Double rappel de charges record

Question

Bonjour, 

Je suis locataire depuis 2006 pour un loyer de 750€/cc. 
Fin 2011, je reçois un recommandé de mon propriétaire me demandant un rappel de charges des 5 dernières années de 4200€ et me stipulant que  mon loyer passerait désormais de 750 à 975€ charges comprises.
je me suis acquitté, autant que faire se peut, de la moitié de cette dette, soit a peu près 2000€, ce qui n'est pas rien par les temps qui courent.

Ce matin, je reçois un nouveau recommandé m'indiquant que je devais toujours la moitié de la somme et que l'on me réclamait 2000€ supplémentaires de rappel de charges pour les années 2011/2012.

Est-ce légal ? quels sot mes recours ? car je ne peux pas payer.

Pour information, je me permets de mettre en doute l'honnêteté du syndic (cabinet L.) qui, il y a 2 ans a lancé une remise a niveau de l'ascenseur avec 10 jours d'interruption prévus.
Résultat des courses, ce dernier à fonctionné parfaitement pendant ce laps de temps et nous avons constaté que 2 ouvriers 'passaient' 10mn, tôt le matin pour donner 2 ou 3 coups de marteaux au dernier étage et disparaissaient jusqu'au lendemain. En revanche, depuis l'ascenseur tombe régulièrement en panne.

Que faire ? les justificatifs, dont je dispose sont très vagues (photocopies de notes prises a la main) .. Il semble qu ce rappel soit légale mais n'y a t il pas un plafond maximum.

Par avance, merci de vos conseils, adresses d'organismes etc.

Jmarc

Rochat1 · Accepted Answer

Bonjour,

Votre cas est tributaire d'un véritable dossier qui, pour répondre à vos questions, doit être compulsé méthodiquement. Concernant vos rappels de charges, le bailleur doit vous fournir tous les justificatifs de ces sommes appelées. Sans ces documents, pas de paiement. Adressez un courrier RAR à votre bailleur pour lui réclamer ces justificatifs en précisant que vous ne paierez qu'à cette condition.

Cdlt.

kasom · Answer

bonjour

On peut peut être considérer ce rappel des charges ( et la hausse de loyer ) comme brutal et déloyal

 

que la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et en déduire que M. X avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné.**

rapprochez vous de l'ADIL de votre département,

degoutux · Answer

Bonjour,

merci pour vos réponses qui me donne une lueur d'espoir.

Je vais, effectivement, réclamer tous les justificatifs ainsi que les quittances de loyer (pas une seule depuis 2006) ... approfondir cette jurisprudence et voir si elle s'applique a mon cas de figure.

Je me demandais, également, si tout cela impliquait nos garants car malgré le fait que nous avions à nous seuls (couple) toutes les garanties, il nous a fallu en déterminer deux ...

merci encore de vos réponses

degoutux · Answer

Bonjour,

Quelques semaines plus tard la situation est au point mort. Le bailleur ne répond plus au téléphone et je lui envoie, ce jour, une LR pour lui demander le détail des charges locatives récupérables sur la première période. (Dois-je demander également la répartition de ces charges dans l'immeuble ? En effet, à priori, une autre propriétaire, à surface de bien équivalente ne semble pas constater une telle augmentation de charges sur la période 2007/2011... à  vérifier.

N'ayant qu'un salaire dans le couple et un enfant en bas âge, je n'ai plus les moyens de supporter le loyer et encore moins de m'acquitter des sommes exorbitantes demandées sans m'endetter à long terme.
Puis-je, d'ores et déjà, poser mon préavis, restant en litige, dans l'attente d'une solution favorable à l'une ou l'autre partie ?

Lors d'un Rv avec une association d'aide à l'accès aux droits, on m'a affirmé que si je pouvais déterminer que,  lors de mon emménagement en 2007,  la provision sur charges avait été sous-estimée par rapport à la réalité, le bailleur était en faute. Qu'en est-il ?

Je ne souhaite pas la bagarre mais je suis acculé et un peu perdu dans les procédures,  pour être honnête.
Par avance,  merci de vos réponses,  conseils, liens ou autres modèles type de courrier.

Jean-Marc

PSD · Answer

bonjour,  

  votre bailleur est un peu négligeant même s'il a le droit de récupérer les charges sur 5 ans.

De plus, il faut distinguer le loyer seul et la provision pour charges, je n'aime pas ces mélanges.

Le loyer, il ne peut appliquer que l'augmentation annuelle légale d'après l'indice IRL.

Pour les charges, si la provision est nettement insuffisante, il peut la rapprocher du montant des charges réelles pour ne pas avoir de gros rappels.

Obtenez les justificatifs notamment chiffres donnés par le syndic, taxe OM qui se trouve sur l'impôt foncier du bailleur.

Si tout est justifié, demandez un étalement de paiement, 

Et bien sûr rien ne vous interdit de regarder ailleurs si vous trouvez un logement plus intéressant, ça n'annulera pas la dette certes, mais si vous payez moins cher,  vous serez plus à l'aise.

