Scellier classique ou intermédiaire ?
eleger91
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mercredi 7 juin 2006
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24 août 2014
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27 mars 2013 à 09:47
Rapher - 27 mars 2013 à 21:19
Rapher - 27 mars 2013 à 21:19
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3 réponses
Bonjour,
Les taux dépendent de la date du permis de construire et de la date de signature de l'acte authentique.
Mais a priori, pour votre cas :
Scellier classique : 13% sur 9 ans en BBC / 6% en non BBC.
Scellier intermédiaire : 23% sur 15 ans en BBC / 14% en non BBC. A noter que le Scellier intermédiaire peut aussi se faire sur 12 ans (réduction au prorata).
Le plafonnement des niches fiscales est indépendant du Scellier ou Duflot. C'est sur la globalité de l'imposition que c'est pris en compte.
Dans vos calculs il faut tenir compte de l'abattement de 30% en intermédiaire pour votre simulation d'IR.
Il faut savoir si vous faites un prêt ou non (déduction des intérêts) et quel est votre taux marginal d'imposition.
Il faut aussi tenir compte des charges de copropriété et de la taxe foncière à votre charge.
Sans tous ces éléments, il est difficile de faire un choix.
Bien cordialement
Les taux dépendent de la date du permis de construire et de la date de signature de l'acte authentique.
Mais a priori, pour votre cas :
Scellier classique : 13% sur 9 ans en BBC / 6% en non BBC.
Scellier intermédiaire : 23% sur 15 ans en BBC / 14% en non BBC. A noter que le Scellier intermédiaire peut aussi se faire sur 12 ans (réduction au prorata).
Le plafonnement des niches fiscales est indépendant du Scellier ou Duflot. C'est sur la globalité de l'imposition que c'est pris en compte.
Dans vos calculs il faut tenir compte de l'abattement de 30% en intermédiaire pour votre simulation d'IR.
Il faut savoir si vous faites un prêt ou non (déduction des intérêts) et quel est votre taux marginal d'imposition.
Il faut aussi tenir compte des charges de copropriété et de la taxe foncière à votre charge.
Sans tous ces éléments, il est difficile de faire un choix.
Bien cordialement
eleger91
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Date d'inscription
mercredi 7 juin 2006
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24 août 2014
27 mars 2013 à 14:58
27 mars 2013 à 14:58
Bonjour Rapher,
Merci pour ces informations.
Qu'en est-il du rabot de 15 % ?
La date du permis de construire et la date de signature de l'acte authentique est 12/2012.
Je note que la loi intermédiaire propose du 23% et non du 21% comme je l'avais compris.
Pourriez-vous me préciser à quoi correspond l'abattement de 30% en intermédiaire pour ma simulation d'impôt sur le revenu ?
Pour ce bien, comme pour les 2 précédents (Besson en 2006 et Robien en 2010), nous avons réalisé l'acquisition via un prêt.
Pour ce dernier, nous sommes partis avec Boursorama avec du 2.6% sur 14 ans + assurance April.
Notre taux marginal d'imposition 2012 pour notre couple (bien que je n'ai pas de document précis devant les yeux) devrait être de 30%.
Pour ce qui est des charges de copropriété et de la taxe fonciere liée au bien, je n'ai pas d'information.
Merci pour ces informations.
Qu'en est-il du rabot de 15 % ?
La date du permis de construire et la date de signature de l'acte authentique est 12/2012.
Je note que la loi intermédiaire propose du 23% et non du 21% comme je l'avais compris.
Pourriez-vous me préciser à quoi correspond l'abattement de 30% en intermédiaire pour ma simulation d'impôt sur le revenu ?
Pour ce bien, comme pour les 2 précédents (Besson en 2006 et Robien en 2010), nous avons réalisé l'acquisition via un prêt.
Pour ce dernier, nous sommes partis avec Boursorama avec du 2.6% sur 14 ans + assurance April.
Notre taux marginal d'imposition 2012 pour notre couple (bien que je n'ai pas de document précis devant les yeux) devrait être de 30%.
Pour ce qui est des charges de copropriété et de la taxe fonciere liée au bien, je n'ai pas d'information.
Non pardon, je voulais dire 24% et le rabot le fait passer à 21%. Vous aviez donc raison.
Mais les taux donnés inclus donc le rabot.
Les 30% correspondent à un abattement sur vos revenus fonciers à déclarer. Votre base imposable est donc moindre. C'est pour cela qu'il est important de connaitre son TMI car plus il est élevé et plus cet abattement aura de l'effet.
Les impôts ne communiquent pas sur votre TMI mais que sur votre taux moyen d'imposition qui est d'une utilité toute relative...
Grâce au prêt vous allez donc déduire vos intérêts et assurance de prêt.
De manière à déduire le plus possible de charges de vos revenus fonciers et ainsi payer moins d'impôt sur le revenu.
Vous devriez demander le montant des charges, ils peuvent vous donner une estimation. Bien sur, le montant réel ne sera connu qu'parès une première année de fonctionnement de la résidence.
Pour la T.F., c'est pareil, selon l'emplacement, ils savent à peu près le montant. Sinon, prenez 1.5 mois de loyer comme base (scellier classique en base de loyer).
