Taux d'endettement dans le cas d'un bon revenu

Albert02 - Modifié le 25 mars 2018 à 23:33
Poisson92100
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- 27 mars 2018 à 09:58
Bonjour,

Après plusieurs recherche, je trouve des informations contradictoires donc je préfère demander ici et faire une "étude de cas" me concernant...

Je suis salarié en CDI à 4 600 € net mensuel depuis peu. Mon amie est salariée en CDI avec 1 500 € net mensuel. Soit 6 100 € net mensuel sûr (car CDI).
Notre objectif dans la vie, c'est avant tout une très belle maison ! En gros : la mieux possible par rapport à nos revenus.
Mais je me retrouve confronté à une absurdité : le taux d'endettement et son fameux 33% maxi !

Je m'explique : nous vivions jusque là avec des revenus plus modeste : 3 900 € net mensuel pour le couple. Nous avons un loyer de 700€. Malgré ça, nous mettions 1 500 € de côté par mois car nous ne sommes pas très dépensiers. Pas de gros voyages, pas de BMW, pas de nouveau jean à 70 € toutes les semaines, pas de resto toutes les semaines, etc.
Ainsi, nous pouvions raisonnablement supporter des mensualités de 2 000 € pour un crédit immobilier à l'époque. Et il reste encore un peu de marge.
Or ! Alors que nos revenus vont augmenter de 2 200 € net mensuel, on nous dit ici et là que notre mensualité limite se situerait justement à 2 000 € !! Car environ 1/3 de 6 100 €... C'est absolument hallucinant !!

Oui j'entends déjà dire : "Et si vous devez racheter une nouvelle voiture ? Et vos impôts vont augmenter !"

Ce sont effectivement deux bons arguments mais vite éloignés car de 1 la voiture je m'en moque (tant que ça roule) donc aujourd'hui d'occasion ça coûte pas grand chose. Et 2, je tiens compte des impôts dans mon calcul !
C'est pourquoi j'estime qu'on devrait pouvoir nous accorder 3 000 € de mensualité. Avec les taux actuels et une durée de 25 ans, cela nous donne un emprunt de près de 700 000 € !! Auquel s'ajoutera notre apport. Bref, là on y est dans une belle maison (je précise que je suis en province dans le Nord de la France...).

Mes trois questions sont donc :
1. Comment se fait-il qu'une banque puisse accepter un prêt avec 1 000 € de mensualité à un couple qui touche 3 000 € net (soit 2 000 € de reste à vivre) et refuser un prêt avec 3 000 € de mensualité à un couple qui touche 6 000 € net (soit 3 000 € de reste à vivre) ?

2. Ne pensez-vous pas que la banque devrait plutôt calculer le reste à vivre net d'impôt plutôt que le taux d'endettement ?

3. Est-ce que mon prêt (3 000 € de mensualité pour 6 100 € de revenus nets) a une chance d'être accepté par une banque si celle-ci constate une capacité d'épargne au-delà des critères du crédit demandé ? Je ne sais pas si je suis clair : en gros si on met 3500 € de côté malgré notre loyer de 700 €, est-ce que ça peut convaincre la banque qu'on pourra payer 3 000 € sans problème (surtout qu'on n'aura plus de loyer...) ? Si oui est-ce que quelqu'un a une idée d'une banque qui pourrait fonctionner sur ce raisonnement ? Car je sais que toutes n'ont pas les mêmes méthodes.

Désolé pour ce long message et donc merci d'avance à quiconque pourra me répondre et/ou m'apporter son expérience.

5 réponses

GERDAN
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26 mars 2018 à 01:05
Bonjour,
En effet, le taux d'endettement se situe à 33 %, certaine banque accepte de monter jusqu'à 39 %.
Même si vous dites que vous êtes en capacité d'aller au delà, la banque est contrainte par la réglementation de ne pas surendetter un ménage car si dans le futur vous tombez en impayés, votre avocat n'hésitera pas de s'engouffrer dans la brèche pour mettre en cause la banque et obtenir une annulation du contrat de prêt et renoncer au capital emprunté.
Si vous parvenez à obtenir un crédit immobilier avec un taux d'endettement de 33%, avec ce seul crédit, considérez cela comme une aubaine permise par votre bon revenu.
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Merci GERDAN pour votre réponse.

Effectivement qu'il y ait une limite plus ou moins officielle je le conçois...
Et l'argument de l'avocat qui attaquerait la banque c'est bien vu.

Mais 33% c'est peu dans certaines situations... (J'espère ne vexer personne en disant ça, mais encore une fois c'est notre choix de vie. On veut tout mettre dans la maison comme certains veulent tout mettre dans les voitures ou les voyages)

Votre message confirme mes craintes : gagner beaucoup ne suffit pas à pouvoir acheter de suite une très belle maison (du genre une villa à près de 1 000 000 €). Même avec 10 000 € de revenus nets mensuels (et en CDI, ce qui est quasi impossible), le budget d'emprunt est de 750 000 €. Ce qui est beaucoup certes, mais on pourrait s'attendre à plus au vu du salaire. En l'occurrence en gagnant 4 000 € de moins que 10 000 €, mon emprunt autorisé pourrait être proche des 500 000 €... Soit environ 30% de différence de budget.

J'ai malheureusement l'impression que seule la patience peut permettre d'accéder à un bien de "rêve".
Il faut de l'apport !! C'est tout... Ou alors il faut que des parents donnent beaucoup à leurs enfants.
Mais en partant de rien, c'est très compliqué !

Si malgré tout quelqu'un connait une astuce (garant, négociation) pour dépasser "franchement" les 33%, je suis preneur.
39% ce serait déjà mieux en effet.

Encore merci GERDAN pour votre réponse.
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celestedu35
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26 mars 2018 à 11:16
bonjour , albert juste une question ....... et si l'un de vous se retrouvait sans emploi (ça n'arrive pas qu'aux autres il faut aussi l'envisager ..... (vous en l'occurrence puisque vous avez le plus gros salaire ) comment feriez vous avec 1500 euros et les allocs assedics ?....
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Je suis d'accord avec vous. C'est tout à fait envisageable. Mais dans ce cas, la banque ne prête jamais... Comme ça c'est sûr !... Il me semble que dans de telles circonstances, c'est l'assurance qui prend en charge le prêt (au moins partiellement). C'est pour ça qu'on paye une assurance non ?
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@celestedu35 Si on va plus loin, un salarié à 10 000 € net mensuel CDI ne pourrait emprunter que 500 € car s'il se retrouve au chomage puis qu'il est obligé de reprendre un boulot moins rémunérateur (genre à 1 500 €), cela lui fera bien 33% de son hypothétique futur salaire...
Je ne dis pas que vous avez tord, je dis juste que si la banque fait un tel raisonnement, elle ne prêtera jamais !
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Bonjour,

"Si on va plus loin"
" je dis juste que si la banque fait un tel raisonnement, elle ne prêtera jamais !"

Le truc, c'est qu'on ne demande à personne d'aller "plus loin", et donc aux banques "d'appliquer un tel raisonnement".

"Il me semble que dans de telles circonstances, c'est l'assurance qui prend en charge le prêt (au moins partiellement). C'est pour ça qu'on paye une assurance non ?"
En effet, mais avec un délais, qu'il faut pouvoir prévoir !

Bref. Consultez un courtier pour essayer de trouver la meilleur solution, mais vous ne pourrez pas dépasser de beaucoup les 33%, c'est certain.

Bonne journée
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