Droit de passage chez un locataire

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un grand terrain qui comprend ma maison et un restaurant (séparé) que je loue à un restaurateur.

Le champ voisin, enclavé, est en cours de vente, et je dois une servitude de passage (depuis 15 ans) vers ce terrain. Cette servitude est précisée dans mon acte notarié. Mais elle n'a jamais été utilisée, et il n'y a aucun chemin existant.
Un tracé est matérialisé sur l'acte de vente, en plein milieu de mon jardin devant ma maison (ce qui est assez gênant). Les nouveaux propriétaires de la parcelle voisine souhaitent aménager cette servitude, ce qui est dans leur droit.

Cependant, le tracé du passage est situé sur une zone non-constructible et inondable.

1. Ma première question est donc de savoir si cette servitude de passage est nulle ?

Nous avons négocié à l'amiable de déplacer la servitude entre ma maison (à l'arrière) et le restaurant. Cependant, cette nouvelle servitude occuperait une partie de l'espace loué au restaurant (parking, bâti non dur type abris) avec plusieurs tracés possibles.

2. Avant tout, je souhaiterais savoir quels sont les droits de mon locataire ?
3. Peut-il refuser cette servitude, sachant qu'elle ne figure pas dans son bail ?
4. Peut-il demander un dédommagement, à moi-même, aux nouveaux propriétaires ?
5. Puis-je lui imposer le tracé de du passage ?

J'espère avoir été assez clair, merci d'avance pour vos réponses,
Cordialement