Pour ce qui est du choix, il n'y a pas que l'aspect financier qui doit rentrer en ligne de compte. S'engager sur 9, 12 ou 15 ans n'est pas sans conséquences.
Pour la partie finance, vous avez à peu près tous les éléments pour vous situer.
Un rapide calcul (qui demandera à être affiné) donnerait ceci :
9 ans :
gain annuel (loyer + IR) = 12.850 €
dépense annuelle (intérêts + assurance estimée + T.F. estimée + frais de gestion + assurance impayée + charges copro estimées) = environ 10.000 €
Soit une imposition à 14% sur 2.850 € (=399 € + 15.5% de CSG = 442 €).
15 ans
c'est pareil sauf que vous avez 11.520 € de "recettes" (baisse de loyer).
Les dépenses ne changent pas (sauf le % de frais gestion et assurance locative lié au montant du loyer) Sur vos loyers, vous diminuez de 30% la base imposable soit (690*12)/100*70 = 5.796 € au lieu de 9.600 € pour le classique.
Sur ces 5.796 € vous déduisez les charges et vous créez donc un déficit foncier imputable sur vos revenus globaux (dans une certaine limite). Vous encaissez moins de loyers mais vous payez moins d'impôt car les loyers n'ont aucun impact sur une imposition supplémentaire et en plus vos IR sur vos revenus va baisser...
MAIS il faut aussi voir la trésorerie restante. En effet, ces calculs sont fiscaux mais par exemple pour le classqiue, ce n'est pas parcerque vous déclarez 2.850 € qu'il vous restera 2.850 € en poche. Il faut bien sur, déduire le remboursement du capital de votre prêt. Et, vous vous retrouvez donc à devoir faire un effort de votre poche pour payer votre appartement.
D'autant que je ne sais pas si les frais de notaire et hypothèque sont inclus dans les 225.000 € (lot packagé avec prêt total) ou si vous avez rajouté ces frais de votre poche. Elément à prendre en compte pour la coût total de l'opération.
Calcul donc à affiner !
Bien cordialement
Mais les taux donnés inclus donc le rabot.
Les 30% correspondent à un abattement sur vos revenus fonciers à déclarer. Votre base imposable est donc moindre. C'est pour cela qu'il est important de connaitre son TMI car plus il est élevé et plus cet abattement aura de l'effet.
Les impôts ne communiquent pas sur votre TMI mais que sur votre taux moyen d'imposition qui est d'une utilité toute relative...
Grâce au prêt vous allez donc déduire vos intérêts et assurance de prêt.
De manière à déduire le plus possible de charges de vos revenus fonciers et ainsi payer moins d'impôt sur le revenu.
Vous devriez demander le montant des charges, ils peuvent vous donner une estimation. Bien sur, le montant réel ne sera connu qu'parès une première année de fonctionnement de la résidence.
Pour la T.F., c'est pareil, selon l'emplacement, ils savent à peu près le montant. Sinon, prenez 1.5 mois de loyer comme base (scellier classique en base de loyer).
Pour ce qui est du choix, il n'y a pas que l'aspect financier qui doit rentrer en ligne de compte. S'engager sur 9, 12 ou 15 ans n'est pas sans conséquences.
Pour la partie finance, vous avez à peu près tous les éléments pour vous situer.
Un rapide calcul (qui demandera à être affiné) donnerait ceci :
9 ans :
gain annuel (loyer + IR) = 12.850 €
dépense annuelle (intérêts + assurance estimée + T.F. estimée + frais de gestion + assurance impayée + charges copro estimées) = environ 10.000 €
Soit une imposition à 14% sur 2.850 € (=399 € + 15.5% de CSG = 442 €).
15 ans
c'est pareil sauf que vous avez 11.520 € de "recettes" (baisse de loyer).
Les dépenses ne changent pas (sauf le % de frais gestion et assurance locative lié au montant du loyer) Sur vos loyers, vous diminuez de 30% la base imposable soit (690*12)/100*70 = 5.796 € au lieu de 9.600 € pour le classique.
Sur ces 5.796 € vous déduisez les charges et vous créez donc un déficit foncier imputable sur vos revenus globaux (dans une certaine limite). Vous encaissez moins de loyers mais vous payez moins d'impôt car les loyers n'ont aucun impact sur une imposition supplémentaire et en plus vos IR sur vos revenus va baisser...
MAIS il faut aussi voir la trésorerie restante. En effet, ces calculs sont fiscaux mais par exemple pour le classqiue, ce n'est pas parcerque vous déclarez 2.850 € qu'il vous restera 2.850 € en poche. Il faut bien sur, déduire le remboursement du capital de votre prêt. Et, vous vous retrouvez donc à devoir faire un effort de votre poche pour payer votre appartement.
D'autant que je ne sais pas si les frais de notaire et hypothèque sont inclus dans les 225.000 € (lot packagé avec prêt total) ou si vous avez rajouté ces frais de votre poche. Elément à prendre en compte pour la coût total de l'opération.
Calcul donc à affiner !
Bien cordialement
eleger91
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8
Date d'inscription
mercredi 7 juin 2006
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Dernière intervention
24 août 2014
27 mars 2013 à 15:50
27 mars 2013 à 15:50
Désolé, notre TMI est de 16% et non de 30% !
La législation juridique et financière évolue en permanence...