Bonjour à tous,
Je suis nouveau sur le forum et espère ne pas commettre d'impair.
Mise en situation:
Nous avons acheter avec ma compagne notre maison en 2004 avec un crédit sur 25 ans.
Nous avons fait des travaux d'agrandissement en 2005 avec un crédit sur 20 ans.
Aujourd'hui, nous décidons de nous séparer mais nous souhaitons (pour les enfants) que l'un de nous garde la maison.
Le problème :
1-Celui qui gardera la maison ne peut à la fois payer ce que nous devons encore aux banques et racheter la part du conjoint.
2-Si la maison reste aux noms des 2, cela engendre j'imagine des problèmes (pas d'aide financière, impots...)
La solution : Celui qui quitte la maison ne récupère pas sa part (ou pas entièrement) lors de la séparation mais ultérieurement (lors d'une vente dans le futur ou rachat futur).
La question :
Il y a t il un montage possible pour réaliser cela ou une autre solution ?
Vous remerciant par avance de vos réponses, recevez mes salutations.
Peut on imaginer (je vais essayer d'être clair) :
Il reste à payer sur la maison 100 000€. Sous forme de crédits en cours.
Donc je doit 50 000 et elle doit 50 000 (aux banques).
Si on estime la maison à ce même prix 100 000€ (inférieur bien sur à la valeur), et que je lui rachète sa part.
Je lui doit donc 50 000 quelle reverse à la banque pour rembourser son crédit (il ne lui reste rien et n'es plus propriétaire)
Cela veux dire que je doit moi les 50 000 de départ + 50 000 que j'empreinte pour acheter la part de ma compagne. La même chose que ce qui reste à payer sur la maison et la c'est jouable.
Bien sur vu comme ca, la grande perdante c'est elle, mais ne peut on pas faire une reconnaissance de dette qui m'engagerai à lui verser par exemple la moitié du prix de la maison lors de la revente.
C'est sûrement simpliste et bien sur des frais vont s'ajouter mais est ce seulement possible de sous estimer un bien et cette histoire de reconnaissance de dette est elle plausible.
Oui, vous pouvez faire ainsi et en effet une reconnaissance de dette , surtout devant notaire serait valable .
C'est une bonne solution que vous devez soumettre à votre notaire et votre banque doit aussi accepter de la désolidariser du crédit, voir si il est soldé, le probleme ne se posera plus.
Car elle ne peut plus payer un crédit immobilier pour une maison dont elle n'est plus propriétaire.
s'ils on payés tous les 2 pendant 10 ans personne ne doit rien a personne jusque là ok
si le montant des echeance = le montant du loyer probable
et que celui qui occupe le logement prend en charge le payement du credit personne ne doit toujours rien a personne ... OK ?
donc dans 10 ans quand le credit sera fini de payer la vente de la maison sera partageable 50/50
si il ya un locataire le montant du loyer appartient 50/50 aux propriétaire indivis
NB les réparations lourdes sont aussi à partager ainsi que la taxe foncière pas les petites reparations et la taxe d'habitation
d'ou l'importance du montant du loyer probable
c'est l'élement qui manque dans les données
ainsi que la valeur du bien vous dites que vous remboursez depuis dejà 10 nas mais la valeur du bien est encore = à celui du crédit restant du... ca c'est bizarre
en fait il faudrait savoir approximativement
quelle est la valeur réelle du bien à ce jour
combien il reste réellement du à la banque à ce jour
ainsi que le montant du loyer probable
Oulalalala
Vous ne lisez pas correctement l'énoncé et on tourne en rond
Il souhaite que le titre de propriété soit à son nom immédiatement puisqu'il se sépare, donc
Pas de partage dans dix ans puisque seul Monsieur sera propriétaire du bien
Le probleme qui se pose, c'est de ne pas léser Madame des dix ans de crédits payés par moitié
Voila la raison de cette reconnaissance de dette !
