Problème de syndic et charges annuelles
MARSOLINE
Messages postés
10
Date d'inscription
mercredi 29 mai 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
8 décembre 2013
-
Modifié par kasom le 29/05/2013 à 16:22
marmenard - 30 mai 2013 à 18:47
marmenard - 30 mai 2013 à 18:47
A voir également:
- Problème de syndic et charges annuelles
- 3 fois le loyer avec ou sans charges - Forum Louer un logement
- Un syndic peut il mettre des amendes - Forum Immobilier
- Modèle lettre contestation charges locatives - Guide
- Reddition de charges - Forum Immobilier
- Apl loyer avec ou sans charges - Forum CAF
15 réponses
catmanus
Messages postés
164
Date d'inscription
lundi 22 avril 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
28 juin 2013
55
29 mai 2013 à 15:46
29 mai 2013 à 15:46
Bonjour,
si votre syndic ne respecte pas la loi, cela nous vous autorise pas à en faire autant.
La loi impose le paiement des loyers, au propriétaire ou à son mandataire, sauf décision de justice.
Par contre, si votre syndic ne transmet pas ces documents, c'est que cette obligation revient à votre propriétaire. Faites les recommandés à son intention.
Ne pas payer le dernier loyer conduira à avoir une retenue sur votre caution (et d'éventuelles poursuites).
si votre syndic ne respecte pas la loi, cela nous vous autorise pas à en faire autant.
La loi impose le paiement des loyers, au propriétaire ou à son mandataire, sauf décision de justice.
Par contre, si votre syndic ne transmet pas ces documents, c'est que cette obligation revient à votre propriétaire. Faites les recommandés à son intention.
Ne pas payer le dernier loyer conduira à avoir une retenue sur votre caution (et d'éventuelles poursuites).
MARSOLINE
Messages postés
10
Date d'inscription
mercredi 29 mai 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
8 décembre 2013
29 mai 2013 à 16:09
29 mai 2013 à 16:09
Bonjour,
merci pour ces informations, mais comment puis je etre sure que le syndic me rendra ma caution au final ? puisqu'il ne me répond pas malgré mes relances de LR.AR. ainsi que les courriers également adressés au propriétaire en LR.AR. ?
Je sais qu'il ne faut pas agir aussi mal, mais que faire par rapport à des personnes qui ne respectent meme pas leurs obligations ?
Cordialement,
MARSOLINE
merci pour ces informations, mais comment puis je etre sure que le syndic me rendra ma caution au final ? puisqu'il ne me répond pas malgré mes relances de LR.AR. ainsi que les courriers également adressés au propriétaire en LR.AR. ?
Je sais qu'il ne faut pas agir aussi mal, mais que faire par rapport à des personnes qui ne respectent meme pas leurs obligations ?
Cordialement,
MARSOLINE
catmanus
Messages postés
164
Date d'inscription
lundi 22 avril 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
28 juin 2013
55
29 mai 2013 à 16:23
29 mai 2013 à 16:23
Vous ne pouvez pas être sure.
De mon expérience personnel, l'agence n'a pas rendu la caution, sans raison, sans EDL de sortie. Elle est restée sans réponse à un courrier d'avocat.
Il faut savoir qu'elle était dans son tort, mais que pour le faire valoir, il faut engager une procédure à nos frais, ce qui ne vaut pas le coût.
Bon courage
De mon expérience personnel, l'agence n'a pas rendu la caution, sans raison, sans EDL de sortie. Elle est restée sans réponse à un courrier d'avocat.
Il faut savoir qu'elle était dans son tort, mais que pour le faire valoir, il faut engager une procédure à nos frais, ce qui ne vaut pas le coût.
Bon courage
MARSOLINE
Messages postés
10
Date d'inscription
mercredi 29 mai 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
8 décembre 2013
29 mai 2013 à 16:37
29 mai 2013 à 16:37
Alors si je comprends bien l'agence ou le syndic peuvent faire ce qu'ils veulent et nous nous n'avons pas le droit de transgresser les lois ?
