Transmission de biens enfant unique

Question

Bonjour, 

Ma mère achète sa résidence principale.
Elle aimerait anticiper la succession pour m'éviter d'avoir des frais à payer à son décès.

Après avoir consulté un notaire, nous hésitons entre le démembrement et la création d'une SCI familiale.

Le bien immobilier coûte 190.000€ + 12.800€ frais de notaire.
Ma mère a un apport de 140.000€ et compte emprunter le reste (63.000€).

A votre avis, quelle est la solution idéale?
Le notaire me parle d'environ 5.000€ de frais pour un démembrement (nue-propriété/usufruit). Dans le cas d'un don des parts de SCI, les frais sont-ils aussi élévés?

Ma mère a 55 ans. Elle est divorcée.
Je suis fils unique, marié 1 enfant.

Merci de m'aider.
J'espère avoir donné assez de précisions.
Nous devons prendre une décision rapide.

condorcet · Answer

A votre avis, quelle est la solution idéale? 
L'idéal n'est pas de ce monde, chaque opération à ses qualités et des défauts.
Aussi, serait-il présomptueux de "conseiller".
Cependant, un point est important :- celui de l'âge de votre mère.
A 55 ans, la valeur fiscale de son usufruit est de 50 %.
A contrario, la nue-propriété qu'elle vous transmettrait serait donc du même pourcentage, soit sur un bien de 190000 € en pleine propriété, la nue-propriété donnée serait de 95000 €, valeur inférieure au montant de l'abattement fiscal actuellement de 100000 €, en-deçà duquel aucun droit de donation n'est dûe.
 Il resterait les frais d'acte à votre charge.
 L'option "SCI" entraînerait les frais de sa constitution, d'apport du bien à son patrimoine, et nombreuses démarches coûteuses.

condorcet · Answer

pensez-vous que les frais seront plus ou moins important?
Certainement plus important car, j'imagine que votre mère ne veut pas se démunir.
 Dans cette optique, il serait prudent qu'elle conserve personnellement l'usufruit, et n'apporte à la SCI que la nue-propriété.
Mais cette opération ne vous apporterait rien de plus.
Etant la seule "apporteuse", les parts lui appartiendraient.
En cas de succession vous recevriez les parts d'une valeur égale celle de la maison en pleine propriété.
Economiquement parlant, la transmission de la nue-propriété par donation, vous rendrait propriétaire.
Lors du décès, l'usufruit vous reviendrait sans aucun frais, ni droit de succession, ni démarches onéreuses.

condorcet · Answer

Je crois que nous avons jusqu'à ses 62 ans pour effectuer le démembrement dans les mêmes conditions. 
Oui, avant 62 ans. 
Cependant, il n'est pas inopportun de consentir cette donation dans l'immédiat sachant que les donations de + de 15 ans, ne sont pas rapportables à la succession du donateur.
En raison du jeune âge de votre mère, l'espérance de vie étant de l'ordre de 82-84 ans, vous n'auriez aucun droit de succession à devoir lors du décès.
 Il est donc dans l'intérêt de tous d'envisager de transmettre son patrimoine sans attendre d'atteindre un âge avancé.

Savez-vous ce qui se passerait si nous ne faisions rien? 
Les règles successorales seraient appliquées  sur une valeur en pleine propriété au jour du décès.

Combien de frais engendrerait une telle succession? 
Difficile de vous répondre sur ce point.
La législation fiscale évolue beaucoup ces dernières années (budget de l'Etat obligeant !), il est impossible de connaître les règles applicables le moment venu.
 De plus les prix évoluent.
 Parfois les tarifs des notaires et les frais consécutifs au réglement d'une succession suivent la même ascension.

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