Achat de la maison familiale sous indivision

Bonjour,

Ma maman est décédée en 2011. La maison, qu'elle a acheter avec mon papa est actuellement occupée par lui mais il est en mauvaise santé et laisse la maison "pourrir".
Je souhaite l'acquérir pour y vivre avec lui, mon conjoint et nos enfants.
Mes 2 1/2 frère et soeur sont d'accord. la maison est divisé comme suit : 1/2 à mon père (usufruitier), 2 parts pour moi (seule enfant du couple), puis 1 part à chacun de mes 2 frère et soeur (issus du 1er mariage de maman).
Le problème est que je n'ai pas suffisamment de budget.
Ma question : puis je faire une estimation aujourd'hui, la faire "bloquée" et dès à présent, effectuer les travaux et y vivre puis donner leur parts à mes frère et soeur plus tard (dans 1 an +/-) ou en plusieurs mensualités (comme une sorte de loyer) ? Je peux juste juste financer les travaux. Le tout avec des documents officiels pour ne pas avoir de mauvaises surprises (comme une nouvelle estimation après travaux)!
ma deuxième question : quels seront les frais de notaire pour tout ça ?

Estimation de la maison dans l'état 70000 € (+/- 5 %) et estimation des travaux 40000 € (+/- 10 %). La banque, vu les circonstances, accepte de me financer 40 à 44000 € maxi (montant des travaux) sous réserve de document officiels justifiant que nous serons bien propriétaires.

Une précision TRES importante, au final, il faut que nous soyons propriétaires exclusifs car mon père a 2 enfants d'une première union qui pourraient réclamer leur part de la maison au décès de papa. C'est or de question vu que nous n'avons aucuns contacts (ni moi ni papa) mais il auront des droits. Pour le reste de l'héritage mon père est ruiné et surendetté donc il n'y a rien à "récupéré".