Préemption locataire et agence

Résolu

Locataire

hivan06 Messages postés 8 Statut Membre -
kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention - 13 juin 2015 à 12:18

bonjour,
j'ai reçu un congé pour vente a un prix qui inclus la commission de l'agence qui sera payée par le vendeur mais sans le mentionner.
Astuce apparemment fréquente des agences pour se faire rémunérer malgré les textes qui disent clairement que le locataire préemteur n'as pas à être présenté par l'agence qui ne peut de faite prétendre à rémunération.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000027670489/

-Si j'accepte l'offre, serai-je obligé de payer la commission ?
-Si je refuse et qu'un acquéreur tiers accepte au même condition (FAI payé par le vendeur), le proprio devra t'il me reproposer le bien hors commission ?
-Le vendeur, qui est sous mandat exclusif avec l'agence, peut il conclure une offre plus avantageuse pour moi et lui sans risque de poursuite le l'agence (mandat exclusif !) ?

A voir également:

Frais d'agence immobilière quand le locataire achète le logement
Frais kilometrique 2025 - Guide
Remboursement frais d'agence immobilière location - Guide
Pourcentage agence immobilière - Accueil - Achat-Vente
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5 réponses

Réponse 1 / 5

kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention 8 878

bonjour

Sur quoi vous basez vous pour affirmer que vous avez le prix proposé frais d'agence inclus ?

je vous confirme: dans le cadre d'un congé pour vente, vous n'avez aucun frais d'agence à payer , vous avez deux mois après le début du délai des 6 mois de fin de bail pour donner votre réponse, ( et donc vous refusez les visites )

attendez d'être sûr qu'il y a bien des frais d'agence, et revenez pour comprendre comment les contourner

kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention 8 878

rectification : vous ne pouvez pas refuser les visites

si le prêt vous est refusé votre engagement sera présumé n'avoir jamais existé

bailleurx Messages postés 5575 Statut Contributeur 1 292

enfin disons pour être précis que si
mais seulement tant que l'offre de vente est valable (2 mois après le debut effectif du congés) et aussi tant que le locataire à répondu à l'offre
CAD tant qu'une offre de vente subsiste entre le locataire et le propriétaire

Réponse 2 / 5

hivan06 Messages postés 8 Statut Membre 1

un participant sur un autre forum ma trouvé un lien qui donne toute les réponses dans tout les cas de figure.
expliquer de façon claire avec tenant et aboutissant
je vous en fait profiter :
http://damienviguier.over-blog.com/article-la-commission-de-l-agent-immobilier-devant-le-droit-de-preemption-du-locataire-75437839.html

kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention 8 878

merci

hivan06 Messages postés 8 Statut Membre 1

il est dommage que l'article ne soit pas daté, la décision du 3 juillet change peut être les chose.

je me suis fait envoyer un projet de compromis hier par l'agence, dans le paragraphe "négociation" il est bien marqué que la rémunération du mandataire est 9000 euros à la charge du vendeur.

il y a également une phrase hallucinante sur le compromis :
"En cas d'exercice du droit de préemption, la commission restera due selon les prévision du mandat : le VENDEUR pour la part prévue à ça charge, le préempteur pour la part prévue à la charge le l'acquéreur."

kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention 8 878

j'en reviens à l'un de mes messages: les honoraires sont bien indiqués sur le compromis , donc vous pourrez jouer ( ou essayer) après la signature de l'acte

cido

Et si vous vouliez cet appartement que le prix vous convenait, pourquoi discuter plus, sur le dos d'une agence qui a fait son taf, et qui certainement au moment de l'estimation à résonné le vendeur qui comme 90 % des vendeur ( moi le premier ) était trop gourmand. qui vous dit que grâce à l'agence vous n'avez pas économisé sur cette acquisition grâce aiu travail de cette agence .... un autre site s'appel "les radins"