je crains fort que ce soit vous qui ne lisiez pas correctement depuis le debut vous êtes persuadé que cette personne veux reprendre le bien à son nom et déposséder sa compagne
mais ce n'est pas le vrai pb semble t il
laissons getlo répondre je pense que ce sera le mieux
s'il donne les elements demandés on devrait pouvoir voir comment une solutions peut être mise en place entre eux si il sont ok tous les 2 bien sur
ce n'est pas moi que vous aidez c'est getlo
donc si vous estimez que je me trompe il me semble au contraire nécessaire de vous exprimer
pour ma part je n'estime pas avoir les reponses à ceci
quelle est la valeur réelle du bien à ce jour
combien il reste réellement du à la banque à ce jour
ainsi que le montant du loyer probable
en imaginant que vos part soit 50/50 (sur le bien et sur le crédit)
bien sur que si l'un des 2 occupe la maison il doit alors à l'autre la moitié d'un loyer (selon le montant des loyers pour des biens similaires sur le secteur)
en ce cas chacun paye sa part (la moitié) du crédit et les 2 restent également propriétaire
ou
celui qui reste paye la totalité du credit à hauteur du 1/2 loyer
et selon le cas
- verse de reste à l'autre le supplement
- demande à l'autre de payer le solde de sa part mensuelle de crédit
c'est la balance entre le montant des crédit payés pour l'autre et montant des loyers versés ou du à l'autre qui fera l'équilibre des parts (ou le desequilibre entrainera une modification de fait des parts)
si l'un paye plus que l'autre la part (de droit sur le bien) de celui qui paye plus, augmentera au détriment de la part de l'autre (qui aura donc une dette à l'encontre du premier)
vos accord sur le montant du loyer doivent être écrit pour éviter toute discorde avenir
Bonjour Baileurs
Le probleme est qu'il veut que la maison soit à son nom seul sans pour autant qu'elle prenne sa part aujourd'hui et qu'elle la prenne que si il vend la maison .??? Qu'en pensez vous ?
c'est faisable
dans une indivision les parts peuvent bouger en fonction de ce que chacun apporte réellement
si par exemple monsieur reste paye le credit et en plus verse un loyer à Mme forcement sa part augmentera
s'ils vendent 10 ans après il pourra démontrer qu'il a droit a une part plus importante sur le bien
de même si Mr reste dedans paye sa part de credit ne verse pas de loyer à madame qui elle paye sa part de credit et bien là Mme pourra voir sa part augmentée en fonction des loyers que M ne lui a jamais versé
il faut voir ca de façon détachée
si par exemple l'occupant n'était ni M ni Mme
il verserait un loyer qui serait a partager entre M et Mme
et le credit serait à payer par M et Mme
après le calcul se compliquent quand les part ne sont pas égales, mais la logique reste la même
si par exemple les part sont M 70% et Mme 30% l'occupant n'était ni M ni Mme
il verserait un loyer qui serait a partager entre M et Mme (M 70% et Mme 30% )
et le credit serait à payer par M et Mme (M 70% et Mme 30% )
Oui, mais attention ! La, il souhaiterait modifier le titre de propriété et souhaite que celui ci passe directement au nom de Monsieur sans contre partie.
Si (exemple) je garde la maison, je peux continuer seul de payer les crédits en cours mais si ma compagne veux récupérer des sous (logique elle à investie dans la maison depuis 10 ans), c'est la que mes finances ne peuvent pas suivre. Hors elle est daccord pour ne pas récuper ses sous tant que je garde la maison.
La question est: juridiquement est ce possible?
la réponse est oui (s'il n'étaient pas mariés au moment de l'achat) ils peuvent faire comme ils veulent
J'insiste, il précise ensuite son intention ici , je vous fais un copié collé :
Getlo - 30 mars 2013 à 14:17
L'objectif serai de mettre la maison à mon nom sans verser de sous ou seulement une partie à ma compagne et de contracter une dette.
Bonjour Bailleurx,
Nous avons peur que si elle reste propriétaire, en plus de louer un logement, cela lui ferme des droits (aides financières) d'ou l'idée de mettre la maison à mon nom.
mais si vous pouvez
et non ca ne l'empêchera pas d'avoir la caf pour son propre logement
le mieux est que vous gardiez la maison que vous conveniez que le loyer est égal au crédit
et que vous payez les échéances du prêt (vous n'avez pas besoin d'un notaire pour ça)
(vous pouvez aussi avoir la CAF pour un crédit d'ailleurs)
Bonjour Sophiag,
Non, désolé pour mes explications peu claires, celui qui reste continue seul à payer les crédits. Celui qui part devra payer son nouveau logement (location).