Il est vrai que pour le particulier, les frais de procédure sont longs et couteux et des fois cela ne vaut pas le cout par rapport au DG; Mais cela est scandaleux de voir que les locataires ne sont pas protégés des malversations d'agence ou de syndic.
Si je ne paie pas mon dernier loyer, le syndic le déduira forcément de la caution, mais cela vaut il le cout pour lui de faire une procédure à mon encontre qui seron longue et couteuse juste pour un loyer ou un DG ?
Il est vrai que pour le particulier, les frais de procédure sont longs et couteux et des fois cela ne vaut pas le cout par rapport au DG; Mais cela est scandaleux de voir que les locataires ne sont pas protégés des malversations d'agence ou de syndic.
Si je ne paie pas mon dernier loyer, le syndic le déduira forcément de la caution, mais cela vaut il le cout pour lui de faire une procédure à mon encontre qui seron longue et couteuse juste pour un loyer ou un DG ?
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre question
catmanus
Messages postés
164
Date d'inscription
lundi 22 avril 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
28 juin 2013
55
29 mai 2013 à 16:48
29 mai 2013 à 16:48
On peut imaginer qu'il ne fera pas de procédure, puisqu'il ne perdra pas d'argent.
MARSOLINE
Messages postés
10
Date d'inscription
mercredi 29 mai 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
8 décembre 2013
29 mai 2013 à 16:50
29 mai 2013 à 16:50
Merci pour ces précieux conseils qui me confortent dans mon choix.
Bien cordialement,
Marsoline
Bien cordialement,
Marsoline
Bonjour
Un syndic ne communique qu'avec le propriétaire et pas le locataire de ce propriétaire
Donc pas de réponse du syndic
En location votre interlocuteur est le proprio
lui avez vous fait un reco AR de fin de bail ?
Bail fini et clés rendues et EDL fait (un exemplaire vous revient de droit)
le proprio dispose de 2 mois pour vous faire une régulation et vous rendre le DG amputé du solde de charges et des dégâts marqués sur l'EDL
Dans votre cas le syndic transmet les dépenses immeuble au proprio qui lui vous fait une régulation ou RAZ du compte charges
Un syndic gères des centaines d'immeubles et autre chose à faire que de répondre à un locataire
Un syndic ne communique qu'avec le propriétaire et pas le locataire de ce propriétaire
Donc pas de réponse du syndic
En location votre interlocuteur est le proprio
lui avez vous fait un reco AR de fin de bail ?
Bail fini et clés rendues et EDL fait (un exemplaire vous revient de droit)
le proprio dispose de 2 mois pour vous faire une régulation et vous rendre le DG amputé du solde de charges et des dégâts marqués sur l'EDL
Dans votre cas le syndic transmet les dépenses immeuble au proprio qui lui vous fait une régulation ou RAZ du compte charges
Un syndic gères des centaines d'immeubles et autre chose à faire que de répondre à un locataire
MARSOLINE
Messages postés
10
Date d'inscription
mercredi 29 mai 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
8 décembre 2013
29 mai 2013 à 17:01
29 mai 2013 à 17:01
oui je comprends, mais c'est bien le syndic qui s'occupe de tout, nous n'avons pas eu affaire au propriétaire à aucun moment, ni pour la signature ou autre document à signer;
Le propriétaire a donc donné mandat au syndic pour s'occuper de tout, donc pour moi le seul interlocuteur est le syndi.
Tous les courriers LR.AR. adressés au syndic ont été également envoyés au propriétaire en LR.AR mais sans aucune réponse de sa part à aucun moment.
Si je me réfère aux problèmes que je subis depuis 2010 avec le syndic pour obtenir le détail de mes charges, je ne peux pas en l'occurence faire confiance à ce syndic pour qu'il effectue le remboursement de mon DG. Il faudrait que je connaisse le détail de mes charges depuis 2010 pour que mon DG soit amputé du solde des charges et préjudices éventuels. Mais à ce jour, je n'obtiens aucun élément du syndic concernant la régularisation annuelle de mes charges.....
