préemption locataire et agence Résolu

Question

bonjour,
j'ai reçu un congé pour vente a un prix qui inclus la commission de l'agence qui sera payée par le vendeur mais sans le mentionner.
Astuce apparemment fréquente des agences pour se faire rémunérer malgré les textes qui disent clairement que le locataire préemteur n'as pas à être présenté par l'agence qui ne peut de faite prétendre à rémunération.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000027670489/

-Si j'accepte l'offre, serai-je obligé de payer la commission ?
-Si je refuse et qu'un acquéreur tiers accepte au même condition (FAI payé par le vendeur), le proprio devra t'il me reproposer le bien hors commission ?
-Le vendeur, qui est sous mandat exclusif avec l'agence, peut il conclure une offre plus avantageuse pour moi et lui sans risque de poursuite le l'agence (mandat exclusif !) ?

kasom · Accepted Answer

bonjour

Sur quoi vous basez vous pour affirmer que vous avez le prix proposé frais d'agence inclus ?

je vous confirme: dans le cadre d'un congé pour vente, vous n'avez aucun frais d'agence à payer , vous avez deux mois après le début du délai des 6 mois de fin de bail pour donner votre réponse, ( et donc vous refusez les visites ) 

attendez d'être sûr qu'il y a bien des frais d'agence, et revenez pour comprendre comment les contourner

hivan06 · Answer

J'en suis déjà sûr, ça m'a été confirmé par le proprio.
Je le soupçonnai par ce que quand l'agence ma appeler pour me prévenir qu'elle allait m'envoyer le congé, la secrétaire a dit clairement que le prix était FAI et que je n'aurais que le notaire en plus à payer.

hivan06 · Answer

bailleurx - 7 nov. 2013 à 21:01l'offre qui vous a été faite stipule elle des FAI ? 

non, justement ils sont malin.
voila un texte trouvé sur un site d'agence:

La commission de l'agence immobilière conventionnellement protégée en cas de préemption du locatairePour éviter de voir sa commission éluder, il existe une solution pour protéger l'agence immobilière.Dans la rédaction des mandats de vente et des actes de vente, il convient de faire supporter la charge de la commission de l'agence immobilière à l'acquéreur pour des raisons fiscales. En effet, de cette manière les honoraires d'agence ne sont pas pris en compte pour calculer les droits d'enregistrement dus lors d'une vente immobilière. A l'inverse, si la commission incombe au vendeur, celle-ci augmente d'autant la base d'imposition.Pour ces raisons, la pratique fait donc supporter les frais d'agence à l'acquéreur. Il ne s'agit pas d'une règle, encore moins d'un règle d'ordre public, il est donc tout à fait possible de faire supporter cette charge au vendeur, même si cela augmente l'assiette des droits d'enregistrement.Pour préserver sa commission l'agence immobilière devra conclure un mandat de vente prévoyant que les honoraires d'agence seront payés par le vendeur. En outre, il faudra, lors de la délivrance de l'offre de vente au locataire, veiller à proposer le bien immobilier à un prix comprenant les frais d'agence, sans que cela ressorte.Par exemple, il faudra éviter de mentionner 350.000€ frais d'agence inclus, mais seulement 350.000€ sans aucune autre indication (en ce qui concerne le prix). Le fait d'énoncer un prix avec la mention « frais d'agence inclus » peut être interprété (comme cela a déjà été le cas) comme faisant supporter les honoraires de l'agence immobilière au locataire, même si le mandat prévoit l'inverse.Si les mesures ci-dessus mentionnées sont scrupuleusement suivies, en cas de préemption du locataire l'agence immobilière sera rémunérée directement par le propriétaire, conformément au mandat.

hivan06 · Answer

premier petit retour.

j'ai contacté un 1e notaire ( qui ma envoyer bouler ), il m'a fait comprendre que si la commission était à la charge du vendeur ça ne me regarder pas, que je n'aurais même pas dû en être au courant et le prix du congé pour vente été parfaitement justifié et que même dans le cas où un tiers achèterait aux même conditions je ne pourrais pas bénéficier de cette offre qui est déjà le prix indiquer sur les congés même si le prix est FAI .

Mais un 2em notaire pense qu'il semble que d'après la décision de la cour de cassation du 3 juillet 2013 ( qu'il ne connaissait pas encore et que je lui ai fait découvrir) je serai en droit de réclamer la déduction de la commission, mais que l'opération va être délicate et qu'il faudra probablement aller au tribunal :/.

il m'a conseillé de voir directement avec le proprio avant de commencer quoi que ce soit.

Sur ce, j'ai exposé les faits au proprio en lui disant que d'après la cour de cassation ni lui ni moi n'avions à payer de commission et que ça nous permettrons de faire une meilleure affaire pour lui comme à moi.

Après qu'il soit allé se renseigner auprès de son notaire il m'a répondu que quel que soit le cas de figure le prix de vente de l'appartement resterait le même (en gros il profite e l'agence est incluse sa commission pour la récupérer pour lui, me suis fait avoir dans l'histoire :/ ).
j'ai envoyé ma lettre d'acceptation de l'offre à l'agence et en ai informé le proprio en LRAR pour les 2 ( mon délai de réponse arrivant a son terme et ne voulant pas risquer de perdre l'appartement).

reste à voir s'il me reste un recours en faisant envoyer par mon notaire ( pour avoir un peu d'autorité ) une lettre à l'agence leur demandant de retirer leur commission sur le projet de compromis ( qui n'est pas encore signé) en regard de la décision de la cour de cassation du 3 juillet 2013 et en rappelant que dans le cas contraire ils s'exposent à des indemnités dues au préjudice blablabla...

mais ça semble mal partie

hivan06 · Answer

un participant sur un autre forum ma trouvé un lien qui donne toute les réponses dans tout les cas de figure. 
expliquer de façon claire avec tenant et aboutissant
je vous en fait profiter :
http://damienviguier.over-blog.com/article-la-commission-de-l-agent-immobilier-devant-le-droit-de-preemption-du-locataire-75437839.html

Préemption locataire et agence

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