Ces charges ne comprenaient-elles pas le chauffage collectif ou l'eau chaude collective ou les deux ???    ce qui pourrait expliquer un tel chiffre ???

degoutux · Answer

merci,

Il reste encore pas mal de zones d'ombres pour moi, même si j'apprends petit à petit.

Mon soucis majeur est que, suite à des événements internes à mon foyer j'ai perdu le premier recommandé qui me réajustait mon loyer en fonction de l'indice X et appliquait la mise a niveau des charges à partir de janvier 2012 (je suis arrivé en janvier 2007). Je ne peux donc parler de ce recommandé que de mémoire. Y a t il un moyen légal d'en obtenir une copie ? que dois-je faire ? idem pour le bail qui n'est qu'un état des lieux.

Ce que je peux dire c'est que le détail des récupérables n'y figurait pas, contrairement à celui du mois d'avril de cette année.
En détail ce que j'apprends  du second recommandé qui semble indiquer que le premier rappel était, en fait, sur 4 ans et non sur 5 puisque la LR nous à été adresser en décembre 2011 :

1er rappel : 4190€ (dont je me suis acquitté de 2000)

2eme recommandé : rappel du solde débiteur de 2190€
en 2011,
	les charges locatives de l'an =		2599,92€
	les provisions mensuelles sur charges étaient :100,00€/mois du 1.1 au 31.12 2011 (sur un 	loyer cc de 750,00€)
       	solde charges   2599,92 - 1200€ = 	1399,92€ à payer.

en 2012,
	les charges locatives de l'an = 		2631,32€
	TOM			          = 		150€
	les provisions mensuelles sur charges étaient :  100,00€/mois du 1.1 au 31.1 2012						            		224,17€/mois du 1.2 au 31.1 2012
					= 	2565,87€
       	solde charges   				215,00€ à payer.

Donc,  le solde débiteur + le rappel 2011/2012, il me reste 3802,30€ à payer.
Bien sur le bailleur se voit contraint de réévaluer les provisions mensuelles, à partir de ce mois de juillet, de 224 à 232,00€.
Ce même bailleur à reconnu, par téléphone, avoir été négligeant, comme nous le fûmes, soit dit en passant, par excès de confiance ... 

Quant au relevé de charges pour 2011 et 2012 c'est à chaque fois, pour l'année en cours, de janvier à décembre et là ... c'est du chinois. Aussi, est-il légal que je mette une copie image a disposition, en ligne, si je masque tout ce qui est relatif aux identités afin que vous puissiez me donner vos avis ?

Enfin, je me suis installé dans un logement à 750€/mois, comment puis-je savoir si, au regard de la réalité des charges de l'époque, je n'aurais pas du payer plus et si les provisions étaient bien sous-estimées ?
Désolé, je sais, c'est un peu laborieux mais merci, par avance de vos réponses.

Jmarc

bailleurx · Answer

bon recapitulons

 vous devez donc demander le detail des charges
le mode de répartitions de ces charges entre les locataires
 et les justificatifs des charges depuis 5 ans (vous avez vous aussi droit au rappel sur 5 ans pour le cas ou vous aurriez trop payé ou celui ou le propriétaire serait dans l'incapacité de justifier ces demandes)

ensuite rappellez au propriétaire quelques point d la loi
 dont notamment l'article 23
*Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989  
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
...
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ...


 ce qui va nous interresser dans votre cas 
 c'est de souligner que  la loi stipule
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, <gras>en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle


 et que comme il n'a  pas rempli ses obligations... il vous semblerait assez logique que vous n'ayez pas à remplir les vôtres
 d'autant que ces demandes sont excessives
 et mettent en danger votre budget
 que vous avez bien voulu accepter sans verifications préalable de ses comptes le précédant rappel de charges et la réévaluation de vos provisions mais que là ça devient franchement abusif

et que donc pour en avoir le coeur net vous allez porter l'affaire devant le tribunal d'instance


car les jurisprudences disent aussi 
 charges locatives jurisprudence
https://www.inc-conso.fr/user/login?destination=node/4611
* La bailleresse qui a sous-évalué la provision et s'est abstenue de procéder à des régularisations annuelles a causé préjudice au locataire en le rendant débiteur de manière imprévue d'une somme importante. Ce préjudice est réparé par l'allocation de 500 € au titre des dommages et intérêts. (CA Paris 6e ch. B, 26 juin 2008, RG no 06/06 352, AJDI novembre 2008, p. 858.)

 et
Le défaut de régularisation annuelle
* L'absence de régularisation interdit au bailleur de réclamer les charges tant échues qu'à échoir. (CA Paris 6e ch. C, 20 mars 2007, RG no 05/09 544.)

