Régularisation de charges locatives

Osaok Messages postés 20 Date d'inscription vendredi 16 mai 2014 Statut Membre Dernière intervention 30 octobre 2016 - 19 oct. 2014 à 23:01
Osaok Messages postés 20 Date d'inscription vendredi 16 mai 2014 Statut Membre Dernière intervention 30 octobre 2016 - 20 oct. 2014 à 12:18
Bonjour,

Notre ancien propriétaire nous réclame, 2 mois après notre départ, une régularisation des charges pour notre ancien logement. Voilà l'histoire...

Jovial, et ayant rendu l'appartement nickel (bricoleur, j'y avais même fait quelques menus travaux à mes frais, le locataire modèle), j'attendais naïvement le remboursement de ma caution de 700 euros versée au départ.

Il y a quelques jours, 2 mois après avoir résilié le bail, je reçois un courrier ("chouette, le chèque avec la caution" me dis-je)... Bah non, raté... On m'informe que je ne recevrai rien, mais qu'en plus, je devrai payer : la caution est retenue. Et il faut régulariser les charges. Sommes et déductions faites, je dois au propriétaire plus de 400 euros. Ce calcul est fait sur les charges estimées de l'année 2013 (12 mois) et de l'année 2014 (jusqu'à la résiliation de notre bail).

Sympa les gars.

Alors voilà ce que je comprends en bon père de famille...

400 + 700 = 1100 euros de régularisation de charges. 12 mois (2013) + 8 mois (2014) = 20 mois. Soit 55 euros par mois.

Initialement, nous payions 820 euros par mois (700 euros de loyer et 120 euros de charges) pour le logement. Nous avons payé successivement 120 euros de charges prévisionnelles la première année puis 150 euros. En effet, les charges avaient déjà fait l'objet d'une réévaluation à la hausse au cours de la location, après la première année.

Les charges prévisionnelles prélevées auraient donc du être de 55 euros par mois plus élevées que ce qu'elle n'étaient, c'est-à-dire de 205 euros par mois.

Autrement dit, si les charges prévisionnelles avaient été correctement calculées, nous aurions du payer pour ce logement 700+205 soit 905 euros par mois. L'aurions nous loué dans ce cas ? Sans doute pas ! Et la dépense n'auraient pas été "étalée" de la même manière en tous cas.

Je peux admettre que les charges réelles puissent différer quelque peu des prévisionnelles, si on les sous-évalue par exemple. Mais d'un tel montant, et deux années de suite, est-ce normal ? Et surtout, est-ce légal de les réclamer après coup ?

Par ailleurs :
- le propriétaire peut-il demander une telle régularisation, manifestement beaucoup plus importante que le prévisionnel ? Dit autrement : existe-t-il une marge d'erreur maximum ?
- le propriétaire peut-il retenir la caution versée de cette façon ?
- est-il courant et possible de louer un logement en se trompant d'autant sur les charges (énorme sous-évaluation) ?
- peut-il nous facturer de cette façon sur un prévisionnel (le courrier mentionne bien "charges estimées" et non définitives) car enfin, il pourrait nous demander un nouveau recouvrement si les charges réelles s'avéraient - encore - supérieures une fois déterminées. Si oui jusqu'à quand ? Pourrait-on encore recevoir une facture dans 10 ans ?

Au delà de ça, mon épouse et moi n'avions pas prévu cette dépense et vivons cela comme une escroquerie : le loyer était de 820 euros par mois, il aurait du en réalité être de plus de 900 euros. En gros c'est comme si on nous disait : "on s'est trompé, mais maintenant faudrait voir à régulariser les amis"...

Tout cela est sans doute écrit noir sur blanc dans le contrat... Mais moralement je ne trouve pas ça juste.

Le procédé est un peu facile : un propriétaire n'aurait qu'à proposer un logement à 20% en dessous du prix du marché parisien en sous-évaluant les charges, il "régularisera" chaque année... Cela me parait tout à fait plausible, imaginons un propriétaire qui ait un peu de mal à louer son appartement (un peu vieillot, mal placé...).

J'ai d'ores et déjà demandé le détail des charges (j'aimerais savoir ce qu'on me demande de payer).

Vous remerciant par avance pour vos réponses et/ou commentaires.

