Taux d'endettement dans le cas d'un bon revenu
Albert02
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Poisson92100 Messages postés 27163 Statut Membre -
Poisson92100 Messages postés 27163 Statut Membre -
Bonjour,
Après plusieurs recherche, je trouve des informations contradictoires donc je préfère demander ici et faire une "étude de cas" me concernant...
Je suis salarié en CDI à 4 600 € net mensuel depuis peu. Mon amie est salariée en CDI avec 1 500 € net mensuel. Soit 6 100 € net mensuel sûr (car CDI).
Notre objectif dans la vie, c'est avant tout une très belle maison ! En gros : la mieux possible par rapport à nos revenus.
Mais je me retrouve confronté à une absurdité : le taux d'endettement et son fameux 33% maxi !
Je m'explique : nous vivions jusque là avec des revenus plus modeste : 3 900 € net mensuel pour le couple. Nous avons un loyer de 700€. Malgré ça, nous mettions 1 500 € de côté par mois car nous ne sommes pas très dépensiers. Pas de gros voyages, pas de BMW, pas de nouveau jean à 70 € toutes les semaines, pas de resto toutes les semaines, etc.
Ainsi, nous pouvions raisonnablement supporter des mensualités de 2 000 € pour un crédit immobilier à l'époque. Et il reste encore un peu de marge.
Or ! Alors que nos revenus vont augmenter de 2 200 € net mensuel, on nous dit ici et là que notre mensualité limite se situerait justement à 2 000 € !! Car environ 1/3 de 6 100 €... C'est absolument hallucinant !!
Oui j'entends déjà dire : "Et si vous devez racheter une nouvelle voiture ? Et vos impôts vont augmenter !"
Ce sont effectivement deux bons arguments mais vite éloignés car de 1 la voiture je m'en moque (tant que ça roule) donc aujourd'hui d'occasion ça coûte pas grand chose. Et 2, je tiens compte des impôts dans mon calcul !
C'est pourquoi j'estime qu'on devrait pouvoir nous accorder 3 000 € de mensualité. Avec les taux actuels et une durée de 25 ans, cela nous donne un emprunt de près de 700 000 € !! Auquel s'ajoutera notre apport. Bref, là on y est dans une belle maison (je précise que je suis en province dans le Nord de la France...).
Mes trois questions sont donc :
1. Comment se fait-il qu'une banque puisse accepter un prêt avec 1 000 € de mensualité à un couple qui touche 3 000 € net (soit 2 000 € de reste à vivre) et refuser un prêt avec 3 000 € de mensualité à un couple qui touche 6 000 € net (soit 3 000 € de reste à vivre) ?
2. Ne pensez-vous pas que la banque devrait plutôt calculer le reste à vivre net d'impôt plutôt que le taux d'endettement ?
3. Est-ce que mon prêt (3 000 € de mensualité pour 6 100 € de revenus nets) a une chance d'être accepté par une banque si celle-ci constate une capacité d'épargne au-delà des critères du crédit demandé ? Je ne sais pas si je suis clair : en gros si on met 3500 € de côté malgré notre loyer de 700 €, est-ce que ça peut convaincre la banque qu'on pourra payer 3 000 € sans problème (surtout qu'on n'aura plus de loyer...) ? Si oui est-ce que quelqu'un a une idée d'une banque qui pourrait fonctionner sur ce raisonnement ? Car je sais que toutes n'ont pas les mêmes méthodes.
Désolé pour ce long message et donc merci d'avance à quiconque pourra me répondre et/ou m'apporter son expérience.
Après plusieurs recherche, je trouve des informations contradictoires donc je préfère demander ici et faire une "étude de cas" me concernant...
Je suis salarié en CDI à 4 600 € net mensuel depuis peu. Mon amie est salariée en CDI avec 1 500 € net mensuel. Soit 6 100 € net mensuel sûr (car CDI).
Notre objectif dans la vie, c'est avant tout une très belle maison ! En gros : la mieux possible par rapport à nos revenus.
Mais je me retrouve confronté à une absurdité : le taux d'endettement et son fameux 33% maxi !
