Comment commencer à donner sa résidence principale à ses enfants

Question

Bonjour,
Je cherche sous quelle forme mon mari et moi (44 - 46 ans) pouvons commencer à donner  notre maison (habitation principale) à nos enfants (10 - 11 ans). 
Nous nous sommes fait donation entre époux  mais comme cette maison a une valeur importante (environ 800 000 € actuellement) nous aimerions la transmettre à nos 2 enfants (éventuellement en plusieurs fois, progressivement, pour  bénéficier d'abattements successifs, pour leur éviter des frais lors de la succession) . 
La donation entre époux a eu lieu avant la naissance des enfants, lors de l'achat de la maison.

Par ailleurs, comme c'est une grande maison, je ne pense pas que nous pourrons y rester l'un ou l'autre seuls passé un certain âge ou en cas de décès de l'autre, donc nous souhaiterions garder la possibilité de la revendre et d'utiliser tout ou partie du produit de la vente pour acheter un bien de taille plus modeste, quitte à partager entre les enfants ce qui n'aura pas été réutilisé.

Je m'y perds un peu dans tout ce que je lis entre donation ou donation partage avec ou non quasi-usufruit ou réserve d'usufruit.

Avant d'aller voir le notaire j'aimerais que mes idées soient claires quand à ce que nous pouvons faire dans ce cadre de contraintes.
Par avance merci.

Bernar65 · Answer

Bonjour,
Oui, vous êtes libres de votre vivant de disposer de vos biens comme vous l'entendez.

Quelques réserves cependant :
"La donation est un contrat par lequel une personne, le donateur, se dépouille irrévocablement et immédiatement, sans contrepartie et dans une intention libérale, d'un bien, en faveur d'une autre personne, le donataire, qui y consent." 

Vous l'aurez compris, ceci signifie que si vous donnez aujourd'hui une fraction de votre maison à vos enfants et que si dans 15 ou 20 ans vous décidez de vendre, vous devrez leur demander leur accord. Si vous l'obtenez, lors de la vente, ils recevront directement du notaire la contrepartie de leur part.

S'agissant de la motivation fiscale, il faut savoir que :
- En cas de décès de l'un de vous deux, déjà, le conjoint est exonéré de droits de succession.
- Le survivant conservant au moins l'usufruit du bien, cet usufruit ne fait pas partie de la succession. Suivant sa valeur (fonction de l'âge de l'usufruitier), les droits de succession (du moins au premier décès) seraient minimes, voire nuls.

Alors, bien sûr, je sais bien que depuis quelques temps, les règles fiscales ne durent "que ce que durent les roses" ou peu s'en faut mais bien malin qui peut dire dans quel sens les choses évolueront...

Vous l'aurez compris, je suis extrêmement réservé (et je ne suis pas le seul) quand j'entends parler de donation (totale, partielle ou en démembrement) de la résidence principale, cette dernière pouvant constituer le capital ultime dans lequel puiser pour, dans votre cas, financer les études des enfants, compléter votre retraite, voire, à plus long terme, financer une éventuelle dépendance.

Je ne vous aurais sûrement pas tenu de tels propos si vous m'aviez parlé de résidence secondaire ou de vos liquidités (que l'on peut, au moins jusqu'à un certain point, exonérer de droits via l'assurance-vie par exemple et sans pour autant se démunir).
Cordialement.

sophi84 · Answer

Merci pour cette réponse éclairante.

Effectivement notre résidence principale est notre seul capital nous allons donc bien réfléchir avant de la partager et de la morceler, peut être attendre ou en donner, pour l'instant, une faible fraction (1/8).

Ce qui motive notre choix est l'inflation des prix de l'immobilier en totale inadéquation avec la réalité économique et l'inflation réelle et qui se maintien ici en dépit des récentes crises.

Cordialement

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