2 réponses

maylin27 Messages postés 26041 Date d'inscription mercredi 2 février 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 11 mai 2021 8 720
Modifié par maylin27 le 20/10/2014 à 08:59
Bonjour,

le propriétaire peut-il demander une telle régularisation, manifestement beaucoup plus importante que le prévisionnel ? Dit autrement : existe-t-il une marge d'erreur maximum ?
oui pour la première partie de votre question, car il peut y avoir des "charges" inattendues ou supplémentaires par rapport aux autres années. et non pour la deuxième partie.

- le propriétaire peut-il retenir la caution versée de cette façon ?
Oui, car le dépôt de garantie (ce n'est pas une caution) est fait pour cela !!!!
article 22 - loi 462-89 du 06 juillet 89 (extrait)
le dépôt de garantie est restitué dans les 2 mois suivant la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

- est-il courant et possible de louer un logement en se trompant d'autant sur les charges (énorme sous-évaluation)
la première année 120 euros
la deuxième année 150 euros
la différence n'est pas énorme entre les deux années et la réévaluation semble correcte et la sous évaluation n'est pas flagrante.

- peut-il nous facturer de cette façon sur un prévisionnel (le courrier mentionne bien "charges estimées" et non définitives)
oui, Il doit se baser sur l'année précédente pour faire son prévisionnel et la loi l'autorise en plus a conserver 20 % de votre Dépôt de garantie dans l'attente de la clôture définitive des charges pour couvrir les mois restant de l'année. Elles vous seront calculées au prorata de votre temps d'occupation.

car enfin, il pourrait nous demander un nouveau recouvrement si les charges réelles s'avéraient - encore - supérieures une fois déterminées. Si oui jusqu'à quand ? Pourrait-on encore recevoir une facture dans 10 ans ?
Oui il peut dans la mesure ou les charges sont justifiées et au réel. De plus il a 3 ans maxi pour le faire et doit tenir a votre disposition durant 6 mois après avoir adressé le décompte de charge, tous les justificatifs pour contrôle (vous pouvez contrôler 2013)

Pour l'année 2014 il vous faudra attendre la clôture définitive des charges pour contrôler et les 6 mois courent a partir du moment ou il vous adressera le décompte de charges par poste.

Cordialement


"la bêtise se cultive et certains ont la main verte !!!!"
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Osaok Messages postés 20 Date d'inscription vendredi 16 mai 2014 Statut Membre Dernière intervention 30 octobre 2016
20 oct. 2014 à 09:04
Bonjour et merci beaucoup pour vos réponses.

Concernant ce passage :
- est-il courant et possible de louer un logement en se trompant d'autant sur les charges (énorme sous-évaluation)
la première année 120 euros
la deuxième année 150 euros
la différence n'est pas énorme entre les deux années et la réévaluation semble correcte et la sous évaluation n'est pas flagrante.


Je m'explique mal. Sur les 20 derniers mois, nous avons payé 150 euros de charges. Or, si on fait le calcul avec ce qui nous est demandé maintenant (régulation), nous aurions du payer 205 euros par mois. Cela veut dire que les charges prévisionnelles ont été sous-évaluées de 55 euros par mois ce qui me parait énorme...
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maylin27 Messages postés 26041 Date d'inscription mercredi 2 février 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 11 mai 2021 8 720
Modifié par maylin27 le 20/10/2014 à 10:06
Nous avons payé successivement 120 euros de charges prévisionnelles la première année puis 150 euros.
Comme je vous l'ai dit, il se peut qu'il y ait eu des charges qui n'étaient pas prévues !!
si vous aviez payé 205 euros par mois vous seriez a 4100 de charge pour 20 mois !!

Pour avoir une réponse fiable :
1 - vous avez versé pour 2013 : 120 x 12 = 1440 euros.
2 - vous avez versé pour 2014 : 150 x 8 = 1200 euros.

3 - Quel est le montant des charges réelles 2013 ?
4 - Quel est le montant prévisionnel des charges 2014 ?

Cordialement
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Osaok Messages postés 20 Date d'inscription vendredi 16 mai 2014 Statut Membre Dernière intervention 30 octobre 2016
Modifié par Osaok le 20/10/2014 à 11:55
Il faut que je précise ^ ^

Les 120 euros c'est ce que nous avons payé mensuellement en charges prévisionnelles en 2012. Au terme de l'année 2012, il y a eu une régulation d'environ 350 euros (on avait déjà du payer un surplus) et du coup, les charges ont été porté à 150 euros (au lieu de 120) pour 2013. Ces charges sont restées de 150 euros pour 2014.

