Local commercial

Re-Bonjour,

L'agent immobilier ne peut pas notifier le congé avec proposition de renouvellement. Cela doit résulter d'un exploit d'huissier. Vu ce que vous me dites, il y a peu de chances que le bail ait fait l'objet d'un renouvellement. Il a vraisemblablement été prolongé.

Il faut comprendre deux choses:
1. Le bail commercial ne se termine pas automatiquement au bout des neuf ans. Si on n'y met pas un terme par voie d'huissier (on dit qu'on délivre congé), le bail se poursuit (on parle de tacite prorogation).
2. Pour renouveler un bail (c'est-à-dire conclure un nouveau bail de 9 ans), il faut d'abord mettre un terme au premier bail (on donne congé avec proposition de renouvellement).

Entre renouvellement et prorogation, la différence est la suivante:

Cas classique de renouvellement:
Le bail est conclu pour 9 ans le 1er mars 1999.
Le propriétaire délivre un congé par voie d'huissier au plus tard le 31 août 1998 (6 mois avant l'échéance) avec proposition de renouvellement, ou le locataire délivre un congé avec demande de renouvellement par voie d'huissier avant le 31 août 1998.
Si la proposition de renouvellement est acceptée, un nouveau bail débute le 1er mars 2008 pour 9 années (on recommence à compter les années à zéro à partir du 1er mars 2008).

Dans ce cas, il faut considérer que le bail a aujourd'hui 6 ans (le 1er bail de 9 ans s'est terminé et un nouveau bail s'est exécuté pendant 6 ans).


Cas de prorogation tacite:
Le bail est conclu pour 9 ans le 1er mars 1999.
Ni le propriétaire, ni le locataire ne sollicite le renouvellement par voie d'huissier (soit ils ne font rien; soit ils échangent mais sans signifier le congé par voie d'huissier).
Dans ce cas, on ne considère pas qu'il y a un nouveau contrat. On considère que c'est le 1er contrat n'a jamais pris fin et qu'il continue à s'exécuter (on compte les années à partir de la conclusion du 1er bail).

Dans ce cas, il faut considérer que le bail a aujourd'hui 15 ans (Le premier bail de 9 ans ne s'est pas terminé. Donc on continue de compter les années sans repartir à zéro).


Si effectivement le bail n'a pas été renouvelé mais a été simplement prorogé, les conséquences sont les suivantes:
- chaque partie (propriétaire et locataire) peut, à tout moment, donner congé par voie d'huissier pour mettre un terme au bail moyennant un préavis de 6 mois (et éventuellement proposer de le renouveler);
- en cas de proposition de renouvellement, la fixation du loyer n'est plus plafonnée par l'indice du coût de la construction (dès qu'un bail a plus de 12 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné).

N'hésitez pas si je n'ai pas été suffisamment clair (c'est très technique juridiquement, et la différence entre une prorogation et un renouvellement n'est pas toujours très claire).

Bien cordialement,

merci pour toutes tes infos.
connaissez vous les futilitez , de l augmentation d un loyer a savoir le calcul?? car j ai un problême avec la ste de gestion et ont ne trouve pas la même chose . donc j aimerais pouvoir trouver un3eme avis , avant de me lancer dans les recommandés et tout ce qui sans suit .
cordialement et encore merci pour vos réponse

Oui, bien sûr. J'ai juste besoin de savoir:
- quelle est la date de conclusion du contrat;
- quel est l'indice de référence et la période de référence dans le contrat?
- le contrat contient-il une clause de révision annuelle du loyer?
- quelles ont été les différentes révisions du contrat? à quelles dates et pour quels montants?

Bien cordialement,

PS: et j'oubliais le contrat contient-il une clause de recette (clause par laquelle le loyer ou une partie du loyer est proportionnel au chiffre d'affaires du locataire).

bonjour sorry pour le retard , donc le loyer était de 369.40 le 1 er janvier 2013 j ai desannexé une partie et fait une remise de loyer d, donc le loyer actuell est de 200 €

chronologie
bail de ref indice 1074 loyer 295.40
renouvellement 2008 indice 1594 nouveau loyer 362.21
triennal 2011 indice 1624 loyer de 369.40€
triennal 2014 a calculer pour le 1er octobre , sachant que le loyer depuis le 1 ja,vier 2013 n est plus que de 200 euros . merci pour tes conseils cordialement

Bonjour,

Pour débuter, la "remise de loyer" n'équivaut pas à la renonciation aux mécanismes de révision (Cass. civ. 3, 21 janv. 2014, n° 12-26.174). Il n'y a donc pas lieu d'en tenir compte pour la révision triennale.

Ensuite, je vous rappelle que, selon les éléments que vous m'avez exposés, vous pouvez donner congé avec proposition de renouvellement. Dans cette hypothèse, la bail ayant plus de 12 ans, vous êtes libre de proposer le loyer que vous voulez.

Enfin, si vous voulez vous en tenir à la révision triennale, j'ai une question. Quelle est la date exacte de la demande de révision triennale de 2011? Je suis surpris que vous puissiez solliciter une révision le 1er octobre 2014. Cela suppose que vous ayez faite la précédente demande de révision au plus tard le 30 septembre 2011. Or, au 30 septembre 2011, le dernier indice connu était l'indice du 1er trim. 2011 à 1554. Ou alors la demande date d'après la publication de l'indice du 3ème trim. 2011 (soit après le 8/01/2012), et en ce cas, vous ne pourrez demander la révision qu'à compter de janvier 2015.

En tous cas, il faudra attendre la publication de l'indice du 1er trimestre 2014 (qui devrait sortir en juillet) ou de l'indice du 3ème trimestre 2014 (qui sortira en janvier 2015), selon que vous ayez demandé la révision en septembre 2011 sur la base de l'indice du 1er septembre 2011 ou en janvier 2012 sur la base de l'indice du 3ème trim. 2011.

Le calcul sera le suivant : 369,40 x (indice 1er ou 3ème trim 2014 / 1624).

Bien cordialement,