Il faut vendre alors. L'issue était très claire pour moi des le début, c'est votre raisonnement que je ne comprenais pas.
Il faut donc vendre pour solder les prêts à la banque . La solution qu'un de vous garde la maison alors qu'il n'a pas les finances pour payer est donc à rejeter , d'autant plus que si un ne paie pas une échéance, l'autre devra payer la totalité
Si des échéances n'étaient pas payer, vous êtes tous les deux tributaires des conséquences, frais, remboursement anticipé, interdit bancaires , etc
Excusez moi Sophiag d'insister mais j'ai l'impression de ne pas avoir été compris.
Si (exemple) je garde la maison, je peux continuer seul de payer les crédits en cours mais si ma compagne veux récupérer des sous (logique elle à investie dans la maison depuis 10 ans), c'est la que mes finances ne peuvent pas suivre. Hors elle est daccord pour ne pas récuper ses sous tant que je garde la maison.
La question est: juridiquement est ce possible?
Oui, juridiquement , cela est possible.
Mais chacun peut revenir sur cet accord à n'importe quel moment et demander à vendre le bien pour sortir de l'indivision.
Voyez un notaire pour voir si il y a pas un moyen de ficeler cela par un accord écrit, mais j'en doute, mais ne serait être sure, ce n'est pas ma partie.
Alors la , c'est autre chose. Il faudrait déja que la banque accepte de vous désolidarisez, ce qui semblerait impossible en vu de ce que vous dites sur vos moyens financiers.
Je vous suggère de voir un notaire pour trouver la meilleure solution, sachant que la consultation sera gratuite
Bonsoir à vous,
Nous allons consulter un notaire comme vous nous le conseillez Sophiag et nous vous ferons part de ses conseils. Cependant, vos avis nous aident à réfléchir et vos connaissances nous permettent de voir si ce que l'on souhaite est réaliste.
Bailleurx, j'ai bien compris vos explications et effectivement dans votre première solution, si ma compagne ne perçois pas d'argent, il n'y as pas de raison pour qu'elle en déclare.
Pour résumer :
- La première solution répond aux points A B et C du but à atteindre.
Avantage supplémentaire : Pas de frais de vente.
Inconvénient : Et il est majeur d'après vous, si nous avons une mésentente. (effectivement même si actuellement nous sommes sur la même longueur d'onde, dans les 10 ans à venir...)
Pouvez vous me dire les risques ou les conséquences d'une mésentente à venir ? (les causes je les imagines bien).
- La deuxième solution est plus sécurisée effectivement. Un seul propriétaire simplifie les choses. Elle répond aux points B et C mais ne répond pas au point A. En effet aucun de nous ne peut débourser 1140€ de mensualité.
C'est pour cela que nous envisagions de sous estimer la maison(hier 16h53) et de signer une reconnaissance de dette. Sophiag m'a donné son avis sur cette solution mais je veux bien entendre la votre également Bailleurx.
Bonjour
Juste un point important. Sous estimer une maison est risqué à cause des impôts, mais en plus, il vous faut une attestation par agence.
Dites à cette agence que c'est pour estimer la soulte du à votre compagne et ils seront peut être moins regardant.
vous pouvez convenir du prix que vous voulez entre vous
vous ne risquez pas grand chose sauf s'il est établi qu'il y a un dessous de table (que vous ne déclarez pas au notaire la réalité de la transaction, par exemple en faisant a coté une reconnaissance de dettes non enregistrée dans le prix de la vente)
les risques de discorde dans le cas ou vous resteriez tous les 2 propriétaires sont multiples
- vous pourriez ne plus pouvoir payer le crédit et obliger votre co indivisaire à le payer pour qu'il n'y ai pas saisie du bien, sans lui donner de contrepartie immédiate, (bien que comme vu plus haut sa part augmenterais en proportion de la disparité de vos participations)
- vous pourriez avoir besoin de déménager (mutation) il faudrait gérer une location qui le ferait, et comment ce serait réparti pendant le crédit ou après le crédit...
