Vente d'un bien immobilier dans le cadre d'une succession

Maison

marti5194 Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 9 février 2014 Statut Membre Dernière intervention 24 avril 2015 - 9 févr. 2014 à 18:55
Mr Green - 15 févr. 2014 à 13:53

Bonjour. Mes parents, mariés sous le régime de la communauté de biens, avaient acheté une petite maison, en deux parties 1961 et 1963. Mon père est décédé en 1986 et ma mère est décédée en 2006 sachant qu'elle n'habitait plus la maison depuis l'année 2000, ne pouvant plus y vivre seule.Je représente la succession, et enfin, avec l'accord de tous les héritiers nous venons de signer un compromis de vente, seul bien immobilier de la succession. Le notaire me prévient que nous devrons régler une plus value (c'est la première fois qu'il m'en parle). Je ne comprends pas bien la raison, et si tel était le cas, dans le cadre de la succession, existe-t-il des conditions particulières pour obtenir une exonération ? Je vous remercie des renseignements que vous voudrez bien m'apporter sur ce sujet, éventuellement me diriger vers des articles de loi. Bien entendu, si besoin, je peux fournir d'autres renseignements. Merci par avance et bien sincèrement.

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6 réponses

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relou Messages postés 5918 Date d'inscription samedi 22 décembre 2012 Statut Membre Dernière intervention 23 décembre 2024 3 352
10 févr. 2014 à 10:06

bonjour
Cette maison est pour les héritiers une résidence secondaire soumise ,en cas de vente, à l'impôt sur les plus value.
Vous allez payer cet impôt car la valeur de cette maison déclarée lors de la succession est inférieure au prix de vente que vous allez percevoir .
En cas de succession il faut ,si l'on veut vendre un bien immobilier ,déclarer le bien au prix du marché afin de ne pas payer cet impôt qui est supérieur aux droits de succession généralement .

Réponse 2 / 6

marti5194 Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 9 février 2014 Statut Membre Dernière intervention 24 avril 2015 8
10 févr. 2014 à 13:54

A l'attention de "relou"
merci de votre réponse. Mais cette maison, construite avant 1948, nécessite beaucoup de travaux , c'est pourquoi elle a été estimée à un prix nettement en dessous de celui du marché, 205.000 euros, située dans un quartier résidentiel, près du RER, commerces et écoles à proximité. Elle comporte 7 pièces avec salle de bain, avec 1 grand jardin. Le marché dans ce quartier et largement supérieur à 400.000 euros.

marti5194 Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 9 février 2014 Statut Membre Dernière intervention 24 avril 2015 8
10 févr. 2014 à 14:07

Je précise que l'indivision se compose comme suit : Nous sommes 5 héritiers: 3 viennent en représentation de leurs pères (qui étaient mes 2 frères, moi et mes 2 frères sommes nés du premier mariage de mes parents qui ont acquis cette maison durant leur union) et un conjoint survivant (mes parents, mariés en 1948, ont divorcé en 1984, mon père s'est remarié).

Utilisateur anonyme
10 févr. 2014 à 14:08

Mais cette maison, construite avant 1948, nécessite beaucoup de travaux , c'est pourquoi elle a été estimée à un prix nettement en dessous de celui du marché, 205.000 euros
Si vous l'avez estimée lors de la succession au prix que vous la vendez maintenant (ou approximativement, compte tenu que certains frais et dépenses de travaux peuvent être déduits de la plus-value), ou si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente et que vous réemployez l'argent de la vente pour acquérir votre résidence principale dans les 2 ans, vous ne serez pas taxé.
Sinon, le profit que vous faites en 8 ans n'est dû qu'à la fluctuation du marché (spéculation) et est taxable.

https://www.pap.fr/vendeur/taxe-plus-value/les-plus-values-immobilieres/a1314/calculer-la-plus-value-immobiliere-imposable

relou Messages postés 5918 Date d'inscription samedi 22 décembre 2012 Statut Membre Dernière intervention 23 décembre 2024 3 352
11 févr. 2014 à 10:30

si cette maison nécessite des travaux le prix déclaré lors de la succession en tient compte ( 205 000euros). Mais alors il faut la vendre à ce prix là et vous ne paierez pas de plus value.
A quel prix voulez vous vendre cette maison?

marti5194 Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 9 février 2014 Statut Membre Dernière intervention 24 avril 2015 8
11 févr. 2014 à 19:32

merci. Les héritiers et moi-même la vendons 205.000 euros, prix estimé par un professionnel immobilier. C'est le seul bien de succession, le notaire me poussait à la vendre à ce prix (compte tenu des travaux à faire) et puisqu'il n'y avait que cette solution pour pouvoir liquider la succession. J'ai la sensation de me faire avoir, jamais le notaire ne m'ayant parlé de plus value, ni lui ni sa clerc de notaire que j'avais régulièrement au téléphone. Ce n'est pas une résidence secondaire au sens légal du terme, c'est ce que je ne comprends pas.... Cette maison est vide, très détériorée, insalubre, régulièrement squattée (à chaque fois je faisais venir la police et allait déposer une plainte) et nous craignions presque un avis d'arrêté de péril par la mairie. Je suis perdue dans tout ça. Merci de vos conseils.

Utilisateur anonyme
11 févr. 2014 à 19:56

Ce n'est pas une résidence secondaire au sens légal du terme, c'est ce que je ne comprends pas....
Ah bon ? vous y habitez donc ?