 donc sous evaluer les charges est une faute et ne pas faire de regul annuelle
en est une autre

il existe une autre jurisprudence qui dit
* Les charges locatives ne sont dues qu'autant que le bailleur a communiqué au locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ; et qu'il tient à sa disposition, fût-ce devant lui, les pièces justificatives de ces charges. À défaut, le locataire peut agir en répétition de l'indu. (Cass. civ. III, 8 décembre 2010, pourvoi no 09-71 124.)

 
apres il faudrait aussi demander une copie de votre bail car la loi dit
Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
-la consistance et la destination de la chose louée ;
-la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ; (...)
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

 donc si ces mentions ne figurent pas au bail
 ou si ces documents ne vous ont pas été remis ce sera une autre source de contestation
 et de demande de remboursement de l'indu


*Commentez une (cette) REPONSE en choisissant "Ajouter Un Commentaire" sous la (cette) réponse (SAUF sous la Question Initiale), **choisissez "REPONDRE" (en bleu) pour Réponse à question initiale Cdt

degoutux · Answer

Merci beaucoup pour ce retour très exhaustif qui me laisse espérer que la bonne foi prime encore.

Le temps d'assimiler ...

Quel serait, selon vous, le meilleur moyen d'agir (pour en avoir le coeur net) à moindres frais.

Quid de cette version qui prétend que le bailleur à le droit de ' rappeler '  les charges récupérables sur 5 ans (sauf si le locataire lui a demandé une régularisation annuellement et qu'il n'a pas été entendu) ?

PSD · Answer

bonjour,    Vous dites que votre bail n'est qu'un état des lieux.

Ce qui voudrait dire que vous n'avez pas eu un véritable bail ???

Essayez de contacter l'ADIL avec tous vos éléments. c'est gratuit, des juristes vous conseilleront gratuitement.

S'il n'y a pas de bail écrit, c'est un bail oral, et il ne peut pas vous augmenter le loyer dans ce cas.

degoutux · Answer

Ma réponse n'apparait pas.
Oui, chauffage collectif et eau sont compris mais je ne m'explique pas le différentiel 2006/2007, même en prenant en compte l'augmentation du prix du gaz.
Je me démène pour récupérer tous justificatifs et reviens vers vous.

Merci

degoutux · Answer

Bonjour,

2 mois plus tard, nous sommes toujours au point mort... mais la situation à évolué.

Rapport à l'équivalent de 8 mois de loyers demandé en guise de rappel de charges, nous avons adressé au propriétaire une LR, il y a plus d'un mois et demi, ce dernier à mis 3 semaines à la retirer ... nous sommes toujours dans l'attente des justificatifs demandés.

D'autre part, j'ai entrepris des démarches avec le 1% logement de mon entreprise et ai trouvé un appartement, libre, beaucoup plus grand et beaucoup moins cher ... je ne devrais pas tarder à signer le bail qui devrait être effectif au 11 octobre. Des que la commission à accepté mon dossier, j'ai envoyé mon préavis à mon bailleur, qui, toujours empli de bonne volonté, n' a toujours pas daigné le retirer à la poste.

D'où mes questions :
- le préavis ne prend t il effet qu'a la réception du recommandé ?
- que faire si le bailleur n'en prends pas note (je l'ai également fait par message téléphonique)

Nous avons conscience que nous allons devoir, pendant un certain laps de temps, payer 2 loyers en même temps, j'ai pris mes disposition mais, sans réponse de sa part, quels sont nos recours ? (sous location ? etc...).

Enfin, nous nous sommes procurés, par d'autre biais tous les dossiers rapport aux charges, en remontant jusqu'en 2005 (2 ans avant notre emménagement) afin de déterminer, comme nous le pensons, s'il y a eu une sous estimation et négligence  de sa part à l'emménagement ... je suis dans l'attente d'un RV avec un conseil, pour éplucher tout ça, la semaine prochaine.

Pour répondre, une fois de plus aux questions, dans nos charges actuelles, sont compris, chauffage collectif et eau (nous disposons d'un ballon pour la chauffer).

par avance merci de vos conseils.


CDLT.


Jmarc

degoutux · Answer

merci. super.

la loi m'autorise t elle a sous-louer 2 mois pendant mon préavis, car le bailleur a l'air d'avoir clairement l'intention de nous mettre des battons dans les roues (ce qui est de bonne guerre me direz-vous) ?
d'autre part, s'il s'avérait au regard des documents glaner par les autres propriétaires et locataires de l'immeuble, que le différentiel d'une année sur l'autre après notre arrivée ne justifiait pas les 6000€ de rappel demandé, quels seraient nos recours juridiques en saisissant un tribunal ? faudrait il qualifier une plainte particulière ?

merci encore de votre aide.

degoutux · Answer

Désolé pour toutes ces questions,

mais, en partant du principe que le bailleur a mis presque 3 semaines a retirer le dernier recommandé, ne pourrais-je pas, dores et déjà, mandater un huissier, pour lui stipuler notre préavis ???

Double rappel de charges record

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