Sortir un bien d'une sci

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mercredi 29 janvier 2014
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30 janvier 2014
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 cred84 -
Bonjour. Est-il possible de sortir un bien immobilier d'une sci familiale, sans la dissoudre, dans le but de posséder ce bien en nom propre pour avoir la possibilité de le louer en meublé ce qui permettrait d'éviter la requalification d'activité commerciale (et les impôts qui en découlent) de la sci.
Dans l'affirmative, que faut-il faire, comment et quelles sont les conséquences.
Vous remerciant par avance pour vos réponses

2 réponses

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lundi 3 février 2014
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19 mars 2014
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Bonjour,

Oui, c'est possible mais à certaines conditions, notamment statutaires. Il faut que cette vente ne prive pas la SCI d'objet social ou qu'elle n'emporte pas modification des statuts. Si tel était le cas, il faudrait qu'elle soit autorisée par une assemblée générale extraordinaire.

Toutefois, il est rare que ce genre d'activité soit organisé en faisant sortir l'immeuble de la SCI. Il existe de nombreux montages plus simples (et fiscalement moins onéreux) pour atteindre votre objectif (démembrement de propriété, location et sous-locations, etc...).

Bien cordialement,
Bonsoir, je vous remercie pour votre réponse. Toutefois lorsqu'une SCI loue un bien en meublé elle est alors soumise à l'IS et non plus à l'IR. Idem pour la sous-location depuis quelques années. C'est ce que je voulais éviter. D'autant plus qu'il semblerait qu'en changeant de statut fiscal (IR=>IS) il y a un risque de ré-évaluation du bien et donc +value .... Je cherche donc la solution la + simple et moins onéreuse fiscalement, c'est pourquoi je pensais à la sortie du bien de la SCI pour l'inclure tout simplement dans le patrimoine familial des associés (sans revente). Quant au démembrement , serait-il possible dans le cadre de la SCI ? les associés (époux) de la SCI peuvent-il devenir usufruitier ?
Cordialement
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lundi 3 février 2014
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19 mars 2014
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Bonjour,

Tout d'abord sur l'imposition à l'IS:

On dit souvent que l'IS est défavorable. Ce n'est pas tout à fait exact. Vous pourriez tirer avantage de l'IS, notamment si:
- vous avez une taux marginal d'imposition à l'IR à 41 % ou + (voire même dans certains cas à partir de 30%)
- les revenus annuels de la locations en meublés sont inférieurs à 40.000 € (voire même dans certains cas si les revenus sont de l'ordre de 60 ou 70 k€)
- vous ne distribuez pas cet argent mais le réinvestissez pour améliorer l'immeuble ou acheter un autre bien immobilier (sinon vos dividendes seront imposés au taux marginal après abattement, ce qui réduit l'intérêt).

Cela demande donc une analyse fiscale en détail:

Pour ce qui est de la sous-location, j'envisageais un schéma dans lequel la SCI loue en nu, et autorise son locataire à sous-louer l'immeuble. Dans ce cas, l'activité de la SCI n'est pas commerciale. Mais il faut faire très attention à des requalifications fiscales et notamment sur le fait de savoir qui a meublé de la SCI ou du locataire de la SCI. On peut également penser à un prêt à usage.

Pour ce qui est des démembrements de propriété, ce qui n'est pas interdit est autorisé, et l'associé peut détenir l'usufruit (donc le droit de louer et de percevoir les loyer), alors que la SCI détiendrait la nu propriété.

Sinon, on peut encore transformer la SCI en SARL, ou encore créer une SARL à coté de la SCI (selon les cas, la SARL pourra être transparente ou non).

Dans ces schémas, les associés devront en revanche déclarer les loyers qu'ils perçoivent dans la catégorie des BIC (ce qui me ramène à mon premier propos, l'IS est-il si désavantageux que cela dans votre situation?).


Bien cordialement,
Merci encore pour cette réponse.
J'avais bien compris le schéma de location nu, suivie d'une sous-location meublée, mais le problème est la requalification en activité commerciale par l'administration fiscale. Comment réduire au maximum ce risque, voire à le supprimer ? Le fait de ne pas prendre en compte les frais sur le logement pour l'établissement du résultat suffit-il ? Faut-il obligatoirement un bail avec paiement réel d'un loyer pour la location nue ? Ce schéma est-il envisageable si la sci laisse à disposition gratuite le logement à ses associés qui ensuite sous-loueront en meublé ?
Je vais de toute façon approfondir la question en fonction de vos précédentes réponses.
Cordialement
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