Je rectifie donc :
1 - Nous avons versé pour 2013 : 150 x 12 = 1800 euros.
2 - Nous avons versé pour 2014 : 150 x 8 = 1200 euros.

Et aujourd'hui on me dit qu'il manque 1100 euros pour couvrir toute cette période. J'en déduis donc que le montant des charges prévisionnelles était sous-évalué de 55 euros par mois (1100/20 = 55).

C'est à dire qu'au lieu de payer 850 euros par mois, nous aurions du en réalité payer 905 pour être dans les clous et couvrir toutes les charges.

Et en plus ce calcul est réalisé sur un "estimatif" (sous-entendu cela va encore augmenter)... Donc ne pouvait-il pas être estimé plus élevé dès le départ, ça aurait évité les déconvenues... ?

Ça me fait dire qu'il y a peut-être malveillance (cf supra). Que l'on puisse se planter sur l'estimation des charges Ok... Mais 3 années de suite et de 50 euros par mois ce n'est pas une paille ! Et c'est surtout pratique pour paraître moins cher que la concurrence.

C'est un peu comme si une entreprise vous louait une machine à café 70 euros par mois, comprenant tous les mois un lot de capsules de café à 15 euros ; puis qu'à la fin de l'année on vous dise que le prix de vente du café vendu dans l'année avait été sous-évalué, qu'il était en fait plus cher que prévu (parce que l'exploitant péruvien a acheté une machine de récolte onéreuse) et qu'il fallait maintenant payer 5,5 euros de plus sur chaque lot de capsules déjà vendus.

Je trouve ça un peu fort de café ;)

P. S. : réponse aux questions 3 et 4 : d'après le proprio, le syndic n'est pas en mesure de donner les charges définitives sur 2013 et 2014.
Prévisionnel 2013 = 2500
Prévisionnel 2014 = 1600 (8 mois).
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Bonjour
Lire http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=211#.VETVllfvbLI

Copie partielle
Le fondement de l'action est le vice du consentement tel que défini dans les articles 1109 et suivants du Code civil : est en effet constitutive d'un vice du consentement toute circonstance qui, si elle avait été connue du locataire aurait changé sa décision de contracter...

Et si la réclamation n'est pas acceptée amiablement, une saisine du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble par la voie dite de la "déclaration au greffe" permet d'obtenir une convocation rapide du propriétaire et un jugement contradictoire exécutable simplement par voie d'huissier, sans avocat ni frais. (s'adresser pour cela au greffe du tribunal) !

Qui a dit que les propriétaires étaient en droit de faire n'importe quoi ?...
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Osaok Messages postés 20 Date d'inscription vendredi 16 mai 2014 Statut Membre Dernière intervention 30 octobre 2016
Modifié par Osaok le 20/10/2014 à 12:20
Bonjour Marmenard et merci pour votre réponse.

D'instinct ma réaction a été la même que la vôtre (tromperie sur la marchandise), mais je crains que ça ne fonctionne pas dans le cadre de l'immobilier locatif, d'autant que tout est marqué dans le contrat...

Du coup j'ai ressorti le contrat de location et je vous en lis les dispositions générales, rubrique "charges" :
1 - En même temps et la même façon que le loyer principal, le locataire s'oblige à acquitter par provision :
- les charges de prestations récupérables [...],
- le droit de bail [...].
2 - Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Ces demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété (c'était le cas) ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs (c'était le cas), le mode de répartition entre locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition [...].
3 - Le locataire acquittera les frais d'abonnement, de branchement [...].

Donc tout avait bien été porté à ma connaissance au moment de la signature de ce contrat. Le truc c'est que comme beaucoup de gens, je ne suis pas juriste et tant que l'on n'est pas confronté au problème, qu'on n'en fait pas l'expérience, on ne sait pas. D'ailleurs en 15 ans de location sur Paris, dans des immeubles vétustes ou neufs, c'est la première fois qu'on ne me "rembourse" pas mon dépôt de garantie.

Évidemment, je réagis en tant que "consommateur" et je me dis que le procédé est abusif. D'autant plus qu'il pourrait y avoir malveillance (proposer un logement a un prix attractif alors qu'il est en réalité plus coûteux qu'on ne le croit).

En fait il faudrait plutôt une intervention du législateur à ce niveau... J'imaginerais une disposition limitant au dépôt de garantie le montant réclamé après coup.
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