Les héritiers et moi-même la vendons 205.000 euros, prix estimé par un professionnel immobilier.
Vous répondez toujours à côté de la question.
Vous la vendez 205000, mais donc à combien l'avez-vous reçue ? à combien a-t'elle été estimée dans l'acte de succession de vos parents ?
C'est l'écart entre l'estimation lors de la succession et le prix de vente à ce jour qui correspond à la plus-value taxée (pondérée de quelques frais éventuels).
Si le notaire ne vous en a pas parlé, c'est peut-être aussi que vous ne lui avez pas posé la question ; tout le monde est au courant du risque de taxe sur la plus-value, en général ; c'est étonnant que vous ayez cru ne pas être concerné.
205000 pour une ruine ? soit c'est la description, soit c'est le prix : ça paraît tout de même quelque peu exagéré !

Réponse 4 / 6

marti5194 Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 9 février 2014 Statut Membre Dernière intervention 24 avril 2015 8
10 févr. 2014 à 14:24

Il faut compter à peu près 30.000 euros de travaux à faire (toiture et dégradations intérieures). Je suis personnellement propriétaire de ma résidence principale, j'ai du mal à comprendre que je dois considérer cette maison comme résidence secondaire...ce sera le même cas pour les autres héritiers donc. J'ai voulu vendre cette maison, fatiguée de me battre et de payer sans l'aide des autres héritiers. Je suis handicapée à 80%, et je n'ai plus la santé de "surveiller" l'état de la maison. J'ai personnellement investi 15 000 euros depuis toutes ces années pour payer l'assurance habitation, régler des factures diverses et urgentes. Je n'attends personnellement pas d'argent de cette vente, seulement être remboursée de mes frais. Cette maison est trop"lourde" à "porter" toute seule, c'est pourquoi la vente était la seule solution de régler la succession de mes parents.

Utilisateur anonyme
10 févr. 2014 à 14:33

Oui. C'est bien une résidence secondaire puisque vous n'y habitez pas.
Mais même s'il y a des travaux, si le notaire vous annonce que vous paierez une taxe sur la plus-value c'est que vous faites un bénéfice entre votre prix de vente et votre prix d'acquisition. Voyez avec le notaire si vous pouvez augmenter le prix d'acquisition ou réduire le prix de vente de certains frais qu'il faudra justifier, bien entendu. Et voyez aussi avec lui pour répartir les frais que vous avez supportés seule sur la part due à chaque co-partageant.

Vous avez une chance d'y échapper, vous personnellement (pas les autres héritiers) si vous êtes dans ce cas-là :

"Conditions d'exonération de taxation à la plus-value des biens vendus par les retraités et les personnes titulaires de carte d'invalidité

Les titulaires de pension de retraite ou d'une carte d'invalidité sont exonérés de la plus-value pour tout bien vendu s'ils remplissent les deux conditions suivantes qui s'apprécient au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente :

Ils ne sont pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune ;
Leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains seuils : soit, pour une vente réalisée en 2014, 10.224 € pour la première part de quotient familial, et 2.730 € pour chaque demi-part supplémentaire.
Les titulaires de carte d'invalidité concernés sont d'une part les personnes dans l'incapacité absolue d'exercer une profession quelconque, et d'autre part, celles qui sont dans l'obligation d'avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire (classement dans la deuxième ou la troisième catégorie prévues à l'article L 341-4 du Code de la sécurité sociale).

L'exonération joue, même si c'est le conjoint du vendeur qui est titulaire de la pension vieillesse ou de la carte d'invalidité, dès lors qu'ils sont soumis à imposition commune."

https://www.pap.fr/vendeur/taxe-plus-value/les-cas-dexoneration-de-plus-value-immobiliere/a3328/exoneration-des-biens-des-retraites-ou-des-personnes-handicapees

Réponse 5 / 6

marti5194 Messages postés 7 Date d'inscription dimanche 9 février 2014 Statut Membre Dernière intervention 24 avril 2015 8
11 févr. 2014 à 19:35

Merci de vos conseils et de l'article de loi envoyé. Je suis dans la 2eme catégorie d'invalidité. Auprès de qui je peux faire valoir "mes" droits à ce titre, aux impôts ?

Utilisateur anonyme
11 févr. 2014 à 19:57

Auprès du notaire en premier lieu, qui vous confirmera si vous êtes éligible. En effet c'est lui qui fera le calcul de la taxe et la prélèvera pour le compte des impôts avant de vous restituer ce qui vous revient.

Réponse 6 / 6

Mr Green
15 févr. 2014 à 04:06

Bonsoir à tous, j'aurais une question similaire à marti5194.

Voilà, j'ai acquis un bien immobilier(appartement) par une succession en 2010.
Depuis cette date, j'y habite et je voulais savoir dans le cas d'une vente avec une grosse plus-value si j'allais payer une taxe ou si je rentre dans le cadre d'une résidence principale et donc même si grosse plus-value, je serai quand même exonéré de taxe?

Merci pour vos futures réponses.

Utilisateur anonyme
15 févr. 2014 à 08:10

Bonjour,

Depuis cette date, j'y habite
Donc c'est votre résidence principale.
Donc exonération de taxe sur la plus-value.

Cdlt

Mr Green
15 févr. 2014 à 13:53

Très bien je vous remercie pour votre réponse rapide. Bon week-end à tous.

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