Le propriétaire a donc donné mandat au syndic pour s'occuper de tout, donc pour moi le seul interlocuteur est le syndi.
Tous les courriers LR.AR. adressés au syndic ont été également envoyés au propriétaire en LR.AR mais sans aucune réponse de sa part à aucun moment.
Si je me réfère aux problèmes que je subis depuis 2010 avec le syndic pour obtenir le détail de mes charges, je ne peux pas en l'occurence faire confiance à ce syndic pour qu'il effectue le remboursement de mon DG. Il faudrait que je connaisse le détail de mes charges depuis 2010 pour que mon DG soit amputé du solde des charges et préjudices éventuels. Mais à ce jour, je n'obtiens aucun élément du syndic concernant la régularisation annuelle de mes charges.....
Re
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
MARSOLINE
Messages postés
10
Date d'inscription
mercredi 29 mai 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
8 décembre 2013
29 mai 2013 à 18:18
29 mai 2013 à 18:18
Oui je connais ces textes de loi pour les avoir consultés maintes et maintes fois. Cependant, depuis mon entrée dans les lieux en 2010, je paie tous les mois sans exception et ce, jusqu'à aujourd'hui le meme montant de provisions sur charges alors qu'il devrait etre révisé chaque année, ce qui n'est pas logique.
Mon décompte de charges devrait m'etre adressé une fois par an ce qui n'est pas le cas aujourd'hui.
Il est anormal que l'on ne puisse obtenir ces documents sauf à engager une procédure longue et couteuse.
Pour l'instant, il n'est pas possible de savoir si les charges excèdent ou le contraire le montant des provisions puisque le syndic fait de la rétention d'informations.
Mon décompte de charges devrait m'etre adressé une fois par an ce qui n'est pas le cas aujourd'hui.
Il est anormal que l'on ne puisse obtenir ces documents sauf à engager une procédure longue et couteuse.
Pour l'instant, il n'est pas possible de savoir si les charges excèdent ou le contraire le montant des provisions puisque le syndic fait de la rétention d'informations.
Re
Vous dites procédure longue et couteuse. ? mais pas du tout
long sans doute les tribunaux sont surchargés , mais pas couteux 35€ TTC
Vous souhaitez avoir des précisions sur le montant annuel des charges locatives
Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ? Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions.
N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues. Mais, pour une première demande, la lettre recommandée ne s'impose pas, et un courrier simple suffit.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 dernier alinéa, prévoit que, «un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires».
Madame, Monsieur,
Vous ne m'avez pas fait parvenir la régularisation des charges pour l'année passée,
Aussi vous serais-je reconnaissant(e)
(1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.
(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.
(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
(Signature)
Après 8 jours sans réponse la même en reco AR et vous en gardez un double et preuve de dépôt de la poste
encore 8 jours et sans réponse cohérente
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml
le cout sera de 35€ TTC
à rembourser par le perdant au titre des dépens et je vous assure que ce ne sera pas vous . Au juge de proximité et vous demanderez a ce que les frais de signification par huissier soient mis a la charge du débiteur.+ l'application de l'article 700 pour frais de courrier AR+ dommages et intérêts 500 € (minimum pour retenue abusive du DG ) plus vos frais de transport au tribunal + votre perte de salaire tous frais qui n'aurait pas eu lieu si loi du 6 juillet 1989, respectée + frais de passage au tribunal 35 €
Ne pas payer le dernier loyer vous met en illégalité et un juge n'aime pas
cordialement
Vous dites procédure longue et couteuse. ? mais pas du tout
long sans doute les tribunaux sont surchargés , mais pas couteux 35€ TTC
Vous souhaitez avoir des précisions sur le montant annuel des charges locatives
Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ? Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions.
N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues. Mais, pour une première demande, la lettre recommandée ne s'impose pas, et un courrier simple suffit.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 dernier alinéa, prévoit que, «un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires».
