Apurement d'un compte débiteur en AG pour une dette de 15 ans

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28 septembre 2015
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Bonjour,
Ma question est relative au problème suivant :
je n'ai pas pu participer à la dernière AG de ma copropriété qui a eu lieu en juin. Ayant reçu l'appel trimestriel des charges du 4eme trimestre 2014, j'ai constaté qu'il avait été présenté l'apurement d'un compte débiteur d'un ancien copropriétaire dont l'appartement avait été saisi. cet arriéré est de 6625 euros et remonte à 1999, soit à l'époque de l'ancien syndic, car le syndic actuel est en place depuis juin 2000. Donc cette dette remonte à plus de 15 ans.
L'apurement de cette dette a été présenté en AG, peu de gens étaient présents à cette AG mais visiblement la résolution a été votée. Est-ce normal que le syndic puisse présenter une dette de 15 ans aujourd'hui en AG et que tous les copropriétaires payent ? Peut-on faire annuler cette décision d AG ? N'y a-t-il pas prescription de 5 ans sur le recouvrement des arriérés?
Merci pour vos réponses.

4 réponses

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Bonjour,

C'est surtout un problème comptable et d'équilibre des comptes en réalité.

En gros c'est une créance, à l'actif du bilan, si vous avez dans vos fonds propres 5 000 € d'avance de trésorerie et 10 000 € d'avances pour travaux, à cause de cette vieille dette vous n'avez en réalité que 9 000 € en banque et 6 000 € au débit de ce copropriétaire (qu'on suppose non récupérables après à la saisie, ultime recours)...

Vous avez donc le choix entre diminuer vos avances ; "on pensait avoir mis de côté 10 000 € mais en fait à cause de Dupont il n'y a que 4 000" ou alors apurer ce compte en le passant dans les charges de l'exercice (677 - Pertes sur créances irrécouvrables) et donc payer pour compenser... Ce débit traîne dans les comptes depuis toutes ces années et aucune prescription ne peut rien n'y changer.

Autrement dit, le trou est là de toute façon et l'AG peut seulement décider de le combler en puisant dans ses réserves ou par un appel supplémentaire... ou de camoufler les choses en le laissant où il est là avec l'illusion d'avoir des fonds propres plus importants qu'ils ne sont.
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15 décembre 2014

bonjour André,
je vous remercie pour votre réponse. Donc si je comprends bien, il n'y a pas de recours possible pour annuler cette résolution dès lors qu"elle a été votée en AG? Quand vous dites "ou alors apurer ce compte en le passant dans les charges de l'exercice (677 - Pertes sur créances irrécouvrables) et donc payer pour compenser.." je ne comprends pas bien : déclarer une perte sur créance irrécouvrable signifie qu'on doit la faire payer par tous les copropriétaires par un appel supplémentaire ?
merci pour vos précisions.
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4 février 2021
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Bonjour,

Depuis le mois de juin et passé deux mois après réception du PV il n'y a plus de recours non...

En fait cette "dette" (c'est la dette du copropriétaire mais une créance pour la copropriété) traîne dans vos comptes depuis toutes ces années mais au bilan (le cadre en bas à gauche de l'annexe 1), cet apurement consiste à constater le fait que la créance est "bidon" et si vous souhaitez conserver le même niveau de fonds propres (avances de trésorerie + avances travaux) il faut la compenser par un appel oui... en gros la créance (ce que doit M. X au syndicat mais ne pourra jamais payer) est répartie sur tous les autres qui eux pourront payer...

Vous vous souvenez de la crise financière en 2008 ? Quand les banques ont découverts tous ces actifs toxiques, ces titres qui ne valaient plus rien ? C'est un peu pareil à votre niveau !
Un jour il faut nettoyer...
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28 septembre 2015
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Bonjour,

Vous dites: " N'y a-t-il pas prescription de 5 ans sur le recouvrement des arriérés?"

NON.

Il ne s'agit nullement d'une facture. Il s'agit de l'équilibre comptable des finances de la copropriété:
- les factures ont été payées
- les charges encaissées;

La vente de l'appartement dont est issu cette dette n'a pas permis de récupérer toutes les charges impayées. Donc, la copropriété est tenue d'équilibrer ses comptes. Et l'équilibrage de compte n'est pas frappé de forclusion.

Et ce n'est pas la faute du syndic actuel si l'argent n'a pas été récupéré intégralement il y a 15 ans par le syndic de l'époque.

A+
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15 décembre 2014

bonjour mpmp93,

je vous remercie pour votre intervention sur le sujet.

C'est maintenant beaucoup plus clair pour moi.

Par contre, j'ai deux dernières questions au sujet de cette somme qui va être récupérée par le syndic : que doit-il en faire ? la comptabiliser au crédit du nouveau copropriétaire, ou par exemple la réutiliser pour des travaux dans la copropriété ?

Cette somme récupéré en un appel de charges unique supplémentaire doit être portée sur quel compte comptable et pour quelle utilisation?

De plus, il y a acutellement au moins 4 "mauvais payeurs" dans la résidence avec des arriérés de charges entre 6000 et 18000 euros. je pense que cela va leur donner un "mauvais exemple" car ils peuvent penser maintenant que ce sont les autres copropriétaires qui vont payer leurs dettes ! Cela est-il possible quand il y a une vente passant par notaire ?

Cordialement.
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4 février 2021
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C'est au syndic de faire son travail en matière de recouvrement ; les relances, les mises en demeure, les procédures.... il dispose de tout un arsenal juridique pour cela.
C'est au conseil syndical de contrôler le syndic et de veiller à ce qu'il fasse son travail.
C'est à l'ensemble des copropriétaires qui disposent de la liste des débiteurs au moment de l'AG de surveiller, voir de saisir un mandataire ad hoc quand les impayés dépassent 15 ou 25%...

On ne peut pas vendre en laissant une ardoise ; le syndic peut bloquer et obtenir les fonds du notaire...
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28 septembre 2015
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Bonjour,

Si le syndic (ancien ou actuel) a bien fait son travail, il a du demander des appels de fonds supplémentaires pour payer les factures, appels de fonds supplémentaires acceptés en AG (approbation des comptes dans ancienne AG). Ces appels de charges étant collectifs, il est évident que l'apurement doit également être collectif.

Pour l'autre question: "Cela est-il possible quand il y a une vente passant par notaire ? "

En principe, le syndic indique au notaire les charges restant dûes, dont les impayés. Ces impayés sont pris sur la vente et payés par le notaire. Dans l'intervalle, le syndic peut faire un appel de fonds exceptionnel pour éviter de mettre la copro dans le rouge, mais ensuite, l'argent récupéré sur la vente va au bénéfice de la copropriété et minorer les appels de charge à venir.

Un syndic qui fait bien son travail commence par relancer les mauvais payeurs, puis les assigne en justice. En général, c'est toujours une "mauvaise affaire" d'être l'objet d'une saisie judiciaire pour un copropriétaire, car son lot est vendu aux enchères, donc souvent sous-coté par rapport au prix du marché, prix de vente dont sont déduits les frais de justice, le règlement des dettes, le solde des crédits.... Souvent, ils repartent avec rien!

Le syndic ayant initié la procédure de saisie judiciaire, il a, ce qu'on appelle une priorité d'ordre chirographaire, en clair: premier sur la liste, premier servi.

Cordialement