Réponse 3 / 5

hivan06 Messages postés 8 Statut Membre 1

J'en suis déjà sûr, ça m'a été confirmé par le proprio.
Je le soupçonnai par ce que quand l'agence ma appeler pour me prévenir qu'elle allait m'envoyer le congé, la secrétaire a dit clairement que le prix était FAI et que je n'aurais que le notaire en plus à payer.

bailleurx Messages postés 5575 Statut Contributeur 1 292

l'offre qui vous a été faite stipule elle des FAI ?
vous avez peut être mal compris,
car cette offre ne peut effectivement pas inclure des frais d'agence

kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention 8 878

bonjour

Pour faire simple : vous demandez au notaire de vous envoyer le projet de compromis
1) s'il y a des frais d'agence vous verrez qu'il les mettra à votre charge pour faire baisser ses frais
2) s'il ne les précise pas, vous jouez le naif : j'ai compris qu'il y a avait des frais d'agence, je ne vais pas payer en plus des frais de notaire....

et le jour de l'acte après la signature vous refusez de signer la facture de l'agence immobilière car c'est illégal

comme c'est illégal, même si vous avez signé le compromis, les frais restent toujours illégaux

rapprochez vous du notaire que vous souhaitez ( surtout pas celui du vendeur ) avant de signer quoi que ce soit , vous avez le droit

Sarah

Bonjour
Je souhaiterais savoir comment se présentait votre courrier que vous avez reçu
Je suis en train d'acheter un studio et le vendeur a donné congé pour vendre à son locataire
Comme le prix a baissé il a ensuite délivré un courrier précisant dans l'objet mon nom et en précisant le prix, le fait que c'est comptant et les frais d'agence qui sont à la charge de l'acquéreur donc moi mais est ce que ce courrier est il valable ?
En effet les frais de commercialisation sont bien mentionnés dans le courrier et je ne voudrais pas que le locataire soutienne que c'est mis à sa charge
Cordialement

kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention 8 878 > Sarah

bonjour sarah

merci d'ouvrir votre propre sujet , votre question là est peu compréhensible

Réponse 4 / 5

hivan06 Messages postés 8 Statut Membre 1

bailleurx - 7 nov. 2013 à 21:01
l'offre qui vous a été faite stipule elle des FAI ?

non, justement ils sont malin.
voila un texte trouvé sur un site d'agence:

La commission de l'agence immobilière conventionnellement protégée en cas de préemption du locataire

Pour éviter de voir sa commission éluder, il existe une solution pour protéger l'agence immobilière.

Dans la rédaction des mandats de vente et des actes de vente, il convient de faire supporter la charge de la commission de l'agence immobilière à l'acquéreur pour des raisons fiscales. En effet, de cette manière les honoraires d'agence ne sont pas pris en compte pour calculer les droits d'enregistrement dus lors d'une vente immobilière. A l'inverse, si la commission incombe au vendeur, celle-ci augmente d'autant la base d'imposition.

Pour ces raisons, la pratique fait donc supporter les frais d'agence à l'acquéreur. Il ne s'agit pas d'une règle, encore moins d'un règle d'ordre public, il est donc tout à fait possible de faire supporter cette charge au vendeur, même si cela augmente l'assiette des droits d'enregistrement.

Pour préserver sa commission l'agence immobilière devra conclure un mandat de vente prévoyant que les honoraires d'agence seront payés par le vendeur. En outre, il faudra, lors de la délivrance de l'offre de vente au locataire, veiller à proposer le bien immobilier à un prix comprenant les frais d'agence, sans que cela ressorte.

Par exemple, il faudra éviter de mentionner 350.000€ frais d'agence inclus, mais seulement 350.000€ sans aucune autre indication (en ce qui concerne le prix). Le fait d'énoncer un prix avec la mention « frais d'agence inclus » peut être interprété (comme cela a déjà été le cas) comme faisant supporter les honoraires de l'agence immobilière au locataire, même si le mandat prévoit l'inverse.