- il pourrait qu'il y ai de gros travaux à faire dans ce cas ils seraient à payer par les 2, et votre co indivisaire pourrait trouver désagréable d'avoir 10 000€ de toiture à payer pour un bien dont elle ne tire (dans l'immédiat) aucun bénéfices
- vous pourriez y vivre avec une autre compagne et la la jalousie est bien souvent un sentiment irrationnel et extrêmement perturbateur des "bonnes" relations
- vous pourriez désirer faire des travaux qui apporteraient une + value et un confort pour vous mais que votre co indivisaire n'en voit pas l'intérêt et s'y oppose (tant sur la participation que même sur la réalisation)
votre co indivisaire pourrait estimer que le loyer doit être majoré avec le temps et que vous devez lui verser plus au bout de 5 ans qu'au début
et en tous cas à n'importe quel moment l'un ou l'autre pourra demander la liquidation de l'indivision, puisque la loi dit nul n'est tenu de rester dans l'indivision
....
ce sont autant de points qui si ils sont écrit dans un accord de gestion de l'indivision (accord privé entre vous = sous seing privé) , peuvent éviter tout risque de changement d'avis et de conditions et peuvent éviter les surprises tant pour l'un que pour l'autre (d'autant que vous êtes 50/50 et qu'aucun n'est franchement majoritaire)
l'avis d'un notaire peut vous donner des pistes de réflexion
mais en tous cas s'il n'a pas a intervenir dans un accord amiable entre vous si vous restez co indivisaire
il ne devra agir que s'il y a vente
bien entendu le notaire peut "préférer" le cas ou il encaissera des honoraires... :-)
Bien, cela avance, merci à vous pour toutes ces infos précises et conseils.
Pour la solution ou l'on reste tous les 2 propriétaires, dans le pire des cas si il y a vraiment un gros souci d'argent, impossibilité de payer des travaux, de rembourser les mensualités ou un déménagement...Je pense que de toute façon nous n'aurons pas le choix et nous vendrions la maison en nous disant que nous avons ...essayer.
Pour les problèmes d'entente du type jalousie c'est plus délicat, être obligé de vendre la maison (ou de racheter la part de l'ancien conjoint) pour ce type de raison est effectivement un peu plus dur à admettre.
Pour la solution ou l'on sous estime la maison, si je comprend bien, il ne faut pas faire de reconnaissance de dette devant notaire mais dans ce cas que vaut cette reconnaissance ?
L'histoire des dessous de table me fait un peu peur (vous avez à faire à un flippé)
Autre question (qui découle), si nous ne sous estimons pas la maison (voir intervention de Bailleurx hier 16h08) celui qui achète la part de l'autre peut il :
Emprunter 110 000€ pour le restant du à la banque (c'est incontournable) + signer une reconnaissance de dette de 35 000€ en faveur de l'autre conjoint. Tout cela devant notaire en payant bien sur dans ce cas les 9000€ de frais de transaction que nous ajouterions au crédit ?
C'est pas simple mais j'ai l'impression que l'on vas trouver une solution.
Merci à vous.
Pour la solution ou l'on sous estime la maison, si je comprend bien, il ne faut pas faire de reconnaissance de dette devant notaire mais dans ce cas que vaut cette reconnaissance ?
si si au contraire il vaut mieux une reconnaissance de dette officielle
il faudra prévoir les modalités de règlement avec des dates butoir,
mais selon moi l'idéal serait d'emprunter au max de vos possibilités et si ca passe pas de faire la reconnaissance de dettes sur le solde
si par exemple vous pouvez porter votre capacité de remboursement à 900 (il faudra pour ca que vos revenus soit de + de 3000€) vous pourriez emprunter sur 20 ans au lieu de 15ans comme dans mon calcul précédant et ca passerait (sans avoir de reconnaissance de dette a faire)
Bonjour,
Oui, le fait d'emprunter au maximum des possibilités me semble une bonne chose. Cela diminue la dette (l'annuler me semble utopique) et donne au conjoint qui quitte la maison un pécule pour s'installer. Je vais regarder sur le site que vous m'indiquez ce que l'on peut espérer.
