travaux canalisations qui paie quoi

Question

Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un ensemble de 4 bâtiments séparés, répartis autour d'une cour. Dans notre rdc (1981), il est prévu que les "charges d'entretien, de réfection et de reconstruction" soient ventilées par bâtiment. 
Ces charges sont énumérées et incluent, notamment, "les réparations à faire aux façades, aux toitures, aux canalisations, aux tuyaux du tout à l'égout, aux tuyaux d'écoulement des eaux pluviales, aux tuyaux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égout"
Cette ventilation est bien appliquée, sauf pour les travaux aux canalisations qui sont ventilés, eux, en charges générales.
- que penser de cette interprétation du syndic qui ne met pas ces réparations sur le même plan ?
- Comment appliquer cette ventilation par bâtiment pour les réparations aux canalisations enterrées dans la cour, dès lors qu'il n'y a pas de grille de répartition par immeuble ?
- Pourrait-on envisager que chaque bâtiment paie seul pour les réparations à son collecteur secondaire enterré, qui va se jeter dans le gros collecteur central (enterré au milieu de la cour) qui lui même mène au tout à l'égout de la ville dans la rue ? Et que les réparations au gros collecteur central soit en charges générales ?
- Ou est-il plus usuel et logique de considérer que tout le réseau horizontal enterré dans la cour est en charges générales ?
Merci pour vos réponses et suggestions.

dany311 · Answer

bonjour

la cour étant une partie commune de la copropriété , toutes les charges de la cour sont dans les charges générales et réparties au tantièmes de chaque propriétaire

cdlt

ZITULBEE · Answer

Bonjour et merci pour votre réponse.
Certes dans notre rdc, il y a un chapitre consacré à la définition des parties communes (dont canalisations) mais il y en a aussi un autre consacré aux charges et à leur répartition. 
Dans ce dernier, il est bien distingué, selon les termes exacts, "les charges GENERALES qui comprennent toutes celles qui ne sont pas SPECIALES aux termes des articles suivants" (et là suit une énumération impôts, honoraires, poubelles...) 
Puis cette section est suivie d'une autre, faite d'articles consacrés aux "charges d'entretien, de réparation et de reconstruction" qui, elles, sont ventilées par bâtiment, et qui sont afférentes aux gros oeuvres, ravalement, canalisations, engorgements, têtes de cheminées, toiture...
D'où ma question de la spécification des canalisations ?
Cordialement.

Paris. · Answer

Bonjour,

Il doit bien exister un Bâtiment dit "principale" dans le descriptif de la copropriété Immeuble et les canalisations générales qui se trouvent être enterrées (dans les parties communes (cour par exemple), pour rejoindre chaque bâtiment, en cas de travaux, leur coût est sera à répartir en charges communes à l'ensemble des copropriétaires (sans exception), voir le tableau dans le R.C. .

"Les dépenses afférentes au sol,....
et canalisations générales d'eau, gaz, électricité, égout, dans leur partie comprise entre les canalisations des services publics et les départs des canalisations à chaque bâtiment."

Cordialement.

ZITULBEE · Answer

Merci. Malheureusement c'est l'imprécision du rdc qui me fait poser la question.
Il n'y a pas de bâtiment principal. C'est une cour centrale, avec autour un gros bâtiment (22 copros) et 4 autres bâtiments beaucoup plus petits (1X3 copros,  1X2 copros et 2x1 copro). Sous les pavés de la cour centrale passe le gros collecteur qui descend au tout à l'égout de la ville. Chaque bâtiment a son propre tuyau indépendant des autres pour s'y raccorder.
Il n'y a pas de grille de répartition par bâtiment. Seulement la mention que les charges de réparation gros oeuvre, canalisations etc... seront supportées par bâtiment.
Concernant les canalisations, voici le libellé exact : 
"entretien et réparation aux canalisations, aux tuyaux du tout à l'égout, aux tuyaux d'écoulement des eaux pluviales, aux tuyaux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égout"

ZITULBEE · Answer

Merci pour votre réponse. 
Le bâtiment de 22 copros est désigné par A, puis les autres B, C etc...
Le mot collecteur n'apparaît jamais dans le RDC. Dans la partie qui définit les parties communes il est dit : les branchements et canalisations d'eaux, gaz, électricité, les canalisations d'eaux pluviales et ménagères y compris les canalisations d'égouts, les descentes de wc etc...
En fait, il s'agit des mêmes termes que dans le chapitre "charges d'entretien, de réparation et de reconstruction". A l'exception du mot "branchement" qui n'apparaît que dans le descriptif de parties communes mais ce RDC est si peu rigoureux...
Que désigne à vos avis, dans ce contexte :  "tuyaux du tout à l'égout" Le collecteur principal, les secondaires (qui relient les immeubles au principal) ?

Autre problème. Notre AG a eu lieu lundi dernier. Une des résolutions afférente à des frais de réparation de canalisation était annoncée dans l'ordre du jour en vote bât. A et ventilation charges bât A. 
Comme 95 % des autres résolutions prévues qui le concernent en effet.
En cours d'AG, le syndic a décidé que c'était une erreur et a fait voter cette résolution en charges générales. J'ai demandé à ce que soit notifié une réserve concernant ce procédé. Le syndic a refusé. Que faut-il légalement en penser ?
Cordialement.

Travaux canalisations qui paie quoi

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