Je m'explique : nous vivions jusque là avec des revenus plus modeste : 3 900 € net mensuel pour le couple. Nous avons un loyer de 700€. Malgré ça, nous mettions 1 500 € de côté par mois car nous ne sommes pas très dépensiers. Pas de gros voyages, pas de BMW, pas de nouveau jean à 70 € toutes les semaines, pas de resto toutes les semaines, etc.
Ainsi, nous pouvions raisonnablement supporter des mensualités de 2 000 € pour un crédit immobilier à l'époque. Et il reste encore un peu de marge.
Or ! Alors que nos revenus vont augmenter de 2 200 € net mensuel, on nous dit ici et là que notre mensualité limite se situerait justement à 2 000 € !! Car environ 1/3 de 6 100 €... C'est absolument hallucinant !!
Oui j'entends déjà dire : "Et si vous devez racheter une nouvelle voiture ? Et vos impôts vont augmenter !"
Ce sont effectivement deux bons arguments mais vite éloignés car de 1 la voiture je m'en moque (tant que ça roule) donc aujourd'hui d'occasion ça coûte pas grand chose. Et 2, je tiens compte des impôts dans mon calcul !
C'est pourquoi j'estime qu'on devrait pouvoir nous accorder 3 000 € de mensualité. Avec les taux actuels et une durée de 25 ans, cela nous donne un emprunt de près de 700 000 € !! Auquel s'ajoutera notre apport. Bref, là on y est dans une belle maison (je précise que je suis en province dans le Nord de la France...).
Mes trois questions sont donc :
1. Comment se fait-il qu'une banque puisse accepter un prêt avec 1 000 € de mensualité à un couple qui touche 3 000 € net (soit 2 000 € de reste à vivre) et refuser un prêt avec 3 000 € de mensualité à un couple qui touche 6 000 € net (soit 3 000 € de reste à vivre) ?
2. Ne pensez-vous pas que la banque devrait plutôt calculer le reste à vivre net d'impôt plutôt que le taux d'endettement ?
3. Est-ce que mon prêt (3 000 € de mensualité pour 6 100 € de revenus nets) a une chance d'être accepté par une banque si celle-ci constate une capacité d'épargne au-delà des critères du crédit demandé ? Je ne sais pas si je suis clair : en gros si on met 3500 € de côté malgré notre loyer de 700 €, est-ce que ça peut convaincre la banque qu'on pourra payer 3 000 € sans problème (surtout qu'on n'aura plus de loyer...) ? Si oui est-ce que quelqu'un a une idée d'une banque qui pourrait fonctionner sur ce raisonnement ? Car je sais que toutes n'ont pas les mêmes méthodes.
Désolé pour ce long message et donc merci d'avance à quiconque pourra me répondre et/ou m'apporter son expérience.
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5 réponses
Bonjour,
En effet, le taux d'endettement se situe à 33 %, certaine banque accepte de monter jusqu'à 39 %.
Même si vous dites que vous êtes en capacité d'aller au delà, la banque est contrainte par la réglementation de ne pas surendetter un ménage car si dans le futur vous tombez en impayés, votre avocat n'hésitera pas de s'engouffrer dans la brèche pour mettre en cause la banque et obtenir une annulation du contrat de prêt et renoncer au capital emprunté.
Si vous parvenez à obtenir un crédit immobilier avec un taux d'endettement de 33%, avec ce seul crédit, considérez cela comme une aubaine permise par votre bon revenu.
En effet, le taux d'endettement se situe à 33 %, certaine banque accepte de monter jusqu'à 39 %.
Même si vous dites que vous êtes en capacité d'aller au delà, la banque est contrainte par la réglementation de ne pas surendetter un ménage car si dans le futur vous tombez en impayés, votre avocat n'hésitera pas de s'engouffrer dans la brèche pour mettre en cause la banque et obtenir une annulation du contrat de prêt et renoncer au capital emprunté.
Si vous parvenez à obtenir un crédit immobilier avec un taux d'endettement de 33%, avec ce seul crédit, considérez cela comme une aubaine permise par votre bon revenu.
Bonjour
N'oubliez pas l'adage: on ne prête qu'aux riches: or,être riche ne se mesure pas aux possibilités de remboursement, mais par rapport à ce que l'on possède déjà; malgré vos salaires pour un banquier vous êtes pour l'instant des pauvres...