Mais avant :
Il y a point qui m'échappe (j'ai la comprenette difficile). Bailleurx, vous nous dites (ou je me trompe) que l'on peut sous estimer le prix de la maison (pour diminuer les frais de transaction) et en même temps de faire devant le notaire une reconnaissance de dette non enregistré donc dans le prix de la vente (le dessous de table) mais dans ce cas le notaire est au courant et n'acceptera pas ?
Ou alors cela veux dire que sa rémunération n'est pas fonction du montant de la transaction et donc qu'il n'a pas de raison pour s'y opposer. Pouvez vous me confirmer cela? D'avance merci.
Ensuite, promis, je vous laisse un peu tranquille.
non je vous dit que vous pouvez légèrement sous évaluer d'un commun accord (vous consentir un prix d'amis) tenant compte que votre compagne accepte de ce fait de perdre sa part correspondante
mais que lorsque vous tomberez ok sur un prix "abordable" le mode de paiement pourra être soit un paiement cash soit une reconnaissance de dette soit un mix des 2
Bien je vous remercie sincèrement pour toutes ces informations et pour le temps que vous m'avez consacré. Je suis un peu plus au fait dans le domaine.
J'ai rendez vous avec les banques dans la fin de semaine je vais voir ce qu'elles me proposent. Je vous tiens au courant dans le week end.
Merci à vous.
Désolé je n'ai pu suivre vos commentaires et je m'aperçois que c'est tendu... SVP gardons notre calme. C'est peut être de ma faute, je n'ai pas l'habitude de ce genre de problème et donc ne m'exprime peut être pas très clairement (vocabulaire adapté). Si vous voulez toujours m'aider et si je peu me permettre :
1-Sophiag tu as bien compris mon problème et tu as répondu à ma question précise (message de 16h53) ou je proposais une solution en sous estimant la valeur de la maison. Je t'en remercie.
2-Bailleurx tu as raison dans le sens ou si il y a d'autres solutions, nous devons les étudier et le principe du loyer = mensualité crédit (message 18h41) est intéressant mais si je paye un loyer à ma compagne c'est une ressource qu'elle devra déclarer (donc impôts) et qui lui retirera ou diminuera des aides (aloc logement).
3- Le but en 3 points :
A- Garder la maison, peut importe à quel nom.
B- Pouvoir bénéficier au mieux des aides au logement car cela vas être « ric rac » des deux cotés.
C- Pas de perdant à moyen ou long terme.
Enfin je vous donne les infos que Bailleurx souhaitait :
Nous sommes propriétaire 50/50.
Valeur du bien = 180 à 200 000 € (estimation ressente).
Restant du : 91 600 + 19 750 (2 crédits)
Mensualités : 715 +146
Loyer probable : 950 €
Merci à vous et le but est de tenter de trouver une solution, nous n'avons pas de souhait autres que les 3 points ci dessus. Je vois les banques cette semaine et j'aimerai venir avec des solutions car je pense qu'elles ne vont pas chercher trop pour nous et nous conseillerons vite de vendre.
Encore merci à vous.
nous avons vu avant les modalité de "conservation" du bien en indivision
mes suggestions étaient donc valable loyer probable 950€ montant de des mensualité 850 €
donc si vous payez intégralement les crédits vous devriez 50€ à madame en gardant à votre charges sa part de taxe foncière et quelque travaux vous retomberiez sur un accord équitable qui n'obligerais pas madame à déclarer de loyers puisqu'elle ne percevrait pas d'argent
et qui pourrait lui permettre de capitaliser par votre biais (tant que vous voudrez bien payer les échéances du prêt) mais sans en profiter...
