SCI en vue de transmettre un bien

Bonjour,
Mon mari est moi nous somme marié sous le régime de la séparation des biens, avant le mariage mon ami était propriétaire résident d'un appartement et moi propriétaire non résident.

N'ayant pas d'enfant nous comptons acheter un bien immobilier maison ou appartement, et créer une SCI Familiale avec les 2 neveux de mon mari. Après avoir lue plusieurs sites, beaucoup de question me taraudent :
Voila ce qu'on compte faire. Mon mari et moi on va acheter à 90% de part et les neveux à 10%, notre résidence principale, et au fil du temps céder des parts de la SCI aux neveux, pour qu'au décès du dernier des vivant de nous deux ils puissent avoir ce bien.
- 1) La cession de part vers des neveux est la même que vers des enfants directes ?
- 2) Peut on acheter un bien en SCI sans apport financier vue qu'on à chacun un bien d'avant le mariage sur lesquels on rembourse les prêts ?
- 3) Lors de la création de cette SCI pour acheter notre bien, pourras t'on y inclure nos deux appartements avec les crédits encours ?
- 4) Mon appartement que je loue sous le régime DE ROBIEN puis je le mettre dans la SCI, vais-je continuer à bénéficier de la défiscalisation ou non ou c'est à déconseiller durant le processus de défiscalisation DE ROBIEN ?
- 5) Peut on acheter un bien en SCI familiale pour résidence principale, inclure l'appartement de mon mari qui deviendrais un appartement en location, (le montant du loyer servirais à couvrir le crédit) et plus tard y mettre mon appartement ? Cela aurait des coûts ? Lesquels ?
- 6) Au final cela ferait 2 appartements en location, et un bien immobilier dans lequel nous y vivrions, me conseiller vous d'opter pour l'impôt sur le revenue ou l'impôt sur les sociétés ?

Afin de pouvoir répondre poser vos questions je répondrais pour avoir en retour le plus d'éclaircissement et de conseils en ce domaine en sachant qu'au final tout ce fait chez le notaire.