N'oubliez pas l'adage: on ne prête qu'aux riches: or,être riche ne se mesure pas aux possibilités de remboursement, mais par rapport à ce que l'on possède déjà; malgré vos salaires pour un banquier vous êtes pour l'instant des pauvres...
Malheureusement je pense que vous êtes le plus proche de la vérité parmi nous tous.
Mais, sans prétention, est-ce que la banque ne peut pas être intéressée par notre profil ? Et donc avoir un intérêt à accepter notre prêt ? Sous "menace" d'aller voir une banque concurrente ?
Même si je me doute qu'on est loin d'être parmi les "meilleurs clients" car finalement peu de richesse acquise pour l'instant. Mais je viens de voir d'après un simulateur que 95% des foyers français possèdent un revenu inférieur au notre.
Mais, sans prétention, est-ce que la banque ne peut pas être intéressée par notre profil ? Et donc avoir un intérêt à accepter notre prêt ? Sous "menace" d'aller voir une banque concurrente ?
Même si je me doute qu'on est loin d'être parmi les "meilleurs clients" car finalement peu de richesse acquise pour l'instant. Mais je viens de voir d'après un simulateur que 95% des foyers français possèdent un revenu inférieur au notre.
Bonjour
J'ai vu des dossiers avec plus de 50% d'endettement mais il y avait un patrimoine locatif important en sus des salaires
vous avez quoi comme apport ? c'est un critère si vous voulez tentez de dépasser 33% de taux d'effort
J'ai vu des dossiers avec plus de 50% d'endettement mais il y avait un patrimoine locatif important en sus des salaires
vous avez quoi comme apport ? c'est un critère si vous voulez tentez de dépasser 33% de taux d'effort
pour dépasser les 33% vous pouvez
- vous adresser à votre banque (c'est elle qui voit le mieux vos capacité d'épargne) et tenter 35%
- faire un prêt très long (du genre 25 ans) en négociant des remboursement anticipé SANS frais...et utiliser votre épargne pour faire des remboursement chaque fois que possible
Demander en parallèle dans une autre banque un/des prêt consommation (le prêt a venir de la banque A n'apparait pas dans votre dossier banque B et réciproquement) - inconvénient cela ne fera pas de grosse sommes, la durée est limité à au plus 8 ans et le taux est nettement plus qu'un prêt immo
- vous adresser à votre banque (c'est elle qui voit le mieux vos capacité d'épargne) et tenter 35%
- faire un prêt très long (du genre 25 ans) en négociant des remboursement anticipé SANS frais...et utiliser votre épargne pour faire des remboursement chaque fois que possible
Demander en parallèle dans une autre banque un/des prêt consommation (le prêt a venir de la banque A n'apparait pas dans votre dossier banque B et réciproquement) - inconvénient cela ne fera pas de grosse sommes, la durée est limité à au plus 8 ans et le taux est nettement plus qu'un prêt immo
Merci pour vos idées.
Concernant un taux de 35% au lieu de 33%, au vu de notre projet, cela ne changera pas grand chose. Quelques mois de patience reviendront au même...
Le long prêt c'est déjà notre intention (justement autour de 25 ans).
Le prêt à la consommation ça peut effectivement être pas mal mais j'ai peur de sa réalisation pratique et de l'interaction entre le constructeur (si on fait construire) et la banque... Je vais devoir m'expliquer à un moment donné...
Concernant un taux de 35% au lieu de 33%, au vu de notre projet, cela ne changera pas grand chose. Quelques mois de patience reviendront au même...
Le long prêt c'est déjà notre intention (justement autour de 25 ans).
Le prêt à la consommation ça peut effectivement être pas mal mais j'ai peur de sa réalisation pratique et de l'interaction entre le constructeur (si on fait construire) et la banque... Je vais devoir m'expliquer à un moment donné...
vos avez omis d'évoque ce "faire construire"
Ca veut dire double charge pendant un an : le loyer ou vous logez ET les intérêt de votre prêt
Et désolé 60000 d'apport pour un projet de 1 000 000 c'est insuffisant pour convaincre une banque de dépasser 33%...entre 100K et 200K la oui cela deviens un bon argument
Ca veut dire double charge pendant un an : le loyer ou vous logez ET les intérêt de votre prêt
Et désolé 60000 d'apport pour un projet de 1 000 000 c'est insuffisant pour convaincre une banque de dépasser 33%...entre 100K et 200K la oui cela deviens un bon argument
Oui oui je sais bien que 60 K c'est insuffisant pour 1 000 K. Je n'ai pas forcément pour projet une maison à 1 000 K non plus. Disons plutôt vers les 700 K ou 800 K. Et on part plutôt pour un lancement vers 2020 voir 2021, ce qui impliquera un apport de 150 K environ... Donc 150 K d'apport pour 700 K à financer, connaissant nos salaires, je ne pense pas impossible notre projet.
