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Réactualisation des charges et du loyer

tatajo73 Messages postés 4 Date d'inscription mardi 20 mai 2014 Statut Membre Dernière intervention 21 mai 2014 - 20 mai 2014 à 15:08
Valenchantée Messages postés 23519 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 - 22 mai 2014 à 13:37
Bonjour,

Je viens d'acquérir un appartement vendu loué. Le locataire est présent depuis deux ans et demi, son bail se termine fin d'année.

L'ancien propriétaire n'a jamais ni réactualicé son loyer, ni mis à jour le montant des charges (loyer et charges versés toujours identiques à ce qu'ils ont signés il y a plus de 2 ans).

Le loyer est d'ailleurs bas par rapport à l'appartement. Lors de cet achat, on m'a dit qu'il m'était possible de demander la différence financière au locataire entre ce qu'il a bien payé et ce qu'il aurait dû payer avec la réactualisation du loyer annuelle selon l'indice convenu mais aussi pour la diffférence sur les charges avec justificatifs. Et cela depuis l'origine du bail.

Moi je lui ai déjà demandé de me régler avec les bons montants (loyer actualisé et charges au plus près du réel).

Est-ce exact ? en fait, je suis surtout perplexe vis-à-vis des charges car ce n'est pas moi qui les ai réglé au Syndic mais l'ancien proprio. Maintenant peut-être qu'en rachetant le bail aussi, j'ai ce droit ? Cette demande doit être faite sous quel délai si jamais, ça fait plus d'un loyer...

Merci d'avance pour votre réponse.

3 réponses

Réponse 1 / 3
feloxe Messages postés 26488 Date d'inscription jeudi 25 février 2010 Statut Contributeur Dernière intervention 7 janvier 2024 9 934
20 mai 2014 à 16:56
Vous pouvez réactualiser a compter de la date d'achat pas avant
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Valenchantée Messages postés 23519 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 5 515
20 mai 2014 à 18:38
Bonjour,

J'ajoute : ... sauf si clause de subrogation ou une cession de créance dans l'acte de vente.
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tatajo73
20 mai 2014 à 20:14
Bonjour,

j'ai cette phrase dans l'acte de vente. "L acquéreur en a la jouissance a compter du même jour par la perception des loyers, keddits biens etabt loués à des charges et conditions que l acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur à cet égard. "

C'est cela ? Et donc je peux reactualiser loyer et charges anterieurs ? Merci pour votre réponse
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Valenchantée Messages postés 23519 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 5 515
Modifié par Valenchantée le 21/05/2014 à 11:47
Je suis désolée,mais je n'avais pas fait attention au fait que l'ancien propriétaire avait réglé les charges en question, donc la réponse de Feloxe est bonne.

Vous dites bien "... subrogé dans les droits et obligations du vendeur ..." ... si vous aviez payé les charges ou certaines de ces charges à l'achat, vous auriez fait face à vos obligations et ainsi pu réclamer les arriérés de charges correspondantes à votre locataire, mais là, ce n'est pas le cas.

En outre "nul ne peut s'enrichir injustement aux dépens d'autrui" et ce serait bien le cas si vous perceviez le remboursement de charges que vous n'avez pas payées !
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Réponse 2 / 3
Marmenard
20 mai 2014 à 20:24
Bonjour
Le loyer sans doute mais pour les charges c'est un autre problème
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement
Toute charge demandée est à justifier
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Réponse 3 / 3
tatajo73 Messages postés 4 Date d'inscription mardi 20 mai 2014 Statut Membre Dernière intervention 21 mai 2014
21 mai 2014 à 12:40
Ok, merci pour toutes ces précisions.

Donc, si je récapitule :

- Je peux réactualiser le montant du loyer depuis l'origine du bail et même si l'ancien propriétaire ne s'en ai pas occupé.

- Par contre, avant ma date officiel d'achat, je ne peux rien demander pour la différence sur les charges bien qu'en possession des justificatifs car elles ont été payées par l'ancien bailleur. J'ai d'ailleurs remboursé au vendeur le prorata des charges du trimestre en cours à partir de la date de vente/achat justement.
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Valenchantée Messages postés 23519 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 5 515
Modifié par Valenchantée le 21/05/2014 à 13:25
C'est pô tout à fait ça :

. vous pouvez remonter à l'origine du bail pour l'indexation, c'est à dire : pour savoir quel devrait être le montant du loyer actuel ... mais vous ne pouvez "remonter" que sur un an pour réclamer le différentiel (ie : la différence entre le loyer perçu et le loyer actualisé).=,

. pour les charges vous avez bien payé celles qui vous revenez à partir de la date d'achat, donc régularisez à partir de la date d'achat puisque le délai qui en découle est inférieur à 3 ans.
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tatajo73
21 mai 2014 à 21:05
Ok j'ai compris. Merci. Par contre pouvez vous m'indiquer un article de Loi qui confirme tout cela.

et donc pas besoin de passer par l'ancien propriétaire ? Je m adresse directement au locataire
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Valenchantée Messages postés 23519 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 5 515
22 mai 2014 à 13:37
Vous avez la loi ALUR. Non, l'ancien propriétaire n'a plus rien à voir.
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