Si les mesures ci-dessus mentionnées sont scrupuleusement suivies, en cas de préemption du locataire l'agence immobilière sera rémunérée directement par le propriétaire, conformément au mandat.

bailleurx Messages postés 5575 Statut Contributeur 1 292

contactez directement le propriétaire pour voir avec lui quel est son prix a lui net dans sa poche
au moins vous en aurez le coeur net
pour ceci vous n'avez en tous cas pas à discuter avec l'agence

Réponse 5 / 5

hivan06 Messages postés 8 Statut Membre 1

premier petit retour.

j'ai contacté un 1e notaire ( qui ma envoyer bouler ), il m'a fait comprendre que si la commission était à la charge du vendeur ça ne me regarder pas, que je n'aurais même pas dû en être au courant et le prix du congé pour vente été parfaitement justifié et que même dans le cas où un tiers achèterait aux même conditions je ne pourrais pas bénéficier de cette offre qui est déjà le prix indiquer sur les congés même si le prix est FAI .

Mais un 2em notaire pense qu'il semble que d'après la décision de la cour de cassation du 3 juillet 2013 ( qu'il ne connaissait pas encore et que je lui ai fait découvrir) je serai en droit de réclamer la déduction de la commission, mais que l'opération va être délicate et qu'il faudra probablement aller au tribunal :/.

il m'a conseillé de voir directement avec le proprio avant de commencer quoi que ce soit.

Sur ce, j'ai exposé les faits au proprio en lui disant que d'après la cour de cassation ni lui ni moi n'avions à payer de commission et que ça nous permettrons de faire une meilleure affaire pour lui comme à moi.

Après qu'il soit allé se renseigner auprès de son notaire il m'a répondu que quel que soit le cas de figure le prix de vente de l'appartement resterait le même (en gros il profite e l'agence est incluse sa commission pour la récupérer pour lui, me suis fait avoir dans l'histoire :/ ).
j'ai envoyé ma lettre d'acceptation de l'offre à l'agence et en ai informé le proprio en LRAR pour les 2 ( mon délai de réponse arrivant a son terme et ne voulant pas risquer de perdre l'appartement).

reste à voir s'il me reste un recours en faisant envoyer par mon notaire ( pour avoir un peu d'autorité ) une lettre à l'agence leur demandant de retirer leur commission sur le projet de compromis ( qui n'est pas encore signé) en regard de la décision de la cour de cassation du 3 juillet 2013 et en rappelant que dans le cas contraire ils s'exposent à des indemnités dues au préjudice blablabla...

mais ça semble mal partie

kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention 8 878

vous prenez peut être le problème à l'envers

Acceptez de signer le compromis dites que vous aviez tort pour les frais d'agence ( conservez une copie de l'affiche vitrine s'il y en a une ) et le jour de l'acte, après la signature, vous demandez au notaire de consigner une partie du prix de vente correspondant aux honoraires
Et si le notaire du vendeur se rate, il y a des chances qu'il mette les honoraires à votre pour vous y faire gagner des frais de notaires , et dans ce cas vous pourrez refuser de signer la facture et donc de payer l'agence ...

pour la consignation, voyez un avocat pour préparer votre coup

hivan06 Messages postés 8 Statut Membre 1

ça pourrait être une solution, mais vue la bande de malin que j'ai enfance, ça m'étonnerait qu'il fasse cette erreur ;)

kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention 8 878

Il me semble que l'étape "compromis" n'est pas obligatoire, vue que l'offre de vente vaut vente et il ne reste que l'acte à signer

et dans ce cas tant pis pour l'agence, elle n'aura droit à rien

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

l'agence se manifestera obligatoirement auprès du notaire pour avoir ses honoraires, et vous pourrez alors agir

hivan06 Messages postés 8 Statut Membre 1

oui mais du coup, dans ce cas c'est le proprio qui va bénéficier de la commission qu'il n'aura pas à régler à l'agence, vue que le montant sur congés est déjà augmenté de cette commission, il m'a déjà dit que de toute façon il me demandera le prix indiqué sur les congés

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