dans 10 ans en supposant que le crédit soit arrivé à son terme vous seriez propriétaire 50/50 d'un bien fini de payer à ce moment là vous deviez lui verser un 1/2 loyer soit environs 500€ (inflation oblige) qu'elle devrait donc declarer dans ces revenus micro foncier et sur lequel elle serait imposable à hauteur de 70% des montant perçus qui viendrait s'ajouter à ses autres revenus et qui serait passible de la CSG RDS (actuellement 15%)
ce ci lui permettrait donc (hors la moitié des travaux de sauvegarde du bâtiment) d'engranger un revenu net d'environs 5000€/ an
(et ce serait pour vous de même si par exemple vous louiez la maison à qq d'autre)
ceci impose que vous vous entendiez très bien jusque là et après, tout pb de toiture de murs qui s'écroule ou chaudière pouvant être sujet à discorde)
nous en arrivons donc au possibilités de partage à ce jour
si admettons vous consentez mutuellement à convenir que le prix de vente entre vous serait de 180 0000 et que le montant des credit restant dû est de 110 000 soit net apres vente 70 000 (à vous partager)
vous êtes donc chacun propriétaire de
90 000 de valeur du bien et de 55 000 de dettes soit net chacun 35000
donc si madame vous vend sa part après avoir soldé les crédit il devrait lui rester 35 000
vous pourriez donc devenir l'unique propriétaire en empruntant les 110000 restant du à la banque + les 35000 à reverser à votre compagne + frais de transaction (notaire) sur la moitié de la valeur du bien soit environ 9000€ =15400
ce qui vous couterais actuellement sur 15 ans à 4% TEG environ 1140€ par mois
Bonjour
Je ne me dispute pas avec Bailleurs Gelto, il titillait sur une question pourtant claire, mais passons ....
Je pense que Bailleur a enfin compris quand il donne la dernière solution qui me semble plus adapté car le risque de rester propriétaire tous les deux, supposent comme l'a souligné Bailleurs, que votre entente soit parfaite et cela, personne ne peut en etre sure.
Comme je l'avais dit précédemment, la solution que vous restiez tous les deux dans l'indivision (première solution par Bailleurs ) vous met en puéril si l'un de vous change d'avis et désire vendre ou recuperer sa part.
Vraiment, j'insiste pour que vous alliez consulter un Notaire, tout en sachant que la consultation sera gratuite et que vous aurez les conseils d'un professionnel pour ce genre de question.
Ce serait d'ailleurs sympa de nous dire ce qu'il vous a dit.
Cordialement
Bonjour,
J'ai trouvé ce sujet fort interessant puisque je suis dans le même cas. Getlo, depuis cette année passée, quelles solutions ont été trouvées ?
Merci
Bonjour, je prends en cours tous ces commentaires et je voulais faire part de mon expérience. Nous nous sommes séparés alors que notre maison venait d être achevée. Nous ne voulions pas la vendre pour nos enfants. Mais aucun des deux ne pouvait L assumer seul financierement nous avons fait un choix hors du commun. Nous l avons séparée en 2 logements et depuis 2 ans nous vivons chacun chez soi mais voisins, pour le plus grand bonheur de nos enfants qui ont 5 et 8 ans. Tout se passe très bien, garde partagée au quotidien... chacun refait sa vie et nous sommes de très bons amis.
- Messages postés
-
38407
- Date d'inscription
- samedi 20 décembre 2008
- Statut
- Contributeur
- Dernière intervention
- 10 mars 2020
7 883- Messages postés
-
5442
- Date d'inscription
- samedi 17 novembre 2012
- Statut
- Contributeur
- Dernière intervention
- 27 septembre 2019
1 202donc si vous estimez que je me trompe il me semble au contraire nécessaire de vous exprimer
pour ma part je n'estime pas avoir les reponses à ceci
- Messages postés
-
38407
- Date d'inscription
- samedi 20 décembre 2008
- Statut
- Contributeur
- Dernière intervention
- 10 mars 2020
7 883Vous ne devez pas lire le sujet et répondre en manquant des épisodes.
- Messages postés
-
5442
- Date d'inscription
- samedi 17 novembre 2012
- Statut
- Contributeur
- Dernière intervention
- 27 septembre 2019
1 202donc
quand getlo vous dis
il me semble que c'est poliment dit
mais que ca devrait vous calmer un peu
- Messages postés
-
38407
- Date d'inscription
- samedi 20 décembre 2008
- Statut
- Contributeur
- Dernière intervention
- 10 mars 2020
7 883