Madame, Monsieur,
Vous ne m'avez pas fait parvenir la régularisation des charges pour l'année passée,
Aussi vous serais-je reconnaissant(e)
(1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.
(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.
(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
(Signature)
Après 8 jours sans réponse la même en reco AR et vous en gardez un double et preuve de dépôt de la poste
encore 8 jours et sans réponse cohérente
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml
le cout sera de 35€ TTC
à rembourser par le perdant au titre des dépens et je vous assure que ce ne sera pas vous . Au juge de proximité et vous demanderez a ce que les frais de signification par huissier soient mis a la charge du débiteur.+ l'application de l'article 700 pour frais de courrier AR+ dommages et intérêts 500 € (minimum pour retenue abusive du DG ) plus vos frais de transport au tribunal + votre perte de salaire tous frais qui n'aurait pas eu lieu si loi du 6 juillet 1989, respectée + frais de passage au tribunal 35 €
Ne pas payer le dernier loyer vous met en illégalité et un juge n'aime pas
cordialement
MARSOLINE
Messages postés
10
Date d'inscription
mercredi 29 mai 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
8 décembre 2013
29 mai 2013 à 21:01
29 mai 2013 à 21:01
Merci pour l'ensemble de ces renseignements, mais j'ai préparé aujourd'hui, une demande de conciliation auprès de la Direction départementale de l'essonne, car je n'ai toujours aucune nouvelle de mon syndic, j'ai donc constitué mon dossier que je dois envoyer en LR.AR.
Pensez vous que le juge de proximité serait plus approprié ?
Bien cordialement,
Marsoline
Pensez vous que le juge de proximité serait plus approprié ?
Bien cordialement,
Marsoline
Re
Un conciliateur tente de concilier bref du bla bla
Un juge émet un jugement immédiatement applicable
Normalement vous devez faire convoquer le propriétaire et par défaut le mandataire
même si c'est le syndic
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml
Avec un conciliateur Si les parties ne trouvent pas de solution amiable, l'une ou l'autre d'entre elles peut saisir à nouveau le même juge de proximité pour trancher le différend au terme d'un procès civil
Un conciliateur tente de concilier bref du bla bla
Un juge émet un jugement immédiatement applicable
Normalement vous devez faire convoquer le propriétaire et par défaut le mandataire
même si c'est le syndic
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml
Avec un conciliateur Si les parties ne trouvent pas de solution amiable, l'une ou l'autre d'entre elles peut saisir à nouveau le même juge de proximité pour trancher le différend au terme d'un procès civil
MARSOLINE
Messages postés
10
Date d'inscription
mercredi 29 mai 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
8 décembre 2013
30 mai 2013 à 17:37
30 mai 2013 à 17:37
Bonjour et merci pour toutes ces informations, j'ai téléphoné ce matin à la Chambre départementale de Conciliation, j'ai envoyé un dossier complet et j'ai rendez vous le 9 juillet 2013 devant cette Chambre ou seront convoqués le syndic et le propriétaire.
Espérons que cela débouche sur quelque chose de positif.
Merci encore une fois pour tous vos conseils.
Marsoline
Espérons que cela débouche sur quelque chose de positif.
Merci encore une fois pour tous vos conseils.
Marsoline
Merci, de rien c'est bien le rôle de CCM
et des ses répondeurs bénévoles
N'y allez pas sans billes je vous autorise à a copier mes posts en double voir les modifier pour ne garder que le principal
si le dépôt de garantie est à réclamer a 2 mois de remise ds clés
il n'en est pas de même dune régulation ,c'est chaque année
cordialement à vous entre "mar"
et des ses répondeurs bénévoles
N'y allez pas sans billes je vous autorise à a copier mes posts en double voir les modifier pour ne garder que le principal
si le dépôt de garantie est à réclamer a 2 mois de remise ds clés
il n'en est pas de même dune régulation ,c'est chaque année
cordialement à vous entre "mar"
La législation juridique et financière évolue en permanence...