec ma voisine pour négocier un arrangement à l'amiable. Je lui ai proposé qu'elle abandonne son droit de passage et en échange, je lui cède gracieusement la partie de mon terrain qui lui permet de descendre directement à son terrain depuis sa maison, sans passer par son jardin. Ce passage ferait environ 2,6 m de large, correspondant à la largeur de l'ouverture possible en bas de sa cour, entre deux de ses bâtiments et 30 m de long, soit 78 m2. Cette partie était à l'abandon avec des ronces de plusieurs mètres de haut, j'en ai nettoyé 80 %, je lui ai proposé de nettoyer les 20 % restant de façon à ce que le passage soit entièrement libre, et qu'en échange, elle prenne en charge l'intégralité du bornage.
Elle est d'accord sur l"idée de lui céder du terrain, bien que j'ai compris qu'elle aurait souhaité non pas 2,6 m de large, mais 9 m, car depuis le début, dans sa tête, elle pensait avoir toute une largeur jusqu'en bas de son terrain, soit 120 m de long. Du coup, elle me répond que ce n'est lui donner le terrain qu'à moitié puisque c'était déjà à moitié acquis pour elle et que donc les frais de bornage devraient être partagés.
J'ai passé une semaine à tout nettoyer et j'en ai encore pour deux jours pour terminer alors qu'un droit de passage est censé être entretenu par le fonds dominant (ma voisine), ou du moins par les deux partis. Or ça fait plusieurs années qu'elle n'y a pas mis les pieds.
Je pensais ma proposition plus que honnête, mais on dirait que ça ne suffit pas. Elle doit y réfléchir et en parler à ses enfants. Enfants, qui au contraire de ma voisine, cherchaient des textes de lois et un moyen de me faire plier devant le tribunal pour que cette partie de terrain ne soit plus à moi.
je suis allé discuter avec ma voisine pour négocier un arrangement à l'amiable. Je lui ai proposé qu'elle abandonne son droit de passage et en échange, je lui cède gracieusement la partie de mon terrain qui lui permet de descendre directement à son terrain depuis sa maison, sans passer par son jardin. Ce passage ferait environ 2,6 m de large, correspondant à la largeur de l'ouverture possible en bas de sa cour, entre deux de ses bâtiments et 30 m de long, soit 78 m2. Cette partie était à l'abandon avec des ronces de plusieurs mètres de haut, j'en ai nettoyé 80 %, je lui ai proposé de nettoyer les 20 % restant de façon à ce que le passage soit entièrement libre, et qu'en échange, elle prenne en charge l'intégralité du bornage.
Elle est d'accord sur l"idée de lui céder du terrain, bien que j'ai compris qu'elle aurait souhaité non pas 2,6 m de large, mais 9 m, car depuis le début, dans sa tête, elle pensait avoir toute une largeur jusqu'en bas de son terrain, soit 120 m de long. Du coup, elle me répond que ce n'est lui donner le terrain qu'à moitié puisque c'était déjà à moitié acquis pour elle et que donc les frais de bornage devraient être partagés.
J'ai passé une semaine à tout nettoyer et j'en ai encore pour deux jours pour terminer alors qu'un droit de passage est censé être entretenu par le fonds dominant (ma voisine), ou du moins par les deux partis. Or ça fait plusieurs années qu'elle n'y a pas mis les pieds.
Je pensais ma proposition plus que honnête, mais on dirait que ça ne suffit pas. Elle doit y réfléchir et en parler à ses enfants. Enfants, qui au contraire de ma voisine, cherchaient des textes de lois et un moyen de me faire plier devant le tribunal pour que cette partie de terrain ne soit plus à moi.
Je me retournerai vers les vendeurs seulement si ils ne sont pas protégés par une des conditions suspensives/générales citées plus haut dont je ne comprends pas leur signification exacte.
J'ai nettoyé mon terrain selon mes délimitations au cadastre, avant d'être informé de l'existence de la servitude.
J'ai nettoyé mon terrain selon mes délimitations au cadastre, avant d'être informé de l'existence de la servitude.
Bien sûr que je lis les réponses, dois-je en conclure que votre réponse "si vous voulez attaquer le vendeur pour faire annuler la vente ou pour obtenir des dommages et intérêts c'est possible" répond à mon interrogation concernant le sens des conditions suspensives/générales ?
Dans ce cas, pourriez-vous s'il vous plait me donner la "traduction" des conditions citées afin de savoir ce qui me permettrait d'attaquer les vendeurs sans discussion possible. Parce que ce que j'ai mis en gras dans les conditions générales me laisse croire que je ne peux pas me retourner contre eux.
Dans ce cas, pourriez-vous s'il vous plait me donner la "traduction" des conditions citées afin de savoir ce qui me permettrait d'attaquer les vendeurs sans discussion possible. Parce que ce que j'ai mis en gras dans les conditions générales me laisse croire que je ne peux pas me retourner contre eux.
Je répète
Le vendeur déclare qu'il n'a créé, ni laissé acquérir aucune servitude, et, qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autres servitudes ou obligations que celles, le cas échéant, relatées dans l'acte,
et vous dites
Ils le savaient étant donné qu'ils avaient l'acte des anciens propriétaires qui étaient de la même famille.
donc s'ils le savaient vous pouvez les attaquer pour fausse déclaration ...
Le vendeur déclare qu'il n'a créé, ni laissé acquérir aucune servitude, et, qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autres servitudes ou obligations que celles, le cas échéant, relatées dans l'acte,
et vous dites
Ils le savaient étant donné qu'ils avaient l'acte des anciens propriétaires qui étaient de la même famille.
donc s'ils le savaient vous pouvez les attaquer pour fausse déclaration ...
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Ceci est absolument faux avant la réforme de 1955, les servitudes devaient être assujetti à la transcription, qu'il s'agisse d'une servitude apparente ou d'une servitude occulte, continue ou discontinue ;
Il suffit de relire le traité du droit de la pratique hypothécaire de 1940....
D'ailleurs ce régime hypothécaire existe toujours dans plusieurs territoires d'outre mer.
Maintenant, la servitude a peut être disparue, à la suite d'une division volontaire du terrain sans réserve de servitude, situation qui n'a rien d'exceptionnel.
Quand l'enclavement est volontaire la servitude n'est pas due, elle doit figurer obligatoirement dans l'acte de cession.