Et il me semble que les intérêts du prêt n'agiront pas sur notre budget puisqu'on resterait de toute façon "créditeur" sur cette période d'attente.
Et il me semble que les intérêts du prêt n'agiront pas sur notre budget puisqu'on resterait de toute façon "créditeur" sur cette période d'attente.
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Bonjour,
En effet, le taux d'endettement est un critère, mais ce n'est pas le seul !
Il y a aussi la qualité du bien, la durée du prêt, le secteur d'activité, l'apport personnel, etc.
Un CDI est une bonne garantie, mais pas intangible (même dans une "grosse boîte").
Chaque banque a son évaluation de risques et ses propres tables de décision.
Tentez votre chance auprès de plusieurs banques ou courtiers et adaptez votre stratégie financière.
Vous pouvez aussi acheter moins ambitieux et revendre dans quelques années avec un bon apport venant de cette vente.
De toute façon il n'y a pas de "droit au prêt", c'est la banque qui décide !
En effet, le taux d'endettement est un critère, mais ce n'est pas le seul !
Il y a aussi la qualité du bien, la durée du prêt, le secteur d'activité, l'apport personnel, etc.
Un CDI est une bonne garantie, mais pas intangible (même dans une "grosse boîte").
Chaque banque a son évaluation de risques et ses propres tables de décision.
Tentez votre chance auprès de plusieurs banques ou courtiers et adaptez votre stratégie financière.
Vous pouvez aussi acheter moins ambitieux et revendre dans quelques années avec un bon apport venant de cette vente.
De toute façon il n'y a pas de "droit au prêt", c'est la banque qui décide !
Je vous remercie pour votre réponse rapide.
Néanmoins, sans vouloir vous vexer, votre réponse ne m'avance pas beaucoup.
En effet, m'expliquer que je peux revoir ma stratégie (prix, achat puis revente avec meilleur achat, attendre d'avoir plus d'apport) c'est quelque chose que je sais déjà.
Pensez bien que j'ai déjà réfléchi à tout ça...
En fait, mon espoir sur un tel forum c'est de trouver quelqu'un qui pourra me dire "oui c'est possible d'avoir un taux d'endettement élevé dans votre cas car c'était justement mon cas et la banque X ou Y m'a accordé mon prêt sur la base de tel ou tel raisonnement (exemple : la capacité d'épargne)".
Ou bien : "C'est impossible !! Vous devez obligatoirement attendre d'avoir plus d'apport car un tel prêt n'est jamais accordé lorsqu'il est à ce point ambitieux !".
Me dire que ce n'est pas impossible mais que ça va être compliqué, je le sais car c'est justement la raison de mon message...
Je ré-exprime donc ma demande car je n'ai peut-être pas été très clair.
Mes objectifs c'est :
1. D'obtenir les bons arguments lorsque je serai confronté au banquier pour le convaincre. Que dois-je lui dire ou lui promettre ? Et quel critère serait déterminant dans mon cas : garant, apport, etc. ? Même si comme vous le dites, tout s'analyse, y compris le bien immobilier en soi.
2. De savoir quelle banque serait prête à accorder un tel prêt : si certains savent quelque chose là-dessus.
Je ne sais pas moi, peut-être que le crédit agricole analyse le rapport entre l'argent mis de côté et les mensualités souhaités alors que la société générale possède peut-être un barème strict basé sur le taux d'endettement. Peut-être que certaines banques sont prêtes à accepter le prêt à condition d'ouvrir une assurance vie chez eux... ? J'en sais rien...
Je vous remercie encore anemonedemer.
Néanmoins, sans vouloir vous vexer, votre réponse ne m'avance pas beaucoup.
