Quelques questions sur abus d'un syndic.

Question

Bonjour à tous,
Ma mère et moi même constatons aujourd'hui des pratiques abusives par le syndic qui semble s'être lié à certains membres  et president du conseil syndical. Un abus de pouvoir dû au fait que dans notre co-propriété de 4 immeubles réside essentiellement des personnes agées. Depuis maintenant 1 an ma mère est membre du conseil syndical. Et ces abus sont devenus très flagrants: Des travaux à factures monstrueuses, de faux devis de comparaison, des travaux baclés, des compte rendus incomplets. Mais impossible de changer de Syndic puisqu'il est soutenu par des membres du conseil syndical formant une mafia. Seule solution à faire: monter un dossier avec des preuves d'abus.

1- Des travaux de ravalements sont prévus. Le syndic souhaite choisir un employé de chez lui pour superviser les travaux. Donc bien sur, établir les factures, choisir les entreprises. un projet qui va tendre vers le demi million d'euros. Nous avons refusé cette proposition par principe puisque s'il y a sinistre, il y a un problème sur les responsabilités. Mais juridiquement, peuvent ils le faire ?

2- Ma mère, membre du conseil syndical, est très souvent en voyages d'affaires. Puis-je la remplacer lors du conseil syndical. Toujours niveau légal ?, je sais que ma proposition sera rejeté par le CS. Et si je ne peux pas le remplacer comme votant, puis-je quand même y assister pour prendre des notes?

Je vous remercie d'avance à tous,

andre78fr · Answer

Pour être réélu un syndic ne doit pas juste être soutenu par un conseil syndical mais par la majorité des copropriétaires. Si vous estimez que les abus sont de nature délictuelle il faut aller en justice, si c'est des contestations de frais ou de factures il faut émettre des réserves au moment de l'approbation des comptes... Si vraiment le syndic abuse, à vous d'en convaincre les autres copropriétaires et d'en trouver un nouveau...

Pour vos travaux de ravalement, le syndic va dans un premier temps proposer des résolutions et des devis pour un vote en assemblée, c'est ensuite son rôle de superviser le déroulement des travaux et de souscrire les assurances et il touche à ce titre des honoraires qui doivent également être votés et approuvés. On voit mal qui d'autre qu'un salarié pourrait faire ce travail... même si la loi ALUR a récemment élargi les possibilités de délégation pour le CS.

Non, vous ne pouvez pas remplacer votre mère aux réunions du conseil syndical à moins d'être invité et que personne ne s'y oppose.

mpmp93 · Answer

Bonjour,

Vous dites: "Des travaux de ravalements sont prévus. Le syndic souhaite choisir un employé de chez lui pour superviser les travaux. Donc bien sur, établir les factures, choisir les entreprises. " 

Le syndic n'a absolument pas à décider quelle entreprise intervient. Il doit y avoir vote en AG pour choir l'entreprise qui fera le ravalement.

Et pour proposer une entreprise, n'importe quel copropriétaire, même non membre du CS peut chercher et proposer une entreprise.

Je vous renvoie sur un article:
https://www.immo-scope.com/article/immobilier/page/copropriete_devisEtTravaux

Dans l'article en question, il y a justement le cas où le syndic avait trouvé une première entreprise pour un ravalement (120.000€ de devis) et les copropriétaires ont trouvé une autre société à 70.000€!!!

Concernant le suivi du chantier, le syndic peut utiliser un employé. Mais sinon, le CS peut - via l'accord de l'AG - demander à un architecte indépendant de faire ce travail.

Concernant le CS, il n'a pas de rôle décisionnaire. Seule l'AG a ce pouvoir. Le CS doit essentiellement assurer un rôle de liaison et de communication entre les copropriétaires et le syndic. Mais si les copropriétaires sont insatisfaits du CS (CS qui ne communique pas ou ne fait rien...), les copropriétaires ont le droit d'agir en groupe ou individuellement.

J'insiste aussi sur ce point, car par exemple dans le contrôle des comptes, j'ai personnellement fait un contrôle - avec l'aide de deux autres copros, hors CS - dans une grosse copropriété (160 lots) - des comptes de la copropriété, car le CS ne voulait pas communiquer sur son action de contrôle de comptes. Bien évidemment, le CS a gueulé, déclarant que c'était illégal, ce à quoi le syndic a répondu que non, qu'il était parfaitement dans notre droit de copropriétaires de faire ce contrôle.

Concernant les décisions du CS, il peut être mandaté pour certains types d'actions, mais seulement après accord de l'AG. Exemple: choix de sociétés pour les petites interventions d'urgence, et pour des montants plafonnés (plafond à définir).

En résumé (j'essaye de faire simple), ni le CS ni le syndic n'ont pouvoir de décision. Seule l'AG a ce pouvoir! ET l'AG c'est tous les copropriétaires,  vous compris.

Cordialement

Le présent est un fragment d'éternité coincé entre le passé et le futur

kouska · Answer

Bonjour,
Merci infiniment pour vos réponses rapides et précises et j'en prend note.
Je vais regarder de plus près les actions autorisés pour le CS. Je viens aussi de lire sur le Quintus du syndic. Je ne sais pas encore s'il a déjà été voté, mais sur quelles limites le syndic se libère de toutes responsabilités ?

Quelques questions sur abus d'un syndic.

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