PTZ et taux d'endettement

Bonjour,

Souhaitant acquérir un appartement neuf en primo-accession, je prends rendez-vous avec mon banquier pour faire une simulation savoir si je peux prendre un T3 ou un T2.

Par un concours de circonstance, mon revenu fiscal de 2011 est de 11000 euros ( en 2012 il sera 19000) donc le PTZ de 18060 est a rembourser sur 25 ans avec un différé de 14 ans.

Mon prêt principal a un taux ultra-compétitif sur 20 ans ( 4.1%.........) me donne des mensualités de 468€.

Maintenant là où ça me bloque c'est que pour rembourser le PTZ il prend les mensualités sur 11 ans dans son calcul (soit 136) et les additionne au 470 et donc j'ai (470+136) 606 euros de mensualité et je me retrouve a 36% d endettement donc ça ne passe pas....

Ce que je ne comprends pas c'est que si je paie sur 25 ans le PTZ par mois sans différé ça me fait du 60 euros et donc bien - en endettement. Et MEME si j'emprunte le montant du PTZ à leur taux prohibitif je me retrouve avec un taux d'endettement inférieur vu que c'est sur 20 ans.

Est-ce que son raisonnement est logique? Est-ce que cela fonctionne comme ça?

Je n'ai pas voulu lui en parler au vu des taux qu'il me proposé j'ai préféré laissé coulé, sachant qu'étant fonctionnaire avec une très bonne capacité d'épargne et que j'ai tous chez eux (assurance compte .... )

Par avance merci,
Cordialement