En effet, m'expliquer que je peux revoir ma stratégie (prix, achat puis revente avec meilleur achat, attendre d'avoir plus d'apport) c'est quelque chose que je sais déjà.
Pensez bien que j'ai déjà réfléchi à tout ça...
En fait, mon espoir sur un tel forum c'est de trouver quelqu'un qui pourra me dire "oui c'est possible d'avoir un taux d'endettement élevé dans votre cas car c'était justement mon cas et la banque X ou Y m'a accordé mon prêt sur la base de tel ou tel raisonnement (exemple : la capacité d'épargne)".
Ou bien : "C'est impossible !! Vous devez obligatoirement attendre d'avoir plus d'apport car un tel prêt n'est jamais accordé lorsqu'il est à ce point ambitieux !".
Me dire que ce n'est pas impossible mais que ça va être compliqué, je le sais car c'est justement la raison de mon message...
Je ré-exprime donc ma demande car je n'ai peut-être pas été très clair.
Mes objectifs c'est :
1. D'obtenir les bons arguments lorsque je serai confronté au banquier pour le convaincre. Que dois-je lui dire ou lui promettre ? Et quel critère serait déterminant dans mon cas : garant, apport, etc. ? Même si comme vous le dites, tout s'analyse, y compris le bien immobilier en soi.
2. De savoir quelle banque serait prête à accorder un tel prêt : si certains savent quelque chose là-dessus.
Je ne sais pas moi, peut-être que le crédit agricole analyse le rapport entre l'argent mis de côté et les mensualités souhaités alors que la société générale possède peut-être un barème strict basé sur le taux d'endettement. Peut-être que certaines banques sont prêtes à accepter le prêt à condition d'ouvrir une assurance vie chez eux... ? J'en sais rien...
Je vous remercie encore anemonedemer.
Essayez un forum bancaire ... https://www.moneyvox.fr/
ce sera peut être plus efficace q'un forum juridique.
ce sera peut être plus efficace q'un forum juridique.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Effectivement qu'il y ait une limite plus ou moins officielle je le conçois...
Et l'argument de l'avocat qui attaquerait la banque c'est bien vu.
Mais 33% c'est peu dans certaines situations... (J'espère ne vexer personne en disant ça, mais encore une fois c'est notre choix de vie. On veut tout mettre dans la maison comme certains veulent tout mettre dans les voitures ou les voyages)
Votre message confirme mes craintes : gagner beaucoup ne suffit pas à pouvoir acheter de suite une très belle maison (du genre une villa à près de 1 000 000 €). Même avec 10 000 € de revenus nets mensuels (et en CDI, ce qui est quasi impossible), le budget d'emprunt est de 750 000 €. Ce qui est beaucoup certes, mais on pourrait s'attendre à plus au vu du salaire. En l'occurrence en gagnant 4 000 € de moins que 10 000 €, mon emprunt autorisé pourrait être proche des 500 000 €... Soit environ 30% de différence de budget.
J'ai malheureusement l'impression que seule la patience peut permettre d'accéder à un bien de "rêve".
Il faut de l'apport !! C'est tout... Ou alors il faut que des parents donnent beaucoup à leurs enfants.
Mais en partant de rien, c'est très compliqué !
Si malgré tout quelqu'un connait une astuce (garant, négociation) pour dépasser "franchement" les 33%, je suis preneur.
39% ce serait déjà mieux en effet.
Encore merci GERDAN pour votre réponse.
Je ne dis pas que vous avez tord, je dis juste que si la banque fait un tel raisonnement, elle ne prêtera jamais !
"Si on va plus loin"
" je dis juste que si la banque fait un tel raisonnement, elle ne prêtera jamais !"
Le truc, c'est qu'on ne demande à personne d'aller "plus loin", et donc aux banques "d'appliquer un tel raisonnement".
"Il me semble que dans de telles circonstances, c'est l'assurance qui prend en charge le prêt (au moins partiellement). C'est pour ça qu'on paye une assurance non ?" En effet, mais avec un délais, qu'il faut pouvoir prévoir !
Bref. Consultez un courtier pour essayer de trouver la meilleur solution, mais vous ne pourrez pas dépasser de beaucoup les 33%, c'est certain.
Bonne journée