Erreur de superficie entre la réalité et l'annonce

bonjour
je souhaite acheter une maison
l agence immobiliere annonce une maison a 148m2 mais sur les diagnostics de dpe il est inscrit par le diagnostiquer 138m2
j ai donc revisite et effectuer moi meme un mesurage j ai en effet trouve 138m2
j etais sur le point de faire une offre d achat mais du coup je pense revoir mon offre a la baisse.
qu en pensez vous?
l agence immobiliere est elle en tore? puis je reclamer qq chose?
puis je exiger un mesurage? car la loi carrez n est pas obligatoire pour une maison? lela superficie d une maison doit elle etre connue et inscrite dans les